一份新报告指出租金上限需要被取消，否则未来18个月内，投资者在都柏林的新房供应将“大幅下降”。
该报告来自房地产中介Hooke & MacDonald，指出在过去15个月左右的时间里，私人租赁市场（PRS）交易稀少。报告表示，如果供应要再次增加并稳定租金，“需要取消2%的涨幅上限”。
根据最近的Davy报告，预计每年需要约85,000套新住房以满足需求。Hooke & MacDonald指出，保留限制年增幅为2%的租金上限将危及未来投资，尤其是在当前对住房的需求“可能从未如此明显”的情况下。
Ken MacDonald，Hooke & MacDonald的董事总经理表示，私人租赁市场新建房屋放缓的主要因素是建筑成本和2021年11月引入的2%租金上限。
“当租金上限为4%时是可以接受的，但一旦变成2%，整个局面就瞬间改变了，”他说，并认为这一上限对该领域的投资交易造成了损害，进而影响了租赁住房的供应和成本。MacDonald指出，在都柏林及其他城市，私人租赁市场的投资资金“几乎停止”，而吸引投资的一个关键限制因素就是这一上限。他警告称，缺乏新建项目可能会对租赁市场的未来造成“灾难性”影响。
新建项目的减少可能会影响租金——报告指出，Hooke & MacDonald估计在2023年2月至2024年2月期间，新租赁物业的供应主要在PRS市场约为1500套，这“挑战了租金水平”，供应的增加正在导致租金的适度下降。然而，如果供应停止，可能会对租金产生相反的影响。
不过，他对政府在该领域采取行动，可能会移除租金上限持乐观态度。“我希望现实主义能提供一些激励，”MacDonald说。如果这种情况发生，报告指出，可能会导致租赁市场的“资金激增”。
虽然私人租赁物业的资金显著减少，但报告指出，公共住房的资金仍然可用，因为开发商发现满足这一需求“在经济上是有利的”。
报告显示，在2024年第一季度，所有资产的支出仅为1.23亿欧元，比一年前的4.7亿欧元下降了26%，相比于往年，活动量显著不足。
在2023年，仅有一项PRS交易完成——Carysfort Capital/TPG Angelo Gordon以4200万欧元出售位于都柏林西部Lucan的Shackleton Park开发的104套稳定公寓，买家为德国投资基金KGAL，Hooke & MacDonald对此进行了顾问服务。这笔交易是Carysfort和Angelo Gordon在Shackleton拥有的375处物业大组合的一部分，他们目前正按中期计划战略进行分拆。
投资的下降延续了2023年的趋势，当年大都柏林地区的投资交易支出仅为13.5亿欧元，较2022年的40亿欧元下降了66%，是10年来的最低水平，其中仅有2.9亿欧元，约占总额的21%，用于PRS。
2023年最大两笔住宅投资交易发生在该年的第一季度。第一笔交易是Carysfort Capital/TPG Angelo Gordon以1.01亿欧元出售位于都柏林2区Grand Canal Dock的Opus项目，交易包含120套由Cairn Homes于2019年完工的公寓，净收益率约为4.3%。第二笔大交易是Richmond Homes以9950万欧元出售位于都柏林4区Donnybrook的Eglinton Place的148套公寓，净收益率约为4%。
2023年10笔PRS交易中仅有5笔是新建物业，报告指出，这表明“在该领域启动新建项目的可行性不足，同时也反映出投资者可获得回报之间的错位”。
展望未来，Hooke & MacDonald预计在2024年底之前可能会有一些PRS交易，“净收益率定价在中到上4%之间”，并指出欧洲央行近期的降息“将为市场提供积极动力”。
利率对市场的影响也很关键，因为融资成本较高，以及通过更高的存款利率获得的无风险收益率上升。
因此，投资者一直在“重新评估他们为物业支付的价格，以确保达到所需回报，以及他们现有投资组合的估值”。报告还呼吁计划于2024年10月进行的国家规划框架审查“应立即启动”，并建议审查应“具有前瞻性”，基于预计的2026年人口和预期就业，而不是现在已过时的2022年4月人口普查结果。
展望未来，报告指出，今年第一季度欧洲房地产投资市场的“情绪明显回升”。
“预计未来几个月交易活动将增加，但对于优质房地产的定价将如何变化仍存在不确定性。”
