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作者：政研小组
幸福产城重新定义园区开发运营，以终为始、打通循环、以新质生产力及高质量发展为指引，唤醒园区新生。根据合作范围和收益方式不同，服务方式可以分为委托运营模式、改造经营模式、合作开发模式三类。“以运营为导向，平台化赋能园区，满足多维需求”是幸福产城OOD(operation-oriented development，运营导向的开发)模式的核心。从近年投资增速来看，在中央政府严控债务规模、财政部PPP模式叫停、F+EPC（融资+工程总承包）模式存在隐债风险等背景下，各地依靠政府财政资金的园区大规模开发受到很大影响。作为经济建设的发动机、高质量发展的主战场，目前园区总体呈现以“土地整理+建设投资”为核心逐步向以“运营和服务”为核心过渡，更加侧重于以产业链打造为核心，完善园区运营管理服务，逐步形成集政务服务、商务服务、金融服务、科创服务于一体的全过程服务体系。产业园区REITs打通园区资产的“融-投-管-退”全周期通道，实现资产端的“举重若轻”，也标志着园区开发由资本驱动型增长向现金流运营型增长转型。![]()
从结构来看，除了存量园区的低效闲置土地盘活、产业优化升级外，不少人口流入、产业空间不足之地仍有新设园区的需求。市场上各主体也在不断探索合规的开发运营模式，既要能带来有效增量社会资金，又能真正促进区域经济发展。因此，以“投资人+EPC（工程总承包）”或“投资人+EPC（工程总承包）+O（运营）”为名的园区运作模式成为市场讨论的热点，实践中也已有不少项目落地。
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图2 近期落地的采用“投资人+EPC+O”类园区开发项目资料来源：新基建投融圈公众号等
实务中“投资人+EPC”模式也称“股权合作型EPC”模式，因其表征体现为“企+企”的合作，规避了政府直接融资负债的限制而兴起。该模式受到有投融资能力的建筑企业，尤其是中建、中铁建等央企的青睐，在其与地方政府平台公司的合作中得以运用，主要目的是通过投资能力带动建设工程板块的业务量。
从运作流程来看，该模式是项目业主（政府平台公司）通过公开招标选定社会投资人共同成立项目公司，项目公司在社会投资人协助下负责筹措项目建设资金，进行项目运营管理，并获得投资收益。同时社会投资人通过“两标并一标”取得EPC资格，进而获得合理的施工利润、尽快实现投资板块的部分资金回流。从模式的实质来看，属于是政府平台公司项目的股权融资，目的是拓宽项目资金来源、分享合作收益、共担项目风险。当前该模式下合作项目范围主要涉及园区开发、乡村振兴、市政基础设施建设、文旅综合体、城中村改造、老旧小区改造、城市更新等方面，尤其以综合性的园区开发居多。![]()
图3 建筑类社会资本主导的“投资人+EPC”模式示意图（二）“投资人+EPC”实际必须有“O”，更正规的名称应是“投资人+EPC+O”从目前市场公开的招标项目看，模式名称不是很统一，有称“投资人+EPC”的，也有称“投资人+EPC+O”的，还有简单打包就叫“投资建设运营一体化”的。一般而言，这类模式中的投融资和运营维护紧密相连，只有项目具有经营性、有经营收入，投资人才有可能获得投资收益，实现融资并归还贷款。从当前已落地的“投资人+EPC”项目来看，大部分项目招标都包含了运营维护的内容。也就是说，虽然可能在招标文件项目名称中未出现“O”，但在具体实践中，谈及“投资人+EPC”模式，按照实质大于形式原则，大多数情况指的就是“投资人+EPC+O”模式。
另一方面，“投资人+EPC”模式必须“+O”，是因为按照目前经济形势和投资管控原则，政府方不能直接给予运营补贴等经济补偿，只能依靠项目自身的运营收益实现与项目投资的自我平衡，为此就要求项目承接主体具备较强的运营能力。“O”的作用既是整个项目的支撑，更是项目合规实施的重要基础和保障，不但要将项目名称明确统一为“投资人+EPC+O”，而且在项目投资合作协议中要对此更加明确。
需强调的是，项目能不能实现收支自平衡，必须在谋划阶段对项目的市场前景、经营前景和财务效益进行详细分析和测算，相应的投资回报期限可以约定是10年、20年、30年，或更长期限。
（三）园区项目运营属性更强、更专业，“O”是核心且必须前置，合适的模式名称应是“O+投资人+EPC”（简称OOD模式）
传统模式下，政府投资园区的建设和运营往往分离，一般项目建成后再委托第三方运营或由平台公司运营，但如果项目建设阶段考虑运营不足，往往会造成运营不畅、成本增加、适用不匹配等问题，最终导致项目推进不利。而目前建筑类社会资本或其他资方主导的“投资人+EPC+O”也往往是优先考虑工程建设，园区定位、产业招商等能力正在边干边学中，与专业第三方园区运营机构的合作较少或开展较晚（从中标案例看几乎看不到专业运营机构），导致出现园区定位不清、建设和运营脱节、载体空间空置、招引企业迟迟不到位等问题，进而影响资金回报效率和区域经济效果。
