投资人对话第四期：迭代更新是恒久不变的话题

文摘 2024-09-25 17:07 上海

朱学锋来自江苏无锡，从2012年进入酒店行业，至今已经有超过12年的投资经验。他表示，自己之所以进入酒店投资赛道，缘于一次在投资汽车展厅的过程中，拿下了一个很大的物业。误打误撞进入酒店投资行业的他，如今也积累了丰富的投资经验。

日前，酒店之家内容运营团队从上海出发，驱车两个半小时赶到了朱学锋位于江苏省无锡市的汽车4S店中。

一件灰蓝色的Polo衫，一条合体的黑色裤子，透露出这位在投资领域沉浮多年的商人的精明干练。休闲的运动鞋和手腕上的红绳，则又展现出他商场之外的悠闲和对美好的愿景与期盼。

本期酒店之家投资人对话栏目，我们与朱学锋一起，共同聊了聊酒店投资过程中的翻新之道。

本期对话嘉宾：朱学锋先生

“快装轻改”

酒店之家：存量翻新是近年来的热门话题，您如何看待这一现象？

朱学锋：2019年以前，酒店市场整体上处于欣欣向荣的趋势，这一阶段新增酒店数量庞大。此后三年的艰难时期，行业内酒店投资人的回报率都很低。这期间停摆3年加上此前的2-3年，共计在营6-8年。按酒店运营规律看，酒店的设施设备已进入翻新升级阶段。另一方面，近年来，很多品牌实现了从1.0到2.0的高速迭代，现在的酒店行业，已经完全颠覆了以前传统工艺的做法。所以，从投资的角度来讲，迭代更新也成为一个重要的话题。

酒店之家：您如何看待酒店翻新过程中的“快装轻改”模式？

朱学锋：现在酒店投资人在存量改造的过程中非常喜欢快装轻改的模式。主要是因为投入少，回本快。现在的材料革新其实就是迎合了很多老酒店投资人的改造需求。

比如，之前用的是墙纸和涂料，现在又大又便宜质量又好的墙布，也只要20多块钱一平方米。过去我们常说的多层板和打底板，现在材料革新后，防潮板只要几十块钱一平方米。这样算下来，一个房间的改造可以集中在一两天甚至更短的时间内完成，而且效果更好。

让我印象比较深的是，之前在一个贵州的会议上，一个家具厂家推出了29980元、39800元等轻改套餐。我实地考察发现，一个有300多间房的酒店项目，这个家具厂家用了100个人、40天时间就把整个酒店彻底改变了。我觉得快装轻改的模式在未来真的是一个趋势。因为很多东西都在模块化、一体化，未来工业化程度会越来越高。

当然，快装比较适合于老酒店的升级，很多品牌如果是从零开始做，也不一定适合这种模式。我们不提倡所有的酒店投资人都去学这种方法。轻量的项目可以进行轻改，但如果品牌方要从白坯开始装，可以根据设计师的要求，利用新材料进行裁切。

(图为朱学锋接受酒店之家访谈现场)

“躬身入局”

酒店之家：在酒店翻新的过程中，您是如何选择承包商的？是大的统包，还是分包形式？

朱学锋：对于有经验的投资人来说，我希望是采用分包的模式。有经验的投资人一般都会自己参与一些采购，因为他自己也特别想去了解酒店的供应链。只有了解了这些之后，他才能去跟总包聊价格。

比如，我们说翻新一间亚朵的房间需要十五六万元。你想还价就要明确指出来是哪里贵了。这就需要你首先要了解这个行业，只有对供应链了解了之后才能去还价。

投资过六七个酒店的投资人，对行业的供应链已经有了一个基本的认识。其实很多总包自身也需要找分包。比如，他可能会把消防、家具等等分包出去。所以，在酒店翻新的过程中，懂行的人肯定是做分包，不懂得人也只能做总包。

所以我们讲，做酒店投资之前最好是先去做一些学习，跟行业有经验得投资人进行交流，你可以少走很多弯路。甚至他得一条信息有可能会使你省下几十万。

开店过程中，也会涉及到投资回报测算的问题。这对刚入行的酒店投资人来讲确实比较麻烦，包括证照、消防、装修、防水、采购价格、品牌方要求等等。我建议新手投资人在开店之前要多花时间去接触一些有经验的投资人，听取他们的一些意见。

