再次降低存量房贷利率
时事
财经
2024-10-04 21:31
福建
9月24日，央行的三个大招里，其中一个是降低存量房贷利率。这个在9月29日，也是出来了具体公告，明确了一些细则。在此之前，各地之前的房贷利率是5年期LPR利率+基点的模式。不同地方加的基点幅度不一样，有的加60基点，有的甚至加120基点。（120基点就是1.2%的利率）这使得虽然很多人是浮动利率，合同里的5年期LRP利率也会每年根据最新LPR利率更新一次，但这个加点部分是少不了，这是存量房贷利率比增量房贷利率高的主要原因。比方说，去年5年期LPR利率降至4.2%，但有人仍然加120基点，实际房贷利率就是5.4%；那么去掉加点后，就能把房贷利率一口气降到4.2%；去年降房贷利率，就是把这个加点部分取消掉，所以下降幅度比较大。今年这次的调降存量房贷利率，也仍然是调整这个加点部分。因为现在新增房贷利率，基本是5年期LPR利率减去50基点以上。这使得，今年的新增房贷跟存量房贷，仍然还是有不小的利率差，这也是提前还款潮不断的原因之一。根据发布的《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，今年这次降低存量房贷利率，是要把存量房贷利率从去年下降后的5年期LPR利率，下降至5年期LPR利率减去30基点。也就是去年降低存量房贷利率是把加点去掉，变成0加点，今年则是变成减去30基点。不过，之前因为央行说“预计平均降幅在0.5个百分点左右”。所以，我还以为这次会调整为5年期LPR利率减去50基点，不过实际是减去30基点。从媒体各路解读看，这个“平均降幅在0.5个百分点左右”是把今年降低的5年期LPR利率给算进去了。今年降低了两次5年期LPR利率，从4.2%，降低至现在3.85%；降低了35基点。不过，要是把今年降低的LPR利率算进去，那么这次存量房贷利率应该是降低了65基点，而不是50基点左右。这个实际下降过程，就以我自己为例，去年9月我的房贷利率是降至4.3%，然后今年元旦更新LPR利率后，是降至4.2%；按照新规，下个月开始，我的房贷利率会降至3.9%，然后明年元旦更新LPR利率后，如果以目前LPR利率，就是降至3.55%；考虑到10月20日，5年期LPR利率应该还会进一步下调，下调幅度应该会达到20基点。所以我明年元旦过后的房贷利率应该会降至3.35%，甚至更低一些。不过，说实话，这个跟目前新增房贷利率，还是有一些差距。现在就已经有部分城市的新增房贷利率进入到“2时代”，也就是部分城市的商业房贷利率在3%以内。等10月20日，再度降低5年期LPR利率，那么商业房贷利率进入“2时代”的城市估计会更多。所以，这次降低存量房贷利率后，仍然还是会跟新增房贷利率有一些差距。当然，不管怎么说，降低总比不降强，对于存量购房者来说，降了就是好事，每个月总归能少还一些钱，能减少一些负担。不过，要达到“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近”这个目标，恐怕明年还得降低一次存量房贷利率才行。其中是在政策层面，彻底明确“允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。”其中提到“自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。”意思是，这次降完，，以后如果新旧房贷的这个加点差距太大，借款人可以跟银行协商，修改这个加点。当然，修改加点对银行来说，等于是要银行把到嘴的肉吐出来，想单靠借款人协商就让银行同意修改加点，这显然是不太现实的。但至少这个政策为后续进一步修改加点，是明确了政策空间。此外，这次除了修改加点，还有一个规则是对购房者比较有利。就是从下个月开始，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。之前买房，跟银行合同里，有一个LPR利率的重定价日，就是更新LPR利率的时间。比方说，今年5年期LPR利率已经下降两次，从4.2%，降低至3.85%；但因为我的LPR利率重定价日是元旦，所以我目前的房贷利率仍然是4.2%，得明年元旦才会更新为最新的5年期LPR利率。多数购房者的LPR利率重定价日是元旦，不过也有一部分的重定价日是其他日期，比如合同签署日等等。这个一年才更新一次的周期太长了，不能及时享受到国家降息的好处。所以，这次新规是取消了这个重定价周期最短一年的限制。不过，具体这个重定价周期可以缩短至多少，公告里没有明确一个数值，只是说“可由借贷双方自主协商确定重定价周期”。另外，除了新购房可以取消这个重定价周期最短一年限制，存量房贷借款人也可以调整，公告里是说“符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期”。当然，具体缩短至多少，只能等这个月银行细则出来，才能知道了，但至少是肯定比之前一年要短。另外，存量房贷如果也调整了重定价日，哪怕是半年一次，也意味着大多数存量房贷借款人，不用等到明年元旦，可以立即更新为最新的LPR利率，这点是比较好的。此外，去年虽然全国大多数城市的房贷利率都降低为5年期LPR利率+0基点，但个别城市，比如北京仍然还是有保留加点，而且还加55基点。而今年这些个别城市也都会全部取消加点，并且调降加点。比如，目前北京首套房可降至减30基点，二套房贷利率政策下限为，五环以内二套房贷的加点下限为-5基点，五环以外二套房贷的加点下限为-25基点。根据央行2023年第四季度货币政策执行报告，去年9月启动存量房贷利率下调后，共有超过23万亿元的存量首套房贷款利率下调，利率平均水平下调73个基点，降至4.27%，每年减少借款人利息支出约1700亿元。今年再次下调存量房贷利率后，存量房贷利率是全部进入到“3时代”，而新增房贷利率则部分进入“2时代”。而美国虽然上个月降息了50基点，但最新的30年期房贷利率仍然还是在6.12%的高位。相比之下，我们房贷利率，不管是新增还是存量，都已经进入到低利率时代。
