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作者：政研小组
大量对园区发展趋势的分析显示，目前园区从增量开发时代向存量运营时代转变，大进大出、大开大合的模式已经成为过去时。据统计，我国各类产业园区数量已高达2.5万个。面对巨大的存量园区资产，如何找准园区痛点，优化资源配置、全面提升效率与发展质量成为重点。
通过把脉园区运营现状，发现多数存量园区在资源利用、产业发展、功能配套方面易存在高发问题，从痛点出发，破解园区发展的关键掣肘，才能使园区在激烈的竞争中立于不败之地。
存量园区高发问题
资源利用不足：与增量园区所处的产业链构建及载体初建阶段不同，存量园区通常已建成园区载体，产业已形成一定的规模。然而大量存量园区在发展中常常面临部分载体资源闲置、产业链发展未有效联动等问题，使得各产业环节之间的衔接不够紧密，限制了整体竞争力的提升。
产业发展缓慢：存量园区的产业发展往往已经具备基础，但是在产业配套方面多数存在配套服务未成体系，各阶段服务不闭环的现象，同时缺乏设施代建能力，难以满足企业多元化、快速变化的需求。
城市功能滞后：不同于增量园区处于配套建设的初期，存量园区已建成相关的城市配套，但不少园区也面临城市配套不足、园区展示面不够等问题，缺乏适宜的园区参观动线，限制了园区的整体吸引力，也进一步削弱了其对外宣传和招商引资的展示力。
幸福产城依托华夏幸福产业新城开发经验，形成了一套园区综合运营解决方案，从谋划、改造、运营三阶段出发，实施“三步走”战略，为园区发展赋能，逐步推动其提质焕新；同时，借助“3+5”综合措施，即三大改造阶段核心策略与五大运营阶段服务支撑，全面助推园区实现品质上的跃升，为园区注入可持续的发展动力。
在存量园区发展的谋划阶段，核心任务是对现有园区进行全面评估，综合分析园区的产业基础、区位优势、政策环境及市场需求等多方面因素，结合空间布局、功能分区、交通组织等园区条件，对园区运营中存在的问题进行诊断，明确园区发展目标、定位及改造提升方向，制定合理的解决方案。
改造阶段通过深入实施盘活资源、优化产业、升级配套设施这三大核心策略，逐一攻克园区运营中所面临的诸多难题，实现园区的改造提升。
对园区资源进行盘点，聚焦市政运营领域，通过经营权收回、特许经营、统筹供给等方式压缩成本，扩展收益渠道。 盘活园区闲置资产，通过适度改造形成可经营资产，持有运营形成收益的同时提升园区配套服务能力。
武陟产业新城案例
武陟产业新城是由武陟县政府和华夏幸福基业股份有限公司共同开发建设运营的项目，累计为武陟县新增财政收入超过13亿元，助力武陟县域经济社会发展排名从河南省第68位大幅提升至第11位。现已发展成为“郑焦深度融合首位节点城市的主平台”。
“加速新旧动能转换”是武陟产业新城建设发展过程中一个亮点。在土地资源日趋紧张的形势下，武陟产业新城着眼学习全国范围内闲置厂房再利用的先进经验，结合区域发展资源受限现状及产业布局的需求，在詹店辖区对原宝尔门业厂房进行租赁再改造，依托华夏幸福雄厚的招商力量和产业服务能力，重点导入机器人本体及研发组装企业，建设了机器人产业港。目前，机器人产业港已经成为郑焦深度融合先进制造业示范区先导园区和新旧动能转化示范区，快速聚集了大智焊接工业机器人、伯淼工程机械机器人、丰宏智能机器人、中航北工激光切割机器人等一批机器人企业签约入园，加速形成百亿级智能制造装备产业集群。
武陟产业新城
淘汰落后产能，促进传统产业转型升级，完善产业链，结合市场需求和产业发展趋势，培育和发展新兴产业，提高园区的产业附加值。
升级投资服务能力，将行政审批综合服务前置化本地化，提供管家式的企业落地服务，打造优良的产业服务环境。
帮助园区拓展工程建设管理能力，为入区企业提供代批代建等服务，扩展服务收益方式。
溧水产业新城案例
产业兴则经济兴，产业强则动能足。自2016年华夏幸福与溧水经济开发区达成合作，采用PPP模式打造溧水产业新城以来，这里不仅迎来了多家龙头企业入驻，更是成为国家级新能源汽车产业高地。
