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经过这一轮房价的下跌，对于很多想在北京安家的年轻人来说，市区的房子性价比越来越高，上车门槛越来越低。
通过复盘北京三环一些老破小区的成交轨迹，首付30万-50万门槛已经可以在三环位置，买个50-60平小两居室了。
朝阳东三环区域，以老破小区为主，学区也一般，目前看跌幅比较大，大量的小区成交价在3万多点、4万左右的价格，甚至个别成交已经跌破单价3万了。
武圣东里在2024年9月成交了一套两居室，成交价是195万，成交单价是2.99万/平。
武圣西里在2024年9月成交了一套两居室，成交价是201万，成交单价是3.36万/平。
松榆西里在2024年9月成交了一套一居室，成交价是155万，成交单价是3.63万/平。
松榆东里在2024年10月成交了一套两居室，成交价是250万，成交单价是3.95万/平。
双龙南里在2024年10月成交了一套两居室，成交价是199万，成交单价是3.51万/平。
潘家园小区在2024年9月成交了一套两居室，成交价是277万，成交单价是3.89万/平。
华威北里在2024年9月成交了一套一居室，成交价是158万，成交单价是3.38万/平。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：向您请教：想买海淀区域。手头有200W左右可做首付，月供可以承受1万左右，总价不超过400的房，您觉得那个位置会比较好？不考虑学区，买了应该5年内不会自住，打算租出去。谢谢啦。
答：这个预算买海淀，两个思路，一个是买郊区远大新，一个是买城区老破小。远大新，像温泉镇这类，可以买个80以上的两居室；老破小，玉泉路、田村、定慧寺等。买个老破小，租金不错。根据你目前需求，建议优先考虑城区老破小。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：你好，请问目前政策，孩子初中时从海淀转学西城可以吗？我感觉好像不行，那中考可以考回西城吗？是不是转回西城户籍地只有小学时或者小升初时，谢谢！
答：初中转学比较困难，只能小升初的时候转，小学只在三四五年级可转。但是派位也比较靠后，去不了什么好学校，中考的话，也考不回西城，现在东西海三个区之间互锁，海淀的初中生只能考海淀的高中，转回西城，只能在幼升小，或者小学五年级以前，或者小升初的时候。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老师好了解南城亚林小区回迁房吗，离万达很近，未来万达下面就是地铁站，我家在附近的老小区，想置换，希望给一点意见。
答：你说的是西铁营的亚林西保障房吗？周边的环境适合老人，不太适合年轻人，老气而格式化，缺少鲜活的商业氛围。总体来说看价格以及你个人的喜好。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老师好！想问问您，海淀南路这个小区，您感觉作为学区房投资怎么样？肯定是不如东南，黄庄这些顶级牛小的学区房，但海淀南路的价格也稍便宜一些，相同的价格，能买大点的房子。在网上查，这个小区部分楼上八一学校小学部（后面可能直升八一学校中学部），部分楼上万泉小学，是这样么？谢谢！
答：你说的上学的问题是准确的，从投资的角度，万泉、八一、一小都差不大，涨幅的话没太大区别，可以买，海淀的学区房应该下手了。《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。《北京楼市上涨规律》详见知识星球内部分享。
问：您好。我有北京户口，2016年初买了一个昌平的大开间，在去年三月份卖了赚了百万，然后随即320万买了昌平西环里的小两居，用的公积金贷款和信用贷款。太原2016年初买一套万科蓝山的房子，也有90万贷款。现在我个人已经300万贷款，工资一年也就20来万，月供都得三万多，基本是靠xyd来回倒，想寻求突破，请指教。
答：你这还突破啥，应该想办法减杠杆了，有点激进了。《北京300-3000w投资回报率高的小区》《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
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