起底城投系、建工系物业！这些企业正在发力|「破局」系列研究①
文摘
房产
2024-10-15 07:55
上海
星标克而瑞物管 ↑ 每天快速直达物业专业研究
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文 | 研究员：何俊峰、柏品慧
本文共4020字，阅读约需8分钟
物业管理行业的竞争格局正在发生演变，越来越多的企业正朝着“投资、建设、运营、管理”一体化方向发展。而在“大开发”转向“大运营”时代背景下，中央及地方建工、城投企业发展方向发生什么改变？旗下的物管平台企业又有什么新变化？
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建筑类央企积极向后布局
旗下物管平台企业受益集团资源整合
1、八大基建央企资产规模庞大，资源整合潜力巨大
随着房地产开发和基础设施建设增速的放缓，市场对建筑企业的需求有所减弱，即便是作为行业龙头的八大基建央企也面临着不小的挑战。为应对这一形势，这些企业正积极转型，逐步从传统的基础设施建设向投融建运一体化的综合运营商转型，以求在新的市场环境中保持竞争力。
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得益于其庞大的规模和丰富的资源，央企在全产业链布局上展现出了明显的优势。公开资料显示，中国建筑的总资产已突破3万亿元，而中国中铁、中国交建、中国铁建、中国电建等企业的总资产也均超过了1万亿元。这充分体现了央企在资金实力和资源配置上的强大能力。
而在母公司的资源整合支持下，各大基础设施建设企业旗下的房地产平台也在积极寻求向城市运营商转型，其中物业管理成为了转型的重点领域。
公开资料显示，中国建筑集团旗下除了中海物业外，其下属的一至八局均已成立了各自的物业管理平台。特别是中建五局、八局和三局，其物业管理业务较为突出。中建城服在管面积最大，接近3000万平方米；中建东孚物业紧随其后，管理面积超过2000万平方米；中建壹品物业的在管面积也超过了1000万平方米。
中国中铁、中国交建、中国铁建、中国电建等企业旗下的物业管理平台在管面积均超过了1000万平方米。具体而言，这些企业的物管平台分别是中铁慧生活、中交服务、中铁建物业和中电建物业。其中，中铁建物业的在管面积最高，超过6000万平方米；中铁慧生活紧随其后，管理面积超过4000万平方米；中交服务和中电建物业的在管面积则分别超过了3200万平方米和2700万平方米。这些物业管理平台的业务范围广泛，涵盖了住宅、商业、办公、产业园等多种业态，并且根据不同企业的资源优势，还拓展到了军队、工地物业、水电建设营地等特殊领域的新业态服务。
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从这些企业转型发展的角度来看，整合集团资源、延伸服务边界已成为首选策略。目前，部分企业的内部资源整合仍处于初期阶段。以中国交建为例，其于2015年通过中交房地产集团整合了内部多个地产业务平台，包括中房集团、中交地产、中交置业、绿城中国、中交海外等。2022年，中交服务正式成立，中交集团管理层明确指出，中交服务将作为集团物业资源整合、总控和发展的重要平台，同时也是提高资源配置效率、探索轻资产运营模式的关键载体。自此，中交集团开始将内部资源逐步整合进中交服务体系。
2024年3月5日，中交集团的企业公众号发布文章称，集团内部物业资源整合工作取得了突破性进展。截至2024年3月，中交集团已成功完成了华东区域的物业资源整合，共划转项目20余个，服务面积超过200万平方米，涉及商写、园区、住宅、城市服务等多个业态。此次整合涉及振华重工、三航局、上航局、三航院四家单位及上海中交滨江广场。随着更多内部资源的持续导入，中交服务的市场竞争能力预计将得到显著增强。
除了内部资源整合，部分企业持续发力外部拓展，并取得了积极的成效。2024年4月，中建信和旗下的中建物业正式更名为中建城服，标志着其从社区生活服务商成功转型为智慧城市综合服务商。在业务拓展上，中建城服正持续深耕城市服务赛道，加速推进基础服务向公共服务的转型升级。公开资料显示，中建城服在公共服务项目的拓展上取得了显著成果，已成功落地多个标志性项目，包括首个大型城市公立医院服务项目、首个城市康养医院项目、首个电子信息产业园项目、首个城市展厅项目以及首个电气产业园项目。
此外，中建城服还积极参与城市微更新项目，如在长沙主城老区坡子街提供超过300万平方米的服务，惠及区域内近10万户居民，进一步拓展了多元化的城市服务场景。2024年，中建城服还中标了湖南机场建设指挥部、湖南农业大学岳麓山实验室聚集区（农大片区）等高要求、高标准的物业服务项目，其在城市服务领域的综合实力与专业水平正逐渐提升。
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中建东孚作为中建系中地产业务的佼佼者，其旗下的物业管理业务也在积极加大外拓步伐。公开资料显示，中建东孚物业持续强化外拓体系建设，2023年完成了1项管理流程、6项制度文件的编制，建立了外拓项目数据库，并编制了《工地物业服务介绍手册》。
与此同时，企业积极开展市政服务对标，学习安亦集团的“四位一体”市政综合服务模式，不断融入城市服务的发展格局，成功获得了5项城市运营国家一级资质认证。企业与惠南政府达成了初步合作意向，制定了《惠南镇城市综合运营服务深化合作方案》，为未来拓展城市服务奠定了坚实的基础。
