长租公寓本是个微利行业，那么如何降本增效？又该如何保证经营利润？是每家运营商每天都在思考的问题！
那么在降本之前，我们先了解下公寓由哪些成本组成？
长租公寓运营有三大类成本：
固定成本：指相对固定不变的成本，并不是固定设施设备成本。包括房租、设备维护费用、基础维修费用、保安保洁费用、基础办公费用、外围关系费用以及员工数量确定前提下的基本薪资及附带的社保费用等等。
变动成本：指受业务量影响产生变动的费用。包括平台营销费用、渠道营销费用、业绩奖金或提成、房间出新、设施设备大修、防水维修等方面的成本，这些是动态调整、根据实际需求变化的。
隐性成本：基于实际发生，但是又无法衡量的成本。包括基于不信任的内耗、放错位置的员工、设计偏差的流程、数据差错的系统、低效的人才培养、盲目的规模扩张，投入产出低等各种隐性成本。
以上三个成本，固定成本可以降，但是需要企业核心高层有绝对意愿且能了解行业基本标准成本；变动成本往往跟经营业绩和产品的实际维护有关，受制于客观实际，变动成本要谨慎地降；但是要真正发挥降本的实际效用的。
最可怕的就是隐性成本！
很多公司看似毛利达到75%，但一年到头还是亏损，因为他们进入了隐性成本的陷阱，比如不断调整架构，调整人员，企业为用错人而不断买单，还有之前管理层犯下的错误等等。这往往也是经营层最容易忽视的成本环节！
所以，建立起一个高效的组织文化和运营体系，提升团队的反馈力、方案力、执行力和数据力，降本增效才会真正有效。
长租行业最常见的降本方式，就是不断降低人工成本，这是最显然易见的，但这个也是有人工底线的，毕竟我们目前还无法达到无人化管理，而日本的确可以看到无人化的公寓管理。
提高人房比，这是长租公寓运营必修课！
规模型公寓最简单的降本方案就是压缩人工成本，通过提高绝对人房比，降低绩效奖金等方式，最简单、高效的实现了人工成本的降本。但是绝对的提高人房比，是要求有基础能力建设的：
如果是一个成熟型的公司，公司的企业文化、组织体系、制度建设、系统支持等均已经完备，通过这种方式，是能够快速实现组织效能的极大提升的。比如公寓行业的标杆企业龙湖冠寓，将人效提升至1：160的情况下，通过高效的决策执行体系、完备的管理系统支持、简洁明了的管理需求、融洽的跨职能支持机制、红线内灵活的执行效率，依然运转高效，保持强劲的高出租率和资产回报率。
如果公司发展的阶段还没有到如此成熟的阶段，虽然从体量上实现了行业规模的优势，但是组织中存在大量的需要领导层决策、特别是核心高层决策才能推进的业务管理流程，公司的决策系统支持形同虚设。此时压缩人工成本，减少一线员工的岗位，这就是灾难。因为这种决策体系下，难以充分有效调动外部支持，很多事情是用门店一线人工完成的，人员数量不够，就很难保证前端有好的产出效能。
小体量公寓或个人公寓老板的项目，由于体量规模小，单项目的人工成本占比巨大，更容易采用压缩人工的方式进行降本。
简单粗暴减人工：小体量项目由于没有规模型公寓的标准化优势，无法采用整体统筹提高人房比的方式降本，比如片区经理兼店。有些个人公寓，老板砍掉职业化店长，亲自上手管：销售找中介，日常运营找亲友。这种方式固然是好的降本思路，但只不过是转移了成本的支付对象罢了。
降低人员薪资：其他多数采用降低单位人工的方式降本。比如砍店长、管家的绩效奖金，换薪资低一些店长、管家，找兼职的保洁、保安等等。这些方式短期实现了降本的目标，但是长期看，由于用了不合适的人，可能给租客带来了不好的居住体验甚至是产生了更大的经营性损失。
*未完待续，明天第二篇。
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来源：房东东
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