在产业优化方面，华夏幸福基于溧水产业基础，精准定位发展着力点，构建了以智能网联汽车为主、智能制造装备和科技服务为辅的产业格局，围绕新能源汽车产业集群补链强链，招引欣旺达动力电池项目、龙电华鑫锂电铜箔项目，填补开发区在新能源汽车动力电池产业链的空白；招引佛吉亚、飞燕、金邦动力等项目从整车制造到零部件及研发领域。经过多年的精耕细作，溧水产业新城成功构建集研发设计、整车制造、动力电池、驱动电机、专业赛道测试、高端科技服务为一体的全产业链体系，成为研发制造兼具的国家级新能源汽车产业基地。
溧水产业新城
提升园区形象，通过适度投资建设，打造园区亮点项目，提升园区整体环境，有效增强园区人气。
包装特色产业园区，通过申报、挂牌等方式提升园区能级，增加资金补贴来源。
江门产业新城案例
江门具有珠西枢纽区位优势，但存在与核心城市联系相对较弱，城市形象和配套设施欠佳、环境污染严重等问题，产业导入面临层层拦截，对城市的形象和投资环境产生了不利影响，进而影响了高科技和高附加值产业的发展。
为完善城市功能，提升园区形象，自签约以来，华夏幸福从城市发展和产业发展系统性建设江门高新产业新城。在城市规划和建设方面，结合城市结构以及分区定位，完善城市服务设施，形成“一心二轴四廊多组团”的城市格局，配套提供高品质的文体医疗等服务设施，并在核心区引入重点学校等公共配套。通过对江门的配套升级，城市形象逐步呈现，发展格局逐渐拉开，并形成特有的魅力动线，成为了湾区产业新城的示范。
江门产业新城
基础设施配套服务
确保园区内的建筑物、道路、水电设施、绿化等基础设施的正常运行和维护，定期进行检查、维修和保养，以保障园区的良好环境和功能。完善园区基础配套，满足企业需求，提升园区形象。
招商与企业服务
制定有针对性的招商方案，持续开展招商引资工作，吸引符合园区产业定位的优质企业入驻。通过行业展会、招商活动等方式，扩大园区的知名度和影响力。
产业培育与扶持
关注园区内企业的发展需求，提供相应的支持和帮助。组织产业研讨会、企业交流会等活动，搭建企业间的沟通平台。
资源整合与合作
整合各类资源，包括政府资源、金融资源、技术资源等，为园区企业发展提供支持。与高校、科研机构建立合作关系，促进产学研合作。
数据监测与分析
建立园区招商运营数据监测体系，收集和分析企业经营数据、产业发展数据等。
固安产业新城运营案例
固安，隶属河北省廊坊市，地处华北平原北部，北京、天津、保定三市中心腹地。固安产业新城于2002年签约，十年间，华夏幸福将固安这个曾经的传统农业县，打造成为集聚以航天航空、生物医药产业为主，生态宜居的产业新城，形成了产业新城运营的典范。
在基础设施配套服务方面，华夏幸福加大投入，完善了园区的道路、水电、通信等基础设施，建设功能聚集、层次健全、服务齐备、品质高尚的城市核心。以中央大道金融街区、锦绣大道SOHO办公街区和迎宾大道高端总部商务办公街区为载体，建设百万平方米商务楼宇，形成集金融服务、商贸服务、总部办公为一体的楼宇经济示范区。以中央公园为核心，建设现代中等规模城市核心区，集中布局五星级酒店、创业大厦、幸福学校、幸福港湾、规划展馆、体育公园、幸福医院等高品质城市配套，与北京世界级城市全面对接。
在招商方面，华夏幸福拥有专业的招商团队，积极对接优质企业资源。成功为固安产业新城引入了一批行业知名企业，包括北京大学分子医学研究所、博雅干细胞科技有限公司等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工为核心的航天企业，以京东方为主导的新一代信息技术企业，实现项目签约投资额突破1400亿元。
在产业培育与扶持上，华夏幸福为入驻企业提供了多项定制化的服务，同步搭建金融平台、人力平台、创新创业平台、企业服务平台四大产业促进平台；布局固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电子商务产业园、新材料产业园、清华中试孵化产业园、电气装备产业园、移动通信产业园、汽车零部件产业园等，促进产业集群发展。围绕技术商业化目标，以创新、中试、转化为核心，明确关键路径，夯实核心环节，打造全产业链服务体系。
通过这些运营举措，固安产业新城的经济发展迅速，产业结构不断优化，成为了当地经济发展的重要引擎，主要经济指标增幅居全省前列。
固安产业新城
产业发展整体解决方案
幸福产城为各地方政府及产业园区提供产业发展整体解决方案，提供从规划到实施的一揽子服务，提升产业及城市能级、推动产城融合发展。
专项咨询与落地实施
