部分小区物业费多年未调整，陷入“低价低服务”的不良循环。小区物业费调价究竟难在哪里？什么才是“质价相符”的物业服务？宝山区大场镇嘉华苑小区通过一年多努力，顺利商议并通过了物业费调价方案，率先构建起小区物业全流程监管机制，为解决此类问题提供了范例。
物业费调整，先提价还是先提质？嘉华苑的“三驾马车”给出了创新思路：先对小区进行微更新，赢得更多业主的信任和支持。
嘉华苑是一个商品房、售后房混合的小区，有1267户住户、53户商铺。由于物业费十多年未调整，物业企业不得不通过减少工作人员等方式压缩运营成本。嘉华苑小区业委会主任孙建敏介绍，2014年开始，物业企业多次提交调整物业费的申请。
“2016年，小区物业费第一次调价时，发生了一些不愉快的沟通，导致少数业主对物业费调价工作产生了质疑。”孙建敏直言，2020年开始，小区“三驾马车”通过各种会议介绍小区物业运营困难，不间断地开展楼道粉刷、监控系统改造、楼幢门更新、绿化带道路翻新、小高层电梯改造等，让业主们真切感受到“三驾马车”的努力与付出。
“小区内有部分售后房，为此，居委会、业委会通过多个渠道申请‘美丽家园’项目。”大华二村嘉华苑居民区党总支书记黄佳婕介绍，最近两年，小区内新增了微型消防站、无线烟感报警器、智能快递柜，升级了智能垃圾厢房、电动自行车集中充电区等设施设备；售后房居民楼周边道路塌陷、缺少绿化，小区业委会对区域塌陷路面进行改造、补种绿植等，大幅提升了小区的居住环境。
干净整洁的居住环境，离不开优质的物业服务。
物业费到底要不要涨、涨多少？今年，小区启动物业费调价工作后，邀请了第三方评估公司对小区物业服务标准价格评估，测算运营成本，为调价提供重要依据。
“我们在商议物业费调价方案时，考虑大部分业主的接受度，制定了一个‘小步走’的调价方案。”孙建敏详细说道，调价前的收费标准为多层及高一层1.28元/平方米，高层二层1.41元/平方米，高层三层及以上1.68元/平方米，商铺2元/平方米。小区“三驾马车”和业主代表多轮商议后的方案是，约定物业的服务期限为4年，分“三小步”调价，即住宅2025年上调0.09元/平方米，2027年上调0.06元/平方米，2028年上调0.05元/平方米；商铺4年上调0.5元/平方米，2025上调0.3元/平方米，2027调0.1元/平方米，2028调0.1元/平方米。
“今年9月初，小区全体业主大会通过了调价方案，将于明年1月1日实施。”孙建敏说，这次物业费调价方案顺利通过表决，表明业主们认可并支持持续改善小区居住环境。
“为了做好小区的日常维保服务，最近，物业公司调整了一批更年轻的物业服务人员，在做好‘四保一服’基本工作的同时，第一时间响应业主的维修需求。”大华物业派驻嘉华苑的项目经理杨志连透露道，目前，小区物业费收缴率超过了90%，预计今年年底达到95%。
嘉华苑小区物业费调整是宝山区探索“质价相符”物业管理新机制的一个缩影。
宝山区房管局物业科科长杨辰星介绍，近年来，宝山区注重物业治理的机制创新，出台《宝山区关于进一步创新和加强物业管理工作的若干意见》，探索建立物业全流程监管的模式。
首先，在物业企业承接项目前，房管部门会对物业企业进行警示谈话，明确物业服务企业应遵守国家法律法规及相关规定，履行物业服务合同，做好物业企业的“引路人”。
第二，对小区物业管理建立综合评价，每半年评价一次。综合评价由居民、居委会、业委会、街镇房办和区房管局五个维度组成，最终形成“优秀”“良好”“达标”“不达标”四个评价结果。对于第一次不达标的物业企业，相关部门会出具书面意见，要求物业企业限期整改；对于连续两次不达标的物业企业，相关部门将综合评价结果通报给相关小区的业委会、居委会，作为小区选续聘物业的重要参考依据，逐步劝退管理服务不规范的物业企业。截至目前，宝山区已经劝退了15家“小散弱”物业企业。
第三，为物业企业发展营造良好的发展空间。宝山区物业行业协会对全区各个街镇物业收费标准进行动态监测，并及时面向社会公布，让更多居民了解具体区域、类型的小区现行物业收费标准；宝山区社区治理学院、开放大学推出一系列物业从业者培训，积极组织从业者参加市区各类行业竞赛等，在行业中形成“你追我赶”的学习氛围。宝山区已在上海市物业管理行业职工职业技能竞赛活动中连续三年获得四个单项项目其中一项第一名的荣誉，向全市展示了宝山物业行业的整体形象和精神风貌。
小区物业全流程监管机制有效推广了“质价相符”的服务理念，建立“群众有感”服务品质量化标准体系，推动行业管理与物业服务“双向发力、双向提升”。
社区是城市基层治理的“最后一公里”。近年来，申城不少社区探索构建适应社会发展新形势、基层治理新要求、居民需求新变化的基层治理新模式，形成党建引领、“三驾马车”齐带头、居民自治有力量的小区氛围。新民晚报与市建设交通工作党委会同市、区房管部门、市物业管理事务中心，联合在每月“物业便民服务周”期间推出系列社区治理典型案例故事，分享经验，解读政策，共画小区“同心圆”。
金海岸工作室
作 者 | 杨玉红
图 片 | 杨玉红
视 频 | 杨玉红 任天宝
编 辑 | 海岸君