因此，成功的做法是运营前置、运营主导，将园区运营贯穿园区发展的全生命周期，实现从投资选址、规划定位、产品设计、建设施工、产业招商和集群打造、园区运营服务的全程管理和控制。同时，在运营过程中要始终围绕产业，以产业集聚、产业生态的打造作为终极目标。如果仅仅是作为“投资人+EPC”后期的配套运营服务部门，提供简单的物业服务或单一的产业招商，很容易造成园区产品和产业的割裂、园区发展的杂乱无章，高质量发展更无从谈起。反之，有了全生命周期的规划落地及运营服务，园区投入才有保障和获得收益回报的希望！
另外，与其他单体功能的基建项目不同，园区的运营核心是构建起产业和园区全生命周期的联系，让产业和园区形成一个有机整体，产生很强的粘性。园区的运营目标是以政府、企业需求为导向，精细化完成产业规划、产业招商、产业资源、产业投资、产业运营的环式服务提供和管控，实现聚人才、集产业、共成长的战略任务。
图4 产业发展与产业园区发展强运营相关关系
资料来源：和达产业研究院
幸福产城重新定义园区开发运营，以终为始、打通循环，并叠加新质生产力及高质量发展的诉求，唤醒园区新生！根据合作范围和收益方式不同，轻资产服务方式可以分为三类，但核心都是依托多年的产业园区运营资源、能力和项目实操经验。第一类：委托运营模式（即轻资产基础版）。是指受业主方委托，在园区规划、项目设计、项目建设、代理招商、园区运营等方面提供专业化服务，并收取相应的服务费和佣金收益。这种模式多适用于存量园区，优点在于委托方可以对于项目招商的企业类型、入驻率、达产时间等方面提出较高要求，并与服务费直接挂钩，可以快速提升低效闲置土地效能、考验服务方的招商运营资源与能力。第二类：改造经营模式（即轻资产Pro版）。是服务方以长期整租方式（比如5年以上），将项目完全租赁，完成适当改造后对外招商出租，赚取租金差和其他关联收益。这种模式也多适用于存量园区，相较于委托运营模式，因为叠加了改造和租赁成本，项目运营好坏对服务方获得的收益影响更大，项目经营压力完全转移到服务方，更加考验招商运营环节的资源与能力。第三类：合作开发OOD模式（即轻资产Max版）。是以园区整体操盘及后期产业落地能力为基础，联合开发及建设企业，打造“资源+资本+运营”的方式，形成1+1+1>3的多重优势。这种模式适用于新设园区、园中园等片区业务，对服务方品牌、实力、资源、能力、团队要求极高。
图5 幸福产城提供灵活、可选、全面的运营服务模式
对于项目产业基础较好、发展空间较大且收益来源稳定的项目，幸福产城协助地方政府或平台公司、联合园区开发及建设企业，共同进行园区全生命周期打造。实施主体：以幸福产城为运营主导核心，地方政府或平台公司为政策支持核心，叠加合作伙伴的“投资能力”和“建设能力”，契合新设园区需求，不依赖财政空间，形成以产业发展为核心的全过程全链条运营合作格局。回报机制：以园区高质量发展为目的，以不增加地方政府债务为前提，要求园区封闭运作、自我造血、增量取酬、激励相容，幸福产城以多年运营能力和经验为基础，在合作初期便前置启动招商、运营等工作，园区招商与建设同步进行，保证园区建成后年年有新形象、经济年年上新台阶，园区自身运营收益作为主要的回报来源。保障机制：该OOD模式的成功与否依赖于园区所在地的产业发展成熟度、地方政府高质量打造园区的决心，也更加考验操盘方的园区打造经验、资源整合能力以及产业打造的水平。在投资决策前，需要对园区的主题方向、产业基础、产业链配套情况，以及产业发展前景、市场需求、盈利空间等进行详尽的市场调查和测试，与意向产业主体方签订入驻协议或定制开发协议，有效防控运营阶段可能出现的系统性风险。另外，属地政府作为产业发展的实际受益方之一，在产业培育阶段应予以一定程度的政策支持和保障。在合作谈判时，可先行明确对投资人有利的政策和支持条件，从而为后续运营打好基础。一言以蔽之，“以运营为导向，平台化赋能园区，满足多维需求”是幸福产城OOD模式的核心。主要方式是通过幸福产城平台为园区赋能，解决园区在产业定位、成本控制、产业招商、园区运营、资产退出等全生命周期中遇到的各类问题。这种赋能绝不是单一、分割的规划咨询和招商服务，而是躬身入局组建园区运营平台，以投资或股权为纽带，共同为区域做大增量、再从区域增量与资产增值中分享收益。未来，幸福产城将探索更多“平台+运营+投资+生态”的新合作模式，打造地方平台公司、专业投资公司、行业平台等多方合作的创新路径，为中国产业园区的高质量发展贡献力量。![]()
幸福产城是华夏幸福旗下产业新城轻资产业务实施主体，凝聚华夏幸福二十余年产业新城开发经验及核心能力，聚焦区域产业集群建设发展。幸福产城为各地方政府及产业园区提供产业发展整体解决方案，提供从规划到实施的一揽子服务，提升产业及城市能级、推动产城融合发展。
针对政府和园区需求和难点、卡点，幸福产城以专项方式，提供产业诊断及规划、产业集群打造、招商引资、园区代建及运营、特色园区打造（包括数字园区、低碳园区等）、城市营销的全流程服务。![]()
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