莆田市2024年房地产市场运行形势分析
受相关因素综合影响，近几年我国民营房企普遍出险，群众消费能力普遍下降，房地产市场供需两侧主体都受到严重影响，投资和消费能力、信心不足，市场处于持续低迷下行趋势，特别是2022-2024年，整个行业处于深度调整态势。随着2024年9月26日中央提出促进房地产市场止跌回稳要求，以及各级一系列促进政策陆续出台，市场消费信心得以提振，购房需求得以释放。从2024年全年各项指标看，体现为“三回升、三转正”，即商品房新开工、批准预售、商品房销售在第四季度明显回升；土地供应、商品住房均价、二手房交易同比转负为正，整个市场初现回调迹象。具体运行形势分析如下：
一、房地产用地供应情况
（一）房地产供地近四年首次转正。2024年新出让的土地中剔除4宗自持不可分割销售外，共出让房地产用地28宗，主要集中在9月后大量供应，且大部分由属地国企兜底。28宗中本市、区国企中标18宗、外地国企1宗、民企9宗（其中2宗已与建发、联发合作开发）。2024年全市通过拍卖供应经营性房地产用地28宗84.61公顷（合1269.15亩），较2023年（653.85亩）相比增长94.10%，扭转近四年比降为升；成交总价款687850万元，同比增长21.10%。从季度看，一季度出让2宗7.73公顷（合115.95亩）；二季度出让1宗0.35公顷（合5.25亩）；三季度出让4宗11.88公顷（合178.2亩）；四季度出让21宗64.65公顷（合969.75亩），其中四季度出让面积占全年的76%。
从各县区出让情况看，荔城区11宗23.06公顷（345.9亩），占比27.25%；仙游3宗16.36公顷（245.4亩），占比19.34%；城厢区6宗15.30公顷（229.5亩），占比18.08%；涵江区4宗10.68公顷（160.2亩），占比12.62%；秀屿区2宗9.03公顷（135.45亩），占比10.67%;北岸2宗10.17公顷（152.55亩），占比12.02%，突破近五年0出让。
二、房地产开发投资情况
（二）商品房新开工面积降幅收窄。受近几年土地供应连续比降影响，我市房地产施工规模大幅缩小。在近期一系列政策促进下，房地产企业加快项目动工，第四季度商品房新开工面积占全年总面积的一半以上。2024年全市商品房施工面积仅842.6万m2，相当2010年开发规模。其中新开工面积115.52万m2，比降11.92%，降幅较2023年（-33.26%）收窄21.34个百分点。分季度看，一季度全市商品房新开工面积28.75万m2；二季度10.37万m2；三季度13.63万m2；四季度62.77万m2。
分区域看，秀屿区在第四季度新开工25.27万m2，带动本区新开工面积全市第一；涵江区的学仕府总规模为17.24万m2全面开工，而去年同期仅新开工4.41万m2，同比增幅全市最高；仙游县的财富里二期和仙作顺兴红木园是2021年前出让的地块今年新动工。各县区新开工面积分别为：仙游县25.66万m2，比降50.34%；荔城区29.02万m2，比增17.02%；城厢区13.28万m2，比降47.24%；涵江区17.24万m2，比增290.93%；秀屿区30.32万m2，比增20.80%；北岸0万㎡。
（三）商品房竣工面积由升转降。随着前几年房地产高峰期开发的项目在近几年陆续大面积竣工，自2024年下半年起，全市商品房竣工面积进入比降趋势，将对下游的装修、家具等行业产生影响。2024年全市商品房竣工面积383.22万m2，较2023年（514.46万m2）减少131.24万㎡，比降25.51%。按季度分，一至四季度竣工面积分别为126.47万m2、187.27万m2、46.18万m2、23.3万m2。
分县区看，仙游县有11个项目竣工面积90.14万m2，比增2.04%；荔城区7个项目竣工面积125.29万m2，比降19.88%；城厢区6个项目竣工面积61.24万m2，比降43.32%；涵江区4个项目竣工面积39.82万m2，比降45.11%；秀屿区3个项目竣工面积66.73万m2，比降13.0%；北岸0个。
（四）房地产完成投资逐季回升。虽然第四季度新开工面积较多，但随着在建项目陆续竣工、续建面积不断缩减，全市房地产完成投资降幅仍进一步扩大。2024年全市房地产完成开发投资85.37亿元，较2023年（135.57亿元）比降37.03%，降幅扩大4.9个百分点。分季度看：一季度17.90亿元；二季度20.08亿元；三季度22.33亿元；四季度25亿元，呈逐季回升态势。
分县区看，荔城区有8个在建项目完成投资额在亿元以上，完成投资总额全市第一；涵江区各项目已基本进入工程扫尾阶段且新开工项目只有1个，降幅较大。其中：仙游县14.17亿元，比降20.57%；荔城区30.52亿元，比降35.57%；城厢区14.03亿元，比降53.47%；涵江区7.22亿元，比降56.61%；秀屿区18.83亿元，比降16.35%；北岸0.60亿元，比降44.95%。
