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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
当温州市区各地房价逐步企稳，瓯江口的房价却还在继续下跌。
上月，瓯江口曾有一商品房发布消息称，所谓“工抵房”小户型60万元起。
瓯江口某新盘的海报。来源：中介微信朋友圈
随后，瓯江口部分在售二手房，挂牌价应声下跌。
上月底，有中介经纪人发布信息称，瓯江公元上城（备案名为公元里）有一套急售房源，建筑面积约89㎡，总价仅售58万元，折合单价仅约6517元/㎡。
来源：中介微信朋友圈
第二天，瓯江国际新城一套急售房源，建筑面积约89㎡，总价同样仅售58万元。
来源：中介微信朋友圈
第三天，新灵景园一套急售房源，建筑面积约135㎡，总价还是仅售58万元，还是毛坯房，折合单价仅约4296元/㎡。
来源：中介微信朋友圈
又过了两天，瓯江公元上城一套急售房源，建筑面积约89㎡，明确是低楼层，总价仅售55万元。
来源：中介微信朋友圈
显然，这些二手房都想要以低于竞品的价格，加速抢跑。
这几套房源的挂牌，让瓯江口出现了加速下跌现象，一下子把房价拉低了不少。
这还仅仅是报价，若能成交，预计总价还能少几万。
值得注意的是，多数中介经纪人并未透露这些房源的楼层，但结合其他房源报价看，应该是低楼层。
因此，这些低价房源，不能代表瓯江口整体房价。
当前，瓯江口各大高层住宅的二手房报价，在6000-12000元/㎡不等，跨度非常大。
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瓯江口出现如此夸张的低价，部分楼盘存在一些特殊情况。
当前，瓯江口以雁鸣路为界，以西是灵昆街道，城市开发严重不足，与农村基本没区别。雁鸣路以东是昆鹏街道，即瓯江口的新区范围，已建成城市道路网，不少地块已开发。
新灵景园、九珑湖位于灵昆农村，非常孤立，更谈不上生活配套。
九珑湖附近的灵昆农村
在教育资源方面，灵昆街道不如昆鹏街道，且温州外国语学校初中部面向灵昆街道的名额更少。
新灵景园还是安置房，建设时间较早，品质、物业管理等明显不如其他商品房，一直以来都是瓯江口房价最低的小区，比其他商品房都要低不少。
这一套挂牌房源还是大户型，与瓯江口购买小户型的主流相悖，真的想卖也只能价格更低，从而出现了与小户型商品房相同总价的报价。
新灵景园。来源：海经区发布
而瓯江公元上城、瓯江城虽在瓯江口的新区范围内，却在瓯锦河以北，属于工业区，房价也略低于其他位于瓯锦河以南生活区的商品房。
瓯江公元上城
但是，当前瓯江口的楼市非常低迷，就连瓯锦河以南生活区的商品房，都出现了58万元总价的低报价。
那么，工业区、灵昆农村的房子，二手房报价只能继续下探，否则丝毫不具备竞争力。
自2022年楼市下行以来，瓯江口的二手房，大多围绕春节后至5月份的学区购房潮。有自住需求的购房者，也会被学区房成交带动，加快购房步伐。
然而，每当学区购房潮一过，这些自住需求的购房者，又开始犹豫了，毕竟在瓯江口，可供选择的二手房，实在很多。
而如今，距离那一阵学区购房潮结束，已经快半年了，新一轮学区购房潮又还没开始，很多人熬不住了，尤其是一些急需用钱的业主，不得不降价抢跑。
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这些年，受投资客集中抛售影响，瓯江口的房价，一路狂泻。
2021年年中，在房价的最高点，瓯江口的二手房成交价还高达约14000元/㎡，商品房更是高达约16000元/㎡（均指小高层、高层住宅，含装）。
2022年下半年，瓯江口的房价才开始明显下滑。到了2023年上半年，低楼层二手房还能卖约10000元/㎡。
2023年下半年，瓯江口的房价加剧下滑。到了今年上半年，低楼层二手房还能卖约8000元/㎡。
如今，瓯江口的房价又一次下滑，低楼层朝着6000元/㎡奔去。
瓯江口的住宅
6000+元/㎡的二手商品房，4000+元/㎡的二手安置房，从某种程度来讲，这些房子的地价成本已趋向于零，基本只剩建筑成本、财务成本。
这样的房价，现在还只是少数低楼层。如果房价继续下跌，让这样的价格成为常态化，瓯江口的楼市还将滑向更深的深渊。
当前，仅贝壳平台数据显示，瓯江口挂牌出售的房源，就多达600多套，实际只会更多，且随着新盘交付而持续增长。
若只靠每年春天一阵学区购房潮，完全无法消化瓯江口庞大的二手房挂牌量。
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瓯江口这些房子，该怎么办？
其实，温州有庞大的人口基数，但更多在郊县、城镇。
同事，温州有大量外来人口，但在温州买房的很少。
他们并非不想在温州买房，而是温州的高房价，让他们从来不敢想买房这事，直接断了念头。
如今，瓯江口的房价，已低于各大县城、强镇，也不少内陆、北方的省会城市，买房不至于压力太大。
而且，这些房子的品质、物业管理大多都不错。
虽然距离市中心远了些，但瓯江口交通发达，通达性强，辐射面广。尤其是轨道交通S1线、S2线交汇，这是温州多数板块所求之不得的。
瓯江口发达的交通
问题在于，瓯江口生活配套不齐全，以及大量规划未兑现。
虽然学校、医院都有，还都比较优质，但与生活更密切的商业，瓯江口非常匮乏。
至于像天空树、光辉之城、瓯江国际乐园城同步建设的大型商业设施，以及温州国际博览中心等重大公共设施，当前施工进展缓慢，甚至停工，无法如期兑现，且暂无时间表。
这些现象，都让购房者对瓯江口缺乏信心，还导致着更多业主挂牌出售，就连自住的业主也挂牌出售，从瓯江口搬走。
瓯江口的未开发地块
如果能在短时间内解决以上问题，让这些公共设施、配套设施尽快兑现，才会让瓯江口真正体现出性价比。
“瓯洞一体化”也应要加速推进，把洞头区的重心转移至瓯江口，让瓯江口拥有更多区级行政资源、公共设施，向瓯海中心区、龙湾中心区看齐，自然会对洞头、乐清南部产生更大的吸引力。
还有威马汽车留下的生产基地，如有条件，招引一家更靠谱的新能源汽车，让其投入生产，对瓯江口乃至整个温州的产业升级，都会带来极大的帮助。
倘若以上能实现，自然会有更多人愿意生活在瓯江口，板块人气会更足，房子也不至于这么难卖。
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