此外，企业全力参与外部投标，成功中标了西安浐灞国家湿地公园、西安市浐灞第七中学、西北大学附属中学浐灞校区等多项物业管理服务项目，实现了新增外拓面积17.2万平方米。
除了强化外拓体系建设外，中建东孚物业在品质管理和品牌建设方面也不断努力。2023年，企业发布了《立体品控管理制度》，编制和修订了包括立体品控、管理红线、投诉报事、条线管理在内的11项制度。2024年8月，中建东孚物业启动了品牌IP形象征集活动，通过问卷调查的形式向公众征集意见，旨在进一步完善企业品牌形象，以适应快速发展的业务需求。
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地方城投、建工企业纷纷定位
“城市建设运营综合服务商”
城服业务成为重要拓展领域
1、城市运营定位趋同，物企不断推进内部资源整合及市场化拓展
与央企基建公司类似，地方城投企业和建工企业也在积极转型，致力于成为城市建设运营综合服务商。这些企业根植于本地市场，在积累了丰富的基础设施建设和管理经验的基础上，不断拓展业务范围，从传统的房地产开发和工程建设，逐步向城市规划、物业管理、产业园区运营、智慧城市服务等领域延伸，通过整合内外部资源，不断优化服务链条。
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而在地方城投和建工企业向城市综合服务商转型的同时，旗下的物管业务平台也持续加大内部资源整合及市场化外拓力度，同时全面提升业务覆盖度。典型如联投城市运营，2022年签约项目116个，其中集团外项目48个，反映此阶段主要依赖集团资源整合。反观2024年上半年，联投城市运营签约项目多达104个，其中集团外项目79个，市场化拓展速度显著加快，成为规模增长的核心驱动力。值得一提的是，联投城市运营在2024年上半年相继中标武汉第六医院和天河机场美食广场项目，在医院物业和机场物业领域实现了“零”的突破。
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地方城投和建工企业的转型离不开本土资源的整合，城市资源经营和市容环卫等业务领域受到了广泛关注。联投城市运营、中湘美好城市服务、泓盈城市服务等企业名称均包括“城市运营”、“城市服务”等关键词，主营业务中城服业务成为不可缺失的重要板块。
以联投城市运营为例，企业于2022年4月全新揭牌，主营业务涉及空间运营、资产运营和生活服务三大领域。公开数据显示，联投城市运营旗下的城服业务已拓展至8个城市，服务面积约500平方公里，典型项目包括广州文冲街道全域治理服务、武汉花山生态新城等。
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同时企业不断升级服务能力，赋能城服业务市场化拓展。一方面，服务能力升级，将“城市大管家”的模式升级为“美好城市”的“三次方”模式，即通过全域公共服务、全域微改更新、全域资源运营提升运营能力与服务品质。另一方面，积极探索数字化转型，研发打造“UI美好城市智慧运营平台”。通过“智慧运营中心+智能物联设备”的方式来实现城市治理的“一网感知、一网调度、一网统管”，这一模式目前已经应用于武汉花山、郑州惠济、黄冈团风、新疆双河等4省10余市。
除联投城市运营之外，越来越多的地方城投和建工企业旗下的物管企业不断加码“城市服务”和“城市管家”类业务。例如，云南建投物业携手政府打造“城市管家”，通过“专业服务+智慧平台+行政协助”相融合的方式，实现城市公共空间、公共资源、公共服务和公共项目的一体化管理、服务和运营，助力创新城市管理方式。一方面，通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式，企业承担起城市管理“大管家”的角色，对城市公共空间与公共资源、资产实行全流程的“管理+服务+运营”。另一方面，企业实现了环卫保洁、垃圾分类、园林绿化、地下管网、市政道路维护、交通设施管理、公园管理、水体维护、政府物业服务、城市停车等公共空间的一体化专业管理运营服务。
再如中湘美好城市服务大力布局城市服务一体化业务，通过构建“政企合作”平台，打通资源壁垒，以生态伙伴和资源共享平台为基础，不断拓宽服务边界。并以科技赋能城市管理，打造独具竞争力的城市运营服务体系，中湘美好城市服务已成为湖南省领先的综合城市运营服务龙头企业。
部分物企城服业务初具规模效应。如泓盈城市服务主营业务聚焦物业管理服务、城市服务和商业运营服务，2024年4月企业顺利在港交所上市。截至2024年上半年，泓盈城市服务在管城市服务项目多达200个，实现营收1.5亿元，占企业总营收的比例高达47.2%。
联投城市运营近年来在湖北和河南两省中标约10个环卫服务项目，累计年化总额近2亿元，合同总额超4亿元。其中，郑州市惠济区公厕管理和生活垃圾分类运营外包项目、郑州市惠济区道路清扫保洁环卫作业服务项目（B包）的合同金额均突破了1亿元，侧面印证政府对企业服务能力的高度认可。
无论是八大基建央企，还是地方城投与建工企业，都在积极向“后”布局，即从传统的基础设施建设向投融建运一体化的综合运营商转型。物业管理服务已成为这些企业业务拓展的关键一环。为了支持物管平台企业的壮大，集团内部的资源整合正在加速推进，特别是在八大基建央企中，资源整合的潜力尤为巨大，物管平台企业将显著受益于此。同时，地方城投与建工企业凭借对本土市场的深入了解和资源优势，未来将更深入地参与到城市服务、城市资源经营等业务中。
- The end -
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