酒店之家：在随后的翻新过程中，如何跟进并把控质量？

朱学锋：要想真正全方位地去做工程，肯定是需要投资者有一定的专业度。投资人如果没有时间可以去请一个专业的监理，来把控项目的质量。动辄一两千万的投资，一定要认认真真地去对待，这个环节把握好了，可以少走很多弯路。

我投资第一个店的时候，就经历过一次失败的防水案例。当时我也知道防水很重要，并且反复地跟装潢公司沟通了这个事情，当时也在每个房间做了存水实验。但是装修两三年之后我发现墙面上出现了渗水问题。我后面也在学习中了解到，其实这里面有很多窍门，圆弧形的角和90度的角都有区别。所以，很多经验都是从失败的案例中摸爬滚打出来的。

(图片来源于网络)

“多样化”

酒店之家：现在各种概念酒店和主题房火热兴起。您怎么看待他们未来的发展趋势？

朱学锋：每个酒店都有自己的经营标准。如果酒店在经营过程中，出租率达不到顶格要求的情况下，可以尝试多样化经营。

一个是多房型。过去我们的房间类型涵盖标间、大床房、豪华房等。但是，在经过前几年的艰难时刻之后，我们也发现，很多酒店的出租率和RevPAR是有所下降的。所以大家也开始尝试一些新的方向。

我之前曾尝试跟电竞公司合作，拿出部分酒店的一层试点搞了电竞主题。结果发现，原来部分酒店的出租率没什么改变，但是电竞房自身也可以做到一天70%~80%的入住率。我合作的25间房，一个月也能做到十七八万的营业额。这就相当于我一个月可以多18万元的业绩。

所以，对于主题房的改造我是大力提倡的。我一个朋友之前开过KTV主题房，二十多间KTV主题房，他只用了一年就回本了。相对应的，我们的房间如果一直空在那里，其实可以试点拿出一部分房间，加入K歌、电影、电竞等特色主题。

另一方面，现在竞争日益激烈，单一主题房运营可能会存在风险，可以考虑多种类型的主题房搭配经营，东边不亮西边亮，分摊可能会面临的风险。

第二是增加非房收入。我觉得未来酒店还可以做多元化经营。我前几天去看了雷军的顺为资本参与投资的比星咖啡。我们酒店品牌为什么不可以做咖啡呢？其实现在很多酒店品牌已经开始尝试做咖啡了。比如，华住集团跟COSTA签署了合作，在汉庭就可以喝上精品咖啡。

非房收入一定要提高。如果非房收入能够做到营收的30%，就能覆盖一部分房租了。这一方面能够为酒店投资人提供盈利，另一方面也能为用户增加一些入住体验。还有很多品牌把一楼打造成城市会客厅，也可以提高酒店的盈利能力。

（图片由AI生成）

“智能化”

酒店之家：今年以来，人工智能概念火热。您如何看待未来酒店翻新过程中智能化的发展趋势？

朱学锋：未来的酒店一定是数字化、智能化的，智能化是未来的必经之路。我们已经在尝试通过和门锁厂家的合作来减少前台的做法了。现在很多的机器人公司，已经完全可以实现自助化了。比如，酒店可以开发一款APP，顾客只用打开手机APP扫码即可入住，甚至连房卡都不再需要了。

酒店之家：您有算过智能化的投入产出比吗？

朱学锋：现在酒店基本上五六年就要进行一次翻新。在经历过艰难时刻之后，开源节流已经成为酒店投资人的共识。而在这一块，机器人的确是一个很好的尝试。

据我了解，一台智能机器人的成本十几万，可能仅相当于一个前台员工一两年的工资。以10年的使用期限来看，是相当划算的。所以，对于经济型酒店来说，数字化、智能化一定是未来的发展之路。

(图片由AI生成)

