今年8月，中原地产创办人施永青在其专栏中倡议政府容许业主将空置写字楼改建成合法㓥房。他称，现时非甲级写字楼月租“只是20余元一方呎”（港元，下同），若改成住宅“就可以租30多40元一方呎”，当中差距“一定可以吸引很多投资者参与”。他又认为，政府要做的“只不过是接受破例罢了”。事实上，长久以来，本港市场一直有商厦或工厦单位非法改装成住宅出租，此类情况并不罕见，其根本原因在于住宅长期供不应求。
另一边厢，本港写字楼空置情况现时究竟有多严重？据世邦魏理仕（CBRE）调查，由于全球经济疲弱，加上新冠肺炎疫情后，遥距工作及混合工作模式渐趋普及，市场对商业地产的需求明显下降。2023年底，本港甲级写字楼空置楼面已达1430万平方呎，整体空置率飙至16.4%，双双创下历史新高。
中原（工商铺）董事总经理潘志明坦言，当前本港有千几万平方呎写字楼楼面待租，如东九龙区工商类写字楼空置率高近两成，而市场吸纳速度相当缓慢。相对当前本港学生宿舍需求就很大，却明显供应配套不足。他认为，要打造“留学香港”品牌，必先要尽快增加学生宿舍供应，否则将影响香港声誉。
潘志明对政府拟放宽商厦改装成宿舍十分赞赏。
潘志明对政府拟放宽商厦改装成宿舍十分赞赏，认为新政相当可行。他指，市场早有先例，如港府早前推出活化工厦计划，成功活化众多工厦，相信政策放宽后会有不少商厦业主会部署进行改装。为此，他建议政府成立专责工作小组，提出商厦改装宿舍明确指引，帮助市场加快推出更多学生宿舍。他称，“我估计商厦改装成学生宿舍后，租金回报率可达5至7厘以上，远较现时商厦单位租金回报率只有2至4厘理想。”
政府全力推进香港成为国际专上教育枢纽，包括：
鼓励更多本地学生深造
设立“香港未来人才深造奖学金计划”，2025/26学年起，每年为最多1200名修读指定研究院修课课程的本地学生提供奖学金；
打造“留学香港”品牌
争取举办国际教育会议及展览，推动本港专上院校提升与各地院校的合作交流，在全球推广“留学香港”品牌，透过奖学金等吸引更多境外尤其东盟及其他“一带一路”国家的学生来港升学；
完善宿舍配套
当局会推出先导计划，在规划、地政、建筑图则审批方面拆墙松绑，鼓励市场以自资和私营方式改装酒店和其他商厦，增加学生宿舍供应。政府亦会因应市场需求提供合适地块让市场兴建新宿舍。发展局辖下项目促进办事处会为这些项目提供一站式咨询便利服务。
仲量联行香港资本市场部主管陈国章估计，现时本港欠缺5.8万个宿位，今次政府推出先导计划，鼓励市场改装写字楼及酒店成学生宿舍，“政策绝对可行，既可增加宿位予非本地学生，更有助纾缓三四星级酒店及乙级写字楼空置率高的问题。”他说，近年来港内地旅客多为即日往返，现时本港不少酒店正面对空置率高企问题，而乙级写字楼同样面临需求疲弱的挑战。（相关阅读：缺口12万个！投资改建学生宿舍，香港新风口）
陈国章建议政府放宽写字楼变更用途法规流程。
陈国章亦指出，并非所有商厦都适合改作宿舍，相信那些邻近大学及地铁站的三四星级酒店及乙级写字楼更为适合改装作学生宿舍。他又指，酒店转做学生宿舍最简单也最可行，因为经营学生宿舍，并不需要特别牌照，酒店只不过转为专门住学生而已，反正酒店同宿舍都是住人。但写宇楼就不同，原有设计并非住人，如要改装住人，就要先改装成酒店，要申请酒店牌照，而一般从申请到取得牌照需时约一年多，例如2003年沙士之后，香港酒店单位曾供不应求，当时有不少商厦申请改作酒店。
陈国章估计，写字楼改装酒店或宿舍，改建成本每平方呎需1500元左右，若顺利租出，相信几年就可回本，绝对胜过任由空置什么都不做！他坦言，现时本港写字楼市场平均空置率超过15%，即使政府容许商厦改装成宿舍，也不会突然令写字楼供应大减。
