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尽管10月份美国新建住房许可证发放有所回升，但独栋住房建设却显著下滑。高房贷利率和建筑成本上升是主因，而南部的飓风灾害则进一步拖累了建筑业。
根据美国商务部的报告，10月份美国独栋住房开工量环比下降6.9%，年化调整后仅为97万套，比去年同期低0.5%。其中，南部因受飓风“海伦”和“米尔顿”影响，开工量大幅下降10.2%，而东北部降幅更为显著，达到28.7%。相比之下，中西部和西部地区则分别增长4.6%。
尽管多户型住房建设在10月份增长了9.8%，总体住房开工量仍下降3.1%，仅达131.1万套。这表明，高借贷成本仍对住房市场构成重大挑战。
高房贷利率带来的“利率锁定效应”是市场低迷的重要原因。许多房主因享受低利率而不愿出售房屋，市场流动性陷入停滞。据美国联邦住房金融局（FHFA）统计，每当市场利率高于现有房贷利率1个百分点时，房主出售房屋的可能性会下降18%以上。2023年第四季度，这一效应令固定利率房贷房产销售减少了57%，并推动房价上涨5.7%。
“目前，许多房主因低利率而选择留守，市场因此陷入僵局，”波士顿联邦储备银行高级经济学家保罗·威伦博士表示。他预计，随着时间推移和其他住房成本（如税费与保险）的压力增加，市场流动性或将有所改善。
与此同时，孙斯陶发现，美国房价居高不下也与房屋老化趋势密切相关。布鲁金斯学会的分析指出，当前美国家庭的中位房龄已超过40年。老旧房屋不仅需要大规模修缮，还吸引了大量现金充裕的投资者将其改造为出租房源，进一步挤压了首次购房者的空间。此外，老年人选择继续居住在大房子里，而非搬到较小住宅的趋势，也限制了市场流动性。
疫情期间建材供应链不畅和建筑工人薪资的快速增长，也进一步推高了美国新房建设成本。尽管住房建设许可证在10月份小幅增长0.5%，达到96.8万套，为今年4月以来的最高水平，但建筑活动的回升力度仍显不足。许多建筑商仍专注于完成此前积压的项目，而非启动新建项目。
尽管高房贷利率暂时抑制了住房市场的活跃度，但时间或许是解决问题的关键因素。随着老旧房屋的更新需求逐步释放，以及房贷利率可能出现下调，美国住房市场或将在未来迎来一定复苏。
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