写在最后

采访的最后，朱学锋给刚入行的新手酒店投资者分享了两点经验。

第一，在酒店改造的过程中，智能化一定是未来发展的一个趋势。这个智能化，可以让你不用非要到前台刷卡，而是直接会有一个机器人来接待。

第二，刚踏入酒店行业的投资人，需要多跟有经验的投资人进行交流，多了解需要注意的事项和避坑点，这样可以给很多新手投资人减少20%左右的损失。

访谈的间隙，朱学锋还带我们参观了他在无锡的两个酒店项目。不久之后，他即将开始着手推动这两个酒店的翻新改造，并与我们约定了翻新完成后的再次见面。

与所有的行业一样，酒店也在时代发展的潮流中不断地迭代、更新，在经历波折又峰回路转后迈上一个新的高度。我们期待，与朱学锋的再次见面。

酒店之家APP

酒店之家是面向住宿行业投资人的数字化一站式酒店投资服务平台，提供行业数据和报告，经营工具，交易撮合等服务，我们的使命：让酒店投资更成功！

最新文章

“候鸟族群”涌向海南，一场酒店业的狂欢？

【之家甄选】杭州千岛湖优质项目转让，4600平度假商务酒店等你来撩！

锦江旗下五大品牌规模化出海，在下一盘怎样的棋？

哈尔滨 “王者归来”！

数字经济时代，酒店业巨头是如何服务投资人的？

「玩儿明白」生活方式酒店投资逻辑

【之家甄选】“酒店之家”独家项目推荐

产品“反脆弱性”和模式“可复制性”是未来中高端酒店加盟首义

当代年轻人，热衷在旅行中“探索世界”

长白山掀起“滑雪”热潮，酒店生意也卷起来了？

“互联网之光”笼罩乌镇

五星级酒店的“拼单名媛”们……

11.22-11.25，2024中国酒店投资与酒店产业系列展，我们来啦！

【之家周报】迪士尼游轮价格公布；嘉兴首条打“飞的”航线30分钟直达上海

明年起多放两天假！酒店人如何用好这份“天降大礼包”？

不“适老”的酒店，才懂“银发经济”的精髓？

跟着热搜走的“显眼包”城市，究竟能火多久？

【之家周报】进博会期间上海酒店订单同比增八成；河南设置入境游团组人次激励奖

发布一年签约130+，维也纳国际经典版凭什么征服市场？

年轻人为何沉迷“土嗨景区”？

酒店长租订单大幅增长，年轻人“候鸟式”打工火了？

【之家周报】总书记强调锚定建成文化强国战略目标；哈尔滨文旅辟谣补贴旅游团费

热度涨幅超300%的光雾山，能否迎来酒店新机遇？

今冬旺季将至，哈尔滨“酒店刺客”提前上线？

【之家锐评】国际酒店巨头，在华生意难做？

【之家周报】国内首批太空船票上架；去哪儿旅行发布行业首个可交互数字人

【之家锐评】今年“双十一”，流行“囤酒店”

酒店自助早餐卷向9块9

“错峰游”火热，能拯救酒店行业的淡季吗？

【之家周报】牡丹江将推出“流放宁古塔“项目；南航将执行1.5万班次助力广交会旅客出行

免费看数据、选品牌、测回报，酒店之家最新福利来了！

当按摩店、澡堂、寺庙成为“酒店平替”…

情怀溢价，民族商务酒店正在“圈粉”年轻人

【之家周报】景区“跟着团长打县城”项目爆火；万豪受罚5200万美元

这个国庆，民宿迎来旺季了吗？

复盘国庆假期酒店市场：量增价微跌，县城酒店大火

【之家周报】股市大涨带动假期旅游预算；今天24时起全国收费公路小客车免费通行

小镇居民扎堆出境游，“十一”假期酒店市场有哪些新动向？

投资人对话第四期：迭代更新是恒久不变的话题

酒店降本增效，盯上了一次性拖鞋

【之家周报】泉州800多家酒店民宿签署价格合规承诺书；十一火车票部分线路秒光

史上“最惨”中秋？酒店之家最新数据解读来了

【之家周报】旅行社推出“全红婵老家一日游”；中秋小长假全国铁路预计发送旅客7400万人次

这个中秋节，酒店老板们为涨不涨价伤透脑筋

【之家观察】酒店“卖不上价”，巨头们开始到县城“抢生意”

到酒店打黑神话悟空，电竞酒店还是赚钱的好生意吗？

【之家周报】延迟退房2小时被收半天房费，律师胜诉；华住高层人事变动

刚入行的酒店人，背上了5000盒月饼指标

酒店人，今天你在OTA上“刷分”了吗？

轻中端酒店，卷向“跨界”？

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