三、商品房供求关系情况
（五）四季度批准预售明显回升。受近年新开工面积持续减少影响，全市商品房批准预售许可面积同样出现大幅减少。第四季度仙游县的兰溪官田里、财富里二期（A），荔城区的揽湖轩、臻悦公馆-A区（一区），城厢区的星耀嘉和公馆，秀屿区的上和居、上塘珠宝交易中心等新项目申办预售许可上市，该季度批准预售面积占全年的一半以上。2024年全市商品房批准预售面积62.34万㎡，与上年度相比下降49.72%；其中商品住房批准预售面积54.64万㎡，比降48.82%。按季度分，一季度商品房批准预售面积15.15万㎡（其中商品住房13.49万㎡）；二季度商品房批准预售面积8.85万㎡（其中商品住房8.54万㎡）；三季度商品房批准预售面积2.83万㎡（其中商品住房1.99万㎡）；四季度商品房批准预售面积35.51万㎡（其中商品住房30.62万㎡）。
从商品住房批准预售户型面积看，144㎡以上改善户型面积占14.59%，套数418套占比9.99%，较前三季度分别上升10.54、7.19个百分点；120-144㎡户型面积占56.31%，套数2264套占比54.09%，较前三季度下降5.96、3.08个百分点；90-120㎡户型面积占25.18%，套数1248套占比29.81%，较前三季度下降2.89、1.97个百分点；90㎡以下户型面积占3.93%，套数256套占比6.12%，较前三季度下降1.69、2.14个百分点。第四季度中心城区的新上市项目揽湖轩、星耀嘉和公馆、臻悦公馆-A区（一区）申办预售许可，大面积改善户型明显增加。
分县区看，各县区批准预售面积比降幅度都较大，荔城区的臻悦公馆、揽湖轩分别办理预售面积14.36万㎡、7.52万㎡，推动该区办理预售面积最多。其中：仙游县8.86万㎡，比降69.24%；荔城区24.27万㎡，比降31.77%；城厢区6.17万㎡，比降64.42%；涵江区11.40万㎡，比降48.46%；秀屿区10.92万㎡，比降37.64%；北岸0㎡。
（六）四季度商品房销售明显上升。受批准预售面积减少和市场持续低迷影响，前三季度商品房网签面积仅相当上年同期的一半；9月后在国家一系列增量政策以及我市调整优化政策和县区购房补贴政策加持下，第四季度市场销售明显回升。10月26日揽湖轩项目开盘再现公证摇号，首开283组抢162套，销售率达80%以上；12月15日星耀嘉和公馆项目首开，销售率达85%以上。据商品房买卖合同网签系统统计，2024年全市商品房网签面积90.85万㎡（不含安商房面积），同比下降39.53%,降幅较前三季度收窄9.06个百分点；其中商品住房68.57万㎡，比降42.79%，降幅较前三季度收窄10.29个百分点。
按季度分，一季度全市商品房网签面积23.70万㎡（其中商品住房网签17.72万㎡）；二季度商品房网签面积22.19万㎡（其中商品住房网签16.78万㎡）；三季度商品房网签面积14.60万㎡（其中商品住房网签10.13万㎡）；四季度商品房网签面积30.27万㎡（其中商品住房网签23.94万㎡）。1-12月份全市商品房网签面积分别为8.24万㎡、8.28万㎡、7.18万㎡、7.93万㎡、6.96万㎡、7.30万㎡、6.10万㎡、3.75万㎡、4.75万㎡、8.75万㎡、6.4万㎡、15.12万㎡。其中第四季度销售面积达30.27万㎡，占全年销售总面积的三分之一；12月份在县区最后一个月购房补贴政策加持下，当月销售面积创出全年单月销量最高。
从商品住房销售户型分析，144㎡以上改善户型面积占19.5%，套数666套占11.95%,套数供销比为1：1.59；120-144㎡户型面积占52.9%，套数2936套占比52.71%，套数供销比为1：1.30；90-120㎡户型面积占26.34%，套数1128套占31.95%，供销比为1：0.90；90㎡以下户型面积占3.42%，套数210套占比5.95%，套数供销比为1：0.82。可见大面积户型求大于供，小面积户型供大于求。
从购房者年龄分析，购房者年龄≤30岁的1703套，占比30.63%；30-50岁之间的2958套，占比53.11%；≥50岁的454套,占比8.15%;非居民身份证购买的455套，占比8.17%。从购房者户籍分析，本市户籍购买4743套，占比85.15%，市外户籍购买827套，占比14.85%。
从各县区网签数据看，网签面积超过5万㎡以上1个，而去年同期有5个。网签面积全市前五名的项目分别是荔城区的臻悦公馆6.89万㎡、涵江区的保利堂悦4万㎡、荔城区的棠颂和府3.60万㎡、揽湖轩3.43万㎡、璞云轩2.84万㎡，均是国企开发项目。各县区网签面积分别为：仙游县19.14万㎡，比降37.79%；荔城区32.38万㎡，比降16.11%；城厢区11.97万㎡，比降59.93%；涵江区17.9万㎡，比降39.01%；秀屿区7.69万㎡，比降55.39%；北岸1.77万㎡，比降60.14%。
