全面解析与实操建议
在经济活动中，“以房抵债”的情况时有发生。然而，当面临“以房抵债”型房屋出现贬值时，当事人往往陷入困惑与争议之中。债权人能否主张差价补偿？债务人又该如何应对可能的差价主张？这不仅涉及到双方的经济利益，更考验着法律的适用与解释。本文将对“以房抵债”型房屋贬值能否主张差价这一问题进行全面解析，深入探讨其背后的法律依据、争议焦点以及在不同情况下的实际操作建议。
房屋贬值后差价主张的法律依据与争议
（一）合同条款的约定
双方签订的“以房抵债”协议是判断差价主张的首要依据。倘若协议中明确规定了贬值后差价的处理方式，比如由债务人补足差价、双方共同承担损失或者债权人接受贬值后的房产等，那么双方就应严格按照协议执行。此举主要依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，如果以房抵债的协议中明确了房屋的价值等相关事项，而后续因某些原因房屋价值下跌，在符合一定条件下可以依据此条主张对方承担违约责任，赔偿差价损失等。
（二）法律规定与司法实践
在缺乏明确合同条款的情况下，债权人能否主张差价的相关法律依据主要是从合同责任、债权债务关系等方面进行推导和适用。比如根据《中华人民共和国民法典》第四百一十条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。这一条虽然主要是针对抵押权实现的规定，但在以房抵债中，如果涉及到类似的财产折价问题，在一定程度上可以作为参考，即抵债的房屋价格应当参照合理的市场价格，若房屋价值下跌且存在不合理的情况，可能会涉及到相关的法律责任和赔偿问题。
债权人在哪些情况下可有权要求
债务人补偿房产价值差额？
在法律上，债权人是否有权要求债务人补偿房产价值差额，取决于多个因素，包括以房抵债协议的性质、协议的执行情况、房产价值变化的时间点以及相关法律规定等。
（一）以房抵债协议的性质——实践性合同
以房抵债通常被视为实践性合同，即合同生效不仅依赖双方意思表示，还需实际交付行为完成，房屋未交付，原债务不消灭。房屋作为抵债物未交付给债权人时，债权人享有的是债权性质权利，并非物权，有权请求债务人履行以物抵债协议，但不能直接请求确认对抵债物享有所有权。因此，若双方仅达成合意却未实际履行房产转移，原债权债务关系不消灭，债权人不能直接要求债务人补偿房产价值差额。
（二）协议的执行情况——以房抵债协议实际履行后房产价值的后续变化通常由债权人承担
1、参考案例：（2018）最高法民申5070号
裁判观点：在以房抵债协议得到履行后，债权人不能再主张履行旧债务。A公司与B公司就以房抵顶工程款的意愿是真实的，且未违反法律法规的禁止性规定，所以《内部协议书》具有法律效力。B公司作为发包人原本负有向承包人A公司支付工程款的责任，然而在B公司按照《内部协议书》履行之后，双方实际上选择了新的债务清偿方式来处理彼此的债权债务关系。案涉《内部协议书》并非无法实现合同目的，对于B公司以78套房屋的购房款抵顶A公司已付工程款这一情况，原判决予以确认是合理的，A公司不能再要求B公司另行支付工程款。
2、参考案例：（2016）最高法民申904号
裁判观点：在以房抵债的目的达成之后，债权人不具备解除以房抵债协议的权利。在本案中，签订《以房产抵债协议》之时，B公司清楚抵债房产的产权状况，并且自愿同意A公司以存在瑕疵的房产来抵偿债务，同时实际接收了抵债房产，进而对A公司的债务进行了核销。到了这个阶段，B公司的合同目的已经实现。至于B公司所提出的A公司不能也无法办理产权证这一问题，B公司的上述一系列举动均属于其自行承担风险的行为，之后B公司反悔并要求解除《以房产抵债协议》，这并不符合合同解除的法定条件，原审法院据此驳回其诉讼请求并无不当。
3、参考案例：（2017）最高法民申3771号
裁判观点：当债务人针对抵债房屋为债权人办理了网签备案后，以房抵债协议便得到实际履行，双方之间原本的旧债务也随之消灭。C公司出具了《关于履行<以房抵债协议书>的情况说明》，其中表明有16套房产已经网签过户给B公司指定的第三方，用以抵偿A公司对B公司的全部债务。二审法院判定上述《以房抵债协议书》已经实际履行，A公司通过以房抵债的方式清偿了对B公司的全部借款本息，具有事实依据。
（三）房产价值变化的时间点——债务履行期届满前后为关键
如果房产价值的贬值发生在债务履行期满后，且以房抵债协议已经实际履行，那么债权人一般不能要求债务人补偿价值差额。但如果贬值发生在债务履行期满前，且双方约定了房产价值的调整机制，那么可能存在补偿的可能性。
参考案例：【（2019）琼9002民初2244号】。
裁判观点：若双方未就抵债价格约定调整机制，则可能面临法院根据市场价判决。如债务人以房产抵债，《以房抵债协议》的价格往往会依照签订协议时的市场价格或双方约定的合理价格来确定。根据实务解析，抵债房产的价值应考虑评估价格及相关成本。若已签订明确的抵债协议，则应以该协议价格为准，除非该价格显著低于市场指导价的百分之七十，这时法院可能会将其认定为不合理。
此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十八条现行有效规定，当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。因此，在签订《以房抵债协议》时，债权人和债务人可以依据市场变化协商价格，若双方未就抵债价格约定调整机制，则可能面临法院根据市场价判决。
（四）如果房产价值的贬值是由于债务人的过错或违法行为导致的，债权人可能有权要求债务人赔偿损失。
债权人主张房产价值差额补偿
的时效是多久？
债权人主张房产价值差额补偿的时效通常适用一般民事权利的诉讼时效规定。根据《民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。
需要注意的是，具体的时效起算点可能因不同的情况而有所变化，例如房产价值变化的时间点、双方是否有约定等因素都可能影响时效的起算。同时，如果在诉讼时效期间内，债权人向债务人提出履行请求、债务人同意履行义务等情形，会导致诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。
债务人如何证明房产价值贬值
与自己无关？
结语
张雪
■ 北京市盈科（深圳）律师事务所 争议解决法律事务中心秘书
■ 执业领域：数据合规、群体性劳动争议处理、民商事诉讼、法治宣讲、企业法律顾问、非诉讼争议解决
排版：洪 儿
