物业+报告｜9月上海房地产市场分析报告

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9月上海共成交5幅土地，土地总成交建筑面积29.9万平方米，同比下跌81.8%；土地出让金150.2亿元，同比上涨992.8%。本月土地市场成交了第五批次集中供地的2幅地块，虽然成交地块总数不如去年同期，但由于成交地块主要为住宅和商办用地，而去年同期基本为工业用地，因此本月土地出让金同比大幅增长。从成交用地性质看，纯住宅用地幅数占比20%，商办用地幅数占比40%，工业用地幅数占比20%。从溢价率看，本月一幅住宅用地溢价成交，即静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块，溢价率达到31.2%。

从年初累计成交建筑面积同比增速走势看，2024年1月，土地市场成交同比延续了上年四季度以来逐步上行的态势。2月同比跌幅回升至正增长区间，主要还是2月当月成交建筑面积同比上升明显所致。4月受到当月成交建筑面积同比下跌影响，累计成交建筑面积同比也呈现下跌态势。5月在当月成交建筑面积同比上涨的带动下，累计成交建筑面积同比跌幅收窄。三季度随着各月成交建筑面积同比持续下跌，累计成交建筑面积同比跌幅也逐步加大。预计四季度，由于上年同期基期值相对稳定，土地市场成交同比整体也将呈现较为平稳的态势。

9月，上海新建商品住宅新增供应面积72.7万平方米，环比上涨83.4%，同比下跌18.5%；成交面积47.0万平方米，环比下跌11.6%，同比下跌38.5%。9月新盘供应节奏有所加快，但市场成交规模则继续下降。5月底出台的楼市利好政策给6月份的市场带来了一定的刺激作用，此后随着政策效应的逐步减弱，市场成交整体出现回落态势。

9月，上海新建商品住宅成交均价为89362元/平方米，环比上涨17.3%，同比上涨20.7%。从新房成交价格走势看，自2021年11月以来呈现持续上行态势，直到2022年7月受到成交结构的影响开始回落。2022年10月以来，新房成交价格持续回升，2023年2月新房价格再度回落，此后整体保持平缓向上的走势。2024年以来，3月受到黄浦区中海·顺昌玖里、城投露香园、绿城·黄浦湾等项目集中成交的影响，新房价格升至近年来新高。此后新房价格整体有所回落，8月以来新房价格再度回升，特别是9月在翠湖天地六和庭等项目成交的带动下，新房价格达到近年来较高水平。预计未来一段时间，新房成交价格整体仍将保持相对较高的水平。

9月，上海二手房成交13000套，环比下跌18.4%，同比下跌15.0%。随着5月底楼市利好政策效应的减弱，三季度二手房市场成交呈现逐月下行的态势，9月成交套数仅高于2月份的年内最低点。

从月度数据走势来看，2021年下半年，针对二手房的精准调控措施“学区房”新政和“三价就低”政策出台，导致市场快速降温。2022年受到疫情影响，二手房成交整体处于中等偏低水平。2023年1月受春节假期因素影响导致成交明显回落，2、3月随着疫情影响的逐步减轻以及信贷环境的放松，二手房市场成交持续回升。二季度受到市场二手房挂牌量上升导致交易周期放缓的影响，市场成交持续回落，此后市场成交整体趋于稳定。2024年年初以来，二手房市场成交持续下滑，3月随着传统销售旺季以及市场需求的释放，市场成交有所回升。5月以来随着利好政策效应的逐步释放，市场成交企稳向上，7月以来市场成交持续回落。

9月，上海办公市场新增供应面积5.9万平方米，环比下跌60.7%，同比下跌37.8%；成交面积3.8万平方米，环比下跌33.1%，同比下跌20.1%。9月办公市场供求规模均有所下降，其中成交规模基本延续了4月以来的整体走势。

