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作者：政研小组
OOD模式以园区高质量发展为目的，以不使用存量财政空间、不增加地方政府债务为前提，要求园区封闭运作、自我造血、增量取酬、激励相容，即以园区自身运营收益作为主要的回报来源。该等运营收益可以是园区开发项目公司等委托的基础设施运营管理服务费，从取费机制上可以借鉴REITs的经验。通过对REITs运营管理费取费的研究，以便为OOD模式未来每年可持续的运营收费提供可行依据。
我国基础设施公募REITs采取委托代理模式，投资者将资金委托给基金管理人，由基金管理人进行不动产的投资和运营管理，管理人收取相关管理费用。根据监管规则，基金管理人承担对基础设施REITs的运营管理责任，但由于现阶段公募基金公司在产业运营方面的专业性有待加强，外部运营管理机构客观上在底层资产的运营管理方面对基金管理人起到了重要的支持和补充作用。因此，相关管理费用主要分为两组：一组是基金管理人与专项计划管理人收取的“产品管理费”，另一组是外部运营管理机构收取的“运营管理费”。OOD模式下运营项目公司可以接受园区开发项目公司等委托的服务模式与REITs委托外部运营管理的模式类似，底层资产的属性也类似，运营管理费取费机制方面应有可借鉴之处。通过对后者运营管理费取费的研究，以便为OOD模式未来每年可持续的运营收费提供可行依据。截至2024年4月18日，我国基础设施公募REITs上市35只，发行规模1,156.07亿元（首发35只规模合计1,105.43亿元，扩募4只规模合计50.64亿元）。底层资产分为产业园区、高速公路、仓储物流、消费基础设施、能源类、保障房、生态环保七大类，其中产业园区规模居第2位（数量9只），达到196亿（占比17%）。
公募REITs资产类型数量和规模分布
数量来源：Wind，中证鹏元
从运营管理机构看，REITs基金管理人可以设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责，也可以委托符合条件的外部管理机构负责运营管理。考虑到业务需要和基金管理人的特点，目前运营管理机构和原始权益人一般为同一公司、母子公司或同一控制人。![]()
上市9只产业园区REITs原始权益人和运营管理机构统计表
产业园区REITs的收入主要来自于租金收入；付现成本主要是运营管理费，此外可能有保养维修费、外包服务支出，以及其他成本如能源费、税费、宣传推广费等。
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数据来源：Wind，平安证券研究所，数据为REITs对应项目公司2020年的数据REITs外部运营管理机构一般采用“基础+超额”的收费模式，基础收入为营业收入、净收入、可供分配金额、基金净资产等经营业绩指标的一定比例，超额收益为经营业绩相较于基准超额的一定比例。具体来看：![]()
产业园区REITs外部运营管理机构收费情况
数据来源：募集说明书
除华安张江产业园REIT的运营管理机构取费以基金净资产为基础外，产业园区REITs的运营管理机构也是总体上采用以经营业绩指标为基础的取费模式，且存在两部分：一部分是根据特定经营业绩指标的一定比例取费、即基础收益，另一部分是以当期实际业绩与特定目标基准值的“差额”为基础，按一定比例取费（市场上通常简称为“差额提点收费”，也即超额收益）。在经营业绩指标的选取方面，目前国内在此方面尚未形成较为一致的处理标准，涉及经营收入、净收入、可供分配金额等多种计算口径。华夏合肥高新创新产业园REIT等选取的是经营收入（毛收入），博时招商蛇口产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT等选取的是可供分配金额。以经营收入为基数的，比例系数范围10%~15%，以可供分配金额为基数的，比例系数范围1%~3%。“差额提点收费”是外部运营管理机构目前较为普遍采用的取费模式之一，但具体项目在目标基准的选取设定方面差异较大，典型模式包括三种：一是以固定金额直接作为目标基准，二是以初始评估报告中披露的各年度预测数据作为目标基准，三是以事先明确的操作算法在未来各年度确定当年的目标基准。“差额提点收费”具有更强的激励作用，一定程度上也体现了运营管理团队有能力促进项目经营水平不断提升的信心。但目标基准如何设置？未达到目标基准的情形下是否存在其他的惩罚措施？这些问题对于激励效果真正实现存在一定影响，需谨慎研究选择使用。OOD模式以园区高质量发展为目的，以不使用存量财政空间、不增加地方政府债务为前提，要求园区封闭运作、自我造血、增量取酬、激励相容，也就是说以园区自身运营收益作为主要的回报来源。该等运营收益可以是园区开发项目公司等委托的基础设施运营管理服务费，从取费机制上可以借鉴REITs的经验。一般来说，在园区运营成熟期前，园区资产收益尚不稳定，可以通过“基础收益”方式激励运营项目公司共同做大园区运营收益，即运营服务费=园区资产经营收入（或净收入）×一定比例；在园区运营成熟后，园区资产收益进入稳定阶段，可以再叠加“差额提点收费”的方式激励运营项目公司进一步创新收益。需注意的是，相比REITs往往是园区成熟后的运营，OOD模式下运营项目公司的服务时点更靠前、服务内容更多，不仅涉及园区运营成熟前的规划定位、开发策略、产品设计、建设施工等，也涉及后续不断地产业招商和集群打造，因此园区开发前期更多依靠的是基础收益，且其中的比例系数应该要比REITs的高。横向比较来看，根据北京大学光华管理学院2022年8月发布的《我国基础设施REITs取费结构与机制的分析》报告，梳理了当时已发行的16只基础设施REITs的总体收费情况（包括“产品管理费”和“运营管理费”），结论是REITs募集规模的0.3%-0.4%大致是比较集中的取费区间，与国内其他公募基金品种对比而言，费率大致相当于债券型基金的中等偏下水平（国内货币基金的管理费率大致在0.14%-0.33%之间，债券型基金的管理费率大致在0.15%-1.0%之间，混合型基金的管理费率大致在0.4%-1.5%之间，股票型基金的管理费率多数为1.5%）。综合来看，如果将REITs募集规模等同于园区资产规模，OOD模式下运营项目公司的运营服务费可以按照园区资产经营收入（或净收入）的一定比例收取，且比例系数一般大于同等底层资产的REITs取费，比如10%以上，运营服务费潜力方面则可达到园区资产规模的1%以上。当然，根据实际运营情况，每年收费可以按照两种计费方式取最大值的形式协商确定。![]()
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