（七）商品住房销售均价由降转升。随着中心城区的臻悦公馆、揽湖轩、星耀嘉和公馆项目入市热销，带动全市商品住房销售均价小幅增长，扭转2023年以来比降态势。据商品房买卖合同网签系统统计，2024年全市商品住房销售均价10888元/㎡，同比增长0.53%。1-12月全市商品住房销售均价分别为10748元/㎡、9816元/㎡、9910元/㎡、11272元/㎡、10765元/㎡、10126元/㎡、10692元/㎡、10171元/㎡、10534元/㎡、12412元/㎡、11633元/㎡、11283元/㎡，第四季度三个月均价创出新高。
分县区看，北岸以世茂国风别墅现房销售为主，均价比增最大；荔城区、城厢区在售的臻悦公馆、棠颂和府、揽湖轩、嘉和公馆项目均位居主城区中心地段，价格保持坚挺。其中：仙游县6892元/㎡，比降0.45%；荔城区14709元/㎡，比降3.43%；城厢区13181元/㎡，比降3.84%；涵江区8554元/㎡，比降4.90%；秀屿区7360元/㎡，比降0.57%；北岸6938元/㎡，比增29.66%。
（八）商品房库存面积持续减少。从批准预售面积和销售面积看，2024年全市商品房供销比为1:1.46，其中商品住房供销比为1:1.25，库存面积进一步消化。随着四季度批准预售许可面积的明显增加，供销比差距较前三季度年明显收窄。
截止12月末，全市商品房库存面积195.7万㎡，去化周期29个月。其中，住宅157.5万㎡、去化周期27个月；商业20.12万㎡、去化周期39个月；办公18.08万㎡、去化周期67个月。从各县区商品住宅去化周期情况来看，其中：仙游县27个月、城厢区30个月、荔城区12个月、涵江区40个月、秀屿区68个月、北岸11个月。
四、二手房交易情况
（九）二手房交易面积由降转升。自2023年以来，我市二手房交易面积已超过一手房销售面积,房地产市场从增量为主转变为增量存量并重。另外，由于国家对房屋交易税收优惠政策自2024年12月1日起执行，部分二手房交易推迟至12月份办理过户手续，以致12月份二手房交易面积达13.45万㎡，创出年内单月最高，全年二手房交易面积也由前三季度比降转为上升。2024年全市二手房成交面积127.92万㎡、同比增长32.59%，其中二手住房成交面积104.32万㎡、同比增长49.28%。1-12月份二手房成交面积分别为（万㎡）：9.68、7.79、11.68、11.64、9.75、9.65、12.06、10.14、10.18、10.21、11.69、13.45，近四个月呈逐月回升态势。
按区域分，市本级二手房交易面积97.54万㎡、比增53.05%（其中二手住房成交面积76.05万㎡、比增82.55%）；仙游县二手房成交面积30.38万㎡、比降7.24%（其中二手住房成交面积28.27万㎡、比增1.77%），可见市本级受中心城区商品房可售房源明显减少等影响，购房需求转向二手市场，二手住房交易面积大幅比增。
从二手住房成交户型分析，144㎡以上改善户型1438套占比16.53%，成交面积28.42万㎡占比27.25%；120-144㎡户型2858套占比32.85%，成交面积37.89万㎡占比36.32%；90-120㎡户型2336套占比26.85%，成交面积24.9万㎡占比23.87%；90㎡以下户型2067套占比23.76%，成交面积13.1万㎡占比12.56%，各类购房需求皆有。
五、房地产金融信贷情况
（十）房地产新增贷款仍在探底中。截至2024年11月末，全市房地产各项贷款余额862.65亿元，同比下降7.65%；今年少增60.13亿元，同比多减16.37亿元。房地产贷款余额占全市人民币贷款余额的比重为28.55%，较上年末低2.91个百分点。
房地产开发贷款同比降幅仍在扩大。截至2024年11月末，全市房地产开发贷款余额79.80亿元，同比下降19.00%，比年初减少16.29亿元，同比多减11.01亿元。其中：住房开发贷款余额65.68亿元，同比下降20.45%，商业用房开发贷款余额14.11亿元，同比下降11.47%。
个人住房贷款同比降幅基本持平。截至2024年11月末，全市个人住房贷款余额763.98亿元，同比下降5.90%，今年累计减少38.88亿元，同比多减3.50亿元。其中，新建房贷款余额628.86亿元，同比下降8.70%；再交易房贷款余额135.12亿元，同比增长9.74%，与当前商品房销售比降、二手房交易比增的市场态势一致。
（十一）住房公积金贷款依然比降。2024年全市办理住房公积金贷款的楼盘数量（含逐栋单独报备）新增44个，较去年增加3个。个人住房贷款发放2658笔、同比下降47.08%；发放金额12.98亿元、同比下降45.14%。其中一手住房贷款笔数及金额同比分别下降53.73%、48.49%，二手住房贷款笔数及金额同比分别下降13.28%、9.15%，说明商品房销售降幅较大、二手房交易相对平稳。（莆田市住房和城乡建设局陈志强陈建玫）