9月，上海办公市场成交均价为33500元/平方米，环比上涨7.5%，同比上涨3.3%。从历史价格走势看，上海办公市场成交价格整体呈现波动走势，主要还是受到成交结构的影响，成交价格在2020年2月达到历史高点后开始回落，自2021年8月持续6个月呈现相对平稳的态势，2022年5月在达到历史较高水平后快速回落。2023年以来，2月受到绿地外滩中心项目成交价格较高的影响，推动整体价格再度上升。3月以后成交价格整体呈现逐步下行并趋稳的态势。2024年以来，2月和5月成交价格上升较明显，6、7月成交价格逐月下降，8、9月成交价格持续上升，但仍处于历史较低水平。

9月，上海商业市场新增供应面积7.6万平方米，环比下跌33.8%，同比下跌12.8%；成交面积11.2万平方米，环比上涨107.3%，同比上涨255.0%。9月商业市场供应规模有所下滑，成交规模则由于消化了8月份的部分市场供应而升至年内新高。

从供求走势看，2023年一季度，市场供求规模逐月上升，二季度市场供应下降，成交表现有所好转。三季度市场供应规模回升。四季度在七宝中闻商务广场、绿地海外滩中心、金龙新街酒店等项目成交较多的带动下，整体成交规模大幅上升。2024年以来，前两个月市场供应规模明显放缓，3月市场供应规模大幅放量，此后出现回落。6月市场供应规模再度上升，成交规模虽然下降，但整体还是保持了平稳态势。7月以来，市场供应规模整体明显上升，也推动了市场成交持续走高。

9月，上海商业市场成交均价为25317元/平方米，环比下跌9.0%，同比下跌8.3%。从历史价格走势看，上海商业市场成交均价整体呈现一定的波动性。2021年6月价格达到近三年来的较高点后逐步回落，2022年4月价格再次回升到历史较高水平，2023年2月受到成交结构影响，成交价格出现一定程度的回落。6月受到太平洋中环广场、晶耀名邸等成交价格较高的影响推动整体价格上升至近几年较高水平，此后成交价格整体回落。12月受到百汇花园、力波商务中心等项目影响推动整体价格再次上升至年内较高水平。2024年以来，2月受到宝能公馆1288项目成交价格较高的影响，整体成交价格上升至近四年来新高，此后整体回落并呈现小幅振荡的态势。

9月，中央层面发布了一系列楼市利好政策和信息。中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，调整住房限购政策，降低存量房贷利率等，这就为后续地方的楼市调控政策提供了方向和指导。此后，央行连发降低存量房贷利率等四项金融支持房地产政策，为房贷个人和房企带来积极影响。上海层面，为了响应中央精神，于9月末出台“沪七条”，包括“住房限购调整”“优化住房信贷”“调整住房税收”等方面的七大举措，旨在进一步提振市场信心，推动市场平稳向好。

从房地产市场看，9月市场情况未能得到改观，市场供应规模虽然有所加快，但市场成交规模依旧下滑。在此前一轮楼市利好政策效应逐步减弱后，市场热度明显回落。土地市场方面，虽然本月成交地块较少，但由于成交地块质量较高，因此市场热度得以延续。随着9月中旬今年第六批次集中供地信息的发布，市场也将继续保持相对稳定的态势。新房市场方面，成交规模未有起色，延续了下降的态势。二手房市场方面，成交套数继续回落，仅高于2月份的年内最低点。

总的来看，随着5月末上海新一轮楼市利好政策效应的逐步消化，给市场带来的提振作用也明显下降，市场实际情况与政策预期仍有差距。中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”的表述，无疑给接下去的住房工作提供了更加明确和清晰的思路，就是首先要保障房地产市场止跌，然后才是回稳。会议同时还提出调整住房限购等政策，这就意味着后续政策工具仍有调整和优化的空间。在中央政治局会议结束后几天，上海便出台了“沪七条”楼市政策，意在为市场继续带来积极影响。从国庆期间的市场反应来看，由于此次政策放松了非沪籍外环外限购的条件，因此一定程度上激活了部分市场需求，新政对市场的作用得以显现。但由于整体经济环境未明显改善，此轮楼市利好政策的效应持续时间仍有待观察。相关政府部门也需要积极关注和监测市场走势，从而为后续稳定市场提供更有针对性和更加有效的对策和措施。