香港都会大学购入位于红磡芜湖街84至102号的“城木酒店”，将其改作学生住宿用途。酒店网页图
以往将商厦转作酒店手续颇为繁复，陈国章建议政府尽快拆墙松绑，放宽写字楼变更用途的法规流程，方便改装商厦作学生住宿，鼓励更多投资者投资此类物业，市场自然会去调整。
香港测量师学会土地政策小组主席兼高力香港董事总经理及亚洲区估价及咨询服务董事总经理刘振江表示，学生宿舍先导计划能否成功，要视乎供应众多的商厦能否顺利改装成宿舍并推出市场，并纾缓住宅租盘供应不足问题。
刘振江表示，本港商厦要申请改装成酒店，先要过三关。
刘振江表示，本港商厦要申请改装成酒店，先要过三关，分别是涉及地契的地政署、城市规划委员会及负责建筑条例执行的建筑署。他建议政府优化申请改装成酒店或服务式住宅的手续，并加快审批流程，在处理上也应增加透明度。
刘振江又指，商厦是否适合改装成酒店或宿舍，还视乎商厦所处位置，中小规模、单一业权的商厦比较适合改建，相信中环甲级商厦申请改装成酒店的机会并不大，因改装后的租值难以提升太多。
他亦建议政府在鼓励商厦改装成宿舍的同时，应多拨资金给大专院校购置宿舍，让市场上商厦改装成宿舍的项目可尽早获利套现，这样可让投资者更积极收购商厦改装成宿舍。刘振江还提及，鼓励商厦改装成酒店或宿舍，改装过程需聘请大量建筑师、室内设计师及装修工人等专业人员，有助缓解近年本港建筑工人开工不足等问题。
商厦改装成功例子众多
自从全球新冠肺炎疫情爆发后，全球商业物业市场生态改变，不单止香港商厦需求下跌，世界主要城市亦都出现商厦空置率急升状况。例如，美国波士顿疫后城中区商业空间空置率高达20%，为善用土地资源，当地政府就提供减税优惠，鼓励发展商与商厦业主合作，把城中区写字楼改建为住宅。
从城市规划角度看，改装一些濒临被市场淘汰的老旧办公楼变为住宅或酒店，整幢物业无须清拆重建，既能增加住屋供应也更加环保。事实上，世界各地有不少商厦改装成其他用途的成功例子。
一、中国香港美利酒店
位于港岛金钟红棉路22号的香港美利酒店，前身为政府办公大楼美利大厦，1969年落成，楼高21层，为当时工务局英国现代主义建筑师Ron Phillips所设计。2018年活化完毕的美利大厦改装成为五星级酒店，而本身独特几何设计和门前古树均得以保留。原本是旧停车场的行车道，现已改建成以白色大理石为主调的酒店大堂。
美利酒店。
二、美国弗州Park+Ford
Park+Ford于2022年完工，是办公室转住宅成功例子。该项目将三栋Park Center办公大楼改造为拥有435个单位的当代公寓社区，面积达11.5万平方呎，其充分利用塔楼的传统办公室属性，如10呎高的天花板和大楼面面积，将两栋14层高的办公大楼改造为宽敞的公寓住宅，提供大量理想的社区设施，包括专用儿童活动室、植物保护区、户外用餐和烧烤站以及豪华健身中心。
三、加拿大渥太华The Slayte
The Slayte是将1970年代兴建的办公大楼改造为现代化公寓，提供各种居住空间，从单间公寓到宽敞的双卧室公寓一应俱全。The Slayte共有158间套房以及17000多平方呎的娱乐设施空间，是渥太华市中心提供出租单位供应的大型计划一部分，该项目改成住宅后，为该地区带来新的活力。
来源：香港商报
记者：韩商
编辑：王锦坤
封面：健宗
校对：卓玲
审核：Oriole
监制：雨杉
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