地产政策在憋什么大招？

最近经济政策的确是大转向，很多领域都已经非常清晰，但地产虽然也有增量大招，但实事求是的讲，并没有像宏观政策、a股等领域一样绝对和彻底，而很多人包括我在内，都持有一个判断，地产起不来，经济不可能有长期的好转，因此地产政策要如何做，是值得好好评估一下的。

1、地产政策背景

地产在经过过去4年的折腾后，目前从需求端价格和量基本都跌回了16-17年的水平，如果考虑统计数据的水分，很多地方甚至跌回了棚改之前的水平。地产的直接影响，以及对产业链影响，更包括对金融体系、资产价格、预期的影响，构成了当前房地产对经济的巨大拖累，而从国际经验来看，没有一个国家能在地产崩盘的环境下，完成经济企稳、转型、复兴等“伟大、光荣、正确””的使命。

我此前也反复论证过，地产如果继续拖累下去并非是和很多人臆想的一样，只要破了就好了。作为中国资产负债表的最核心抵押物，地产继续下跌，只会引发居民部门大面积负资产，金融机构不良大幅度攀升诱发系统风险，经济长期陷入通缩梦魇等极端问题，这些正是美国、日本等很多发达国家曾经经历过的。

当然，政策决策层也并不都是傻子，517的地产政策就是第一次救市尝试，但在众所周知的两派角力中，很多政策设计是空中楼阁、政策意图不明、政策执行走形，没有达到任何政策效果，反而沉重的打击了市场信心。

924的政策的确是一次巨大转向，而这里面很多政策的设计和意图，应该说比较好的反应了亲市场派的想法，但是我认为政策的力度只能说不错，并不能达到让人惊喜和让市场反转的程度。

2、当前有/要出哪些政策?

政治局会议的地产部分的确转向，且有一些很有力的大招，但总体来说转向不够彻底，力度没有特别到位。

逐字分析政治局会议中涉房的部分:

要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房货利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

促进房地产止跌回稳，据我所知是最高批示的原文，这反映了对房地产市场行业逻辑的彻底改变，从转型阵痛、代价”转变成了必须要企稳，这是首个来自最高层的清晰信号，但这句批示为什么不能是企稳回升?这就是定调中的关键问题。

商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量接着止跌回稳这句提纲挈领要求，这句主要体现在严控增量和优化存量这两句话，说明去库存成为了接下来房地产的最重要的任务，减少土地出让、大面积收购存量住房，将成为商品房开发方面的主要动作。加大“白名单”项目贷款投放力度，这句话主要是为了与社会稳定和预期直接相关的保交房，因为分管副总理主推的白名单实际上效果也不佳，但在当前形势下也只有白名单能作为保交房的抓手。支持盘活存量闲置土地，很多不熟悉政策的人可能想不到，这个支持盘活存量土地反而是本轮政策中最亮眼的部分。有的人可能会说，517也有这句话，如果再看看924里面潘功胜的发言，“研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。”，这句话的内涵和517有了天翻地覆的区别，一方面，政策银行支持有条件的企业收购土地，另外一方面，民银行提供再贷款支持，用大白话说，人民银行已经完全打通了央行直接扩表购买土地的通路。而且更关键的是，这个盘活存量闲置土地，如果政策银行敞开供给融资，地方政府是完全可以通过腾挪不同国企主体之间的资产，来形成地方财政蓄水池的，因此这个政策，如果落实的好，地方政府的动力会非常强。

回应群众关切，调整住房限购政策，现在还有限购政策的，就只有北京、上海、深圳等一线城市，既然最高层背书了，我想各个一线城市那就是随时出政策了，当然在这里面，北京作为首都依然很敏感，我倾向于认为限购解除的力度和节奏都会弱于上海和深圳。

降低存量房贷利率，这里不再赘述，之前已经反复分析过多次，仅仅提一点，这次降低利率有明确要求，是降低到新发放贷款水平附近，因此部分城市的业主可能会有超过100BP的降幅，而部分城市可能就只有几十BP，但即使考虑平均50BP，由于明年大概率还要继续降利率，因此今明两年平均降幅100BP应当是基准假设。

抓紧完善土地、财税、金融等政策，这句话就有点虚了，主要是呼应了三中全会中“完善基础市场制度”的提法，预计土地交易、出让、契税、住房贷款、企业金融中的许多政策都会得到调整，对于普通人影响最大的就是契税了，我预计四季度将会出台契税下调的政策，对于一线城市动辄千万的房屋交易来说，这也是一笔不小的即时开支了。

地产还有哪些政策地产后续肯定还有政策，包括现有政策的落地执行、增量政策的研究推出，但这些政策的落地和增量政策的推出，首先跟地产市场的变化有关，我对当前地产市场是这么看的:

在现有政策下，房地产没有超强刺激，企稳遵循量在价先的规律，需要先看到量的明显企稳回升，才有概率看到价格的缓慢回升，若当前政策落实到位(预计最早发生在明年上半年)，那么量企稳也要等到明年下半年，价格企稳最早也要等到明年底后年初，更大可能发生在26年中，但我个人更偏向于猜测地产在现有政策下可能还是会见不了底。

因此，如果市场不见底且造成更大冲击，我猜测的确可能会有巨大的超常规政策(如重走老路)，房地产可能会在25年上半年企稳回升，但这种政策也并不容易出来，需要满足几个条件之一:明年经济继续大幅滑落、出现重大系统性风险，地缘环境出现极端不确定性等。

市场如果要确定性的止跌回升，需要已有政策的超常规执行和超常规政策的推出，我判断政策可能会包括：

第1，已有政策的超常规执行，如收储标准的大幅度降低，如收储目标的调整，从配售型保障房全部改成政府自持的配租性保障房，甚至就单纯收储而不考虑是否后续要配售;存量土地收购正如上文所说，也是很容易超常规执行的，毕竟有地方财政冲动，只要有政策银行支持，有央行支持，很容易干柴烈火爆炸出信用派生的火花的。

第2，超常规政策，最容易想到的就是重走老路，比如棚改货币化安置再搞一轮，一年2万亿规模，既刺激房市，又刺激消费，但这个路子确实有考虑，真的要出，障碍比较多，我预计需要有巨大的超常规经济环境推动决策者推出这样的超常规政策。当然在老路之外，也还有不少超常规政策，比如直接对购房者进行更大力度降息/贴息，38万亿房贷假设本轮降完平均房贷利率3.5%，明年银行再降0.5%，央行再贴息1%，这样把中国居民平均房贷利率降到2%，这个效果就会非常的立竿见影，将中国房产直接变成正carry资产;再比如，中央设立一家新主体中房集团，由央行全额出资负责收购所有地方没法收购、没法销售开发的垃圾有毒资产，用央行资产负债表对这部分资产赎买，将现有投资者和金融机构置换解救出来。当然必须强调的是这些超常规政策，是超常规环境下被逼无奈才会祭出的武器，"但的确现在各种政策，即使是天马行空的，也在被认真的设计研究和评估中。

评估完，相信大家对于地产市场和政策都会有一定新的认识，如果要说建议，我的建议是:

1.不要过早判断经济要拐头向上;

2.继续观察两个超常规的政策变化，信号足够强的时候再转向;

3.买房买股不用过度担心踏空风险;

来源：行业报告研究院