星标克而瑞物管 ↑ 每天快速直达物业专业研究
2023年9月-2024年9月，是全国全面提振改善型购房需求的一周年。该期间以一线城市开启认房不认贷为起点，全国各地各项政策纷纷推出，持续助力改善型住房需求释放。包括2024年9月央行明确统一首套房和二套房的房贷最低首付比例等，都充分说明对改善型住房需求提振的重视。
全国各地在关注改善型住房需求提振方面，关注的核心指标为交易量。当然，从逻辑上说，改善型住房需求会较多体现为小房子换大房子，其必然会带来住房套均面积的提升，即户型改善。因此，从户型面积的变动角度进行测算，有助于更好评估改善型购房政策的效果。本报告对全国145个城市新房套均面积变动情况进行测算，以更好研究该内容。
户型升级的走势
各地主流户型表
本部分对全国145个重点城市新房2024年主流户型进行统计，以横向看出各城市的住房条件和品质。我们根据一二线和三四线城市的分类，分别选出各10个住房面积较大的城市名单。从此类数据上看，在住房舒适度方面，一二线城市中，长沙、杭州和西安属于住房最宽敞的城市。而东营、黄南和湖州属于三四线城市中住房最宽敞的城市。总体上此类城市也为其他城市后续在好房子建造方面，提供了非常好的城市范本。
各城市户型变化
本部分对全国各重点城市新房的套均面积变化进行分析。2022年4月中央政治局会议明确支持刚性和改善性住房需求，2023年4月中央政治局会议明确支持刚性和改善性住房需求，而到了2023年7月中央政治局会议措辞发生变化，为“更好满足居民刚性和改善性住房需求”。根据政策基调和市场行情情况，这里我们将时间段划分两部分，即2023年1-7月、2023年8月-2024年9月。据此我们分析该期间各地新房交易的套均面积，以更好看出套均面积变化情况。
统计显示，145个城市中，有96个城市（占比为66%）出现不同程度的套均面积增加现象，说明住房消费提振的工作取得阶段性成果。在这其中，有28个城市套均面积增长超过5平方米/套，为标杆性城市，相关城市名单如下。另外有49个城市出现了套均面积下降现象，多为三四线城市。这或和统计方式差异有关，但也要警惕购房“消费降级”问题，进而应在四季度加大政策支持力度。
策略建议
今年10月份以来，全国房地产市场交易态势持续向好，朝着止跌回稳的方向发展。改善型住房需求是止跌回稳中的重要动力源，更要把此类住房需求给提振好。一系列利好政策出台，将持续降低改善型住房需求的入市门槛和成本，有助于提振该领域的交易行情。这也有助于在提振房地产全市场行情的同时，更好提升人民群众的居住品质。
各城市改善型住房需求的释放程度，也将影响到2025年的供地政策和规划政策。对于一些改善型需求释放强劲的城市，更要在土地方面做好规划，尤其在大户型住房供应方面发力。而对于一些改善型需求释放偏弱的城市，则应该严谨论证大户型住房的供应思路，要结合当地市场消化能力，精准落实好房子的供应政策。
