近日，中心喻咏、万孝红、朱文珺、朱桐梅、刘博览撰写的《不动产登记涉遗产管理人的若干问题与解决思路》作为封面文章在《中国不动产》杂志上刊登。这是无锡继2022年12月《中国不动产》封面文章刊登的遗产管理人论文的进一步研究成果。下面是文章具体内容：
遗产管理人制度是《中华人民共和国民法典》新增的一项内容，《中华人民共和国民法典》通过第1145条至第1149条明确了遗产管理人的产生方式、职责、报酬和责任等内容，完善了继承法律制度体系。遗产管理人制度作为一项新兴事物，对于解决日益复杂的遗产管理和处分问题，保障被继承人的遗产分配权益有着重 要作用，同时也是法律适应时代发展需求的产物。
目前，全国各地正在对遗产管理人制度的具体施行从不同层面、用不同方式予以探索，以期为《中华人民共和国民法典》配套制度的落地推进提供更多实践经验。笔者从实际出发，结合《中华人民共和国民法典》中遗产管理人制度的相关规定，以及部分城市遗产管理人制度在不动产登记领域的应用实践，对遗产管理人参与不动产登记产生的困惑进行分析、研究解决思路，从而完善运行机制，旨在推动遗产管理人制度在合法合规的基础上更科学、更便民、更具操作性，从而更好地维护权利人的合法权益，为切实发挥新制度的便民效果以及更大范围内的推广落实提供有益的借鉴。《中华人民共和国民法典》实施后，遗产管理人制度的法律地位得以确立。2021年《国务院关于开展营商环境创新试点工作的意见》提出，“探索将遗产管理人制度引入不动产非公证继承登记”。按照该意见，重庆、江苏徐州、浙江杭州、湖北武汉、广东广州等多个城市开展营商环境创新试点，聚焦市场主体关切，提升登记便利度，打造一流营商环境，更大力度利企便民。
重庆市遗产管理人制度的应用实践。重庆市于2022年6月发布了《重庆市规划和自然资源局关于开展遗产管理人办理不动产非公证继承登记工作的通知》，对遗产管理人制度在非公证继承登记中适用的申请主体、申请材料和办理流程制定了规范。同年6月22日，重庆市不动产登记中心受理了全市首个引入遗产管理人的非公证继承登记，为被继承人张先生的法定继承人办理了继承登记。按照约定，张先生的儿子担任遗产管理人，张先生的配偶陈 女士继承房产（儿子放弃继承），工作人员按照规定审验不动产继承分配方案、书面承诺等相关材料，履行公告等程序。
徐州市遗产管理人制度的应用实践。为推进落实遗产管理人制度引入非公证继承登记，徐州市不动产登记机构与市中级人民法院于2022年6月15日签署合作协议，确保制度有序衔接，降低诉讼风险隐患。2022年7月，市民王女士及其亲属在遗产管理人徐州市某律师事务所（以下简称“律所”）的协助下，申请办理不动产非公证继承登记。因被继承人生前未立遗嘱，也未指定遗嘱执行人，继承关系和公证手续相对复杂，王女士与亲属选择由徐州市某律所担任遗产管理人。遗产管理人指导并协助王女士等人商定继承分配方案，备齐身份证明、亲属关系、死亡证明等办理材料；在遗产管理人的陪同下，王女士等人现场提交非公证继承登记申请。![]()
杭州市遗产管理人制度的应用实践。杭州市于2022 年将遗产管理人制度引入不动产非公证继承登记，其亮点之一是简化手续、提高效率。遗产管理人通过分配遗产明确不动产继承权归属及份额后，享有不动产继承权的权利人和遗产管理人可直接申请办理不动产继承登记，无须全部法定继承人到场。法院指定的遗产管理 人、公证确认的遗产管理人以及民政部门、村民委员会担任遗产管理人申请继承登记，继承登记审核过程无须公告，直接办理。其他遗产管理人申请继承登记，审核过程中须在当地公开发行的报纸和登记机构官方网站同时进行公告征询异议，公告无异议或者异议不成 立的予以 办理。此外，杭州将遗产管理人制度全面引入不动产抵押权注销登记、不动产征收注销登记、不动产查询等多个领域，最大限度发挥遗产管理人的作用。
武汉市遗产管理人制度的应用实践。原武汉市自然资源和规划局于2022年11月发布《关于开展遗产管理人协助办理不动产非公证继承（受遗赠）登记工作的通知》，申请主体中明确由继承人（受遗赠人）单方申请，遗产管理人到场协助进行继承（受遗赠）材料查验等事项。对于遗嘱执行人担任、继承人推选以及继承人共同担任遗产管理人的，需要全部法定继承人到场进行遗产管理人资格确认；对于人民法院生效法律文书指定的遗产管理人或遗产管理人资格已经过公证的，无须全部法定人到场确认。对于遗产管理人查询、复制不动产登记资料的，明确参照适用《不动产登记资料查询暂行办法》中不动产权利人的相关规定。2022年12月19日，武汉市成功办理了全市首个引入遗产管理人的非公证继承登记。
广州市遗产管理人制度的应用实践。广州市规划和自然资源局于2022 年 11 月发布《遗产管理人引入不动产非公证继承登记工作指引（试行）》的通知，2023年3月受理了全市首个由遗产管理人参与的不动产继承登记申请。继承人李女士、李先生是姐弟俩，其父母去世留下房产一套，没有留下遗嘱。姐弟俩因已逾花甲之年，不清楚办理继承登记的材料及手续，共同推选亲人小余作为遗产管理人协助他们厘清父母的遗产及债权债务情况，备齐继承登记申请材料，并共同到登记机构接受询问、进行材料查验，顺利完成了登记申请。遗产管理人制度应用于不动产登记中时因欠缺相关配套规定而面临的困惑。由于目前遗产管理人制度的相关细则规定和司法解释尚未出台，当法定继承人或遗嘱继承人不愿意配合时，遗产管理人履行职责会受到一定的阻碍和限制。此外《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》（以下分别简称《条例》《细则》）等有关不动产登记的规定是在《中华人民共和国民法典》之前颁布施行的，因此也并未明确遗产管理人应如何参与涉遗产的不动产登记中。遗产管理人应用于不动产登记中面临角色定位不明的困惑。容易与遗产管理人混淆的两个概念是遗产保管人、遗嘱执行人，三者的角色定位也是不动产登记机构在确认遗产管理人主体身份时的一大困惑。笔者认为三者区别在于：遗产保管人的职责范围最局限，仅能对遗产进行临时保管以避免其毁损、灭失。遗嘱执行人的产生方式最单一，仅能依据遗嘱指定而产生，并依据立遗嘱人的意愿履行职责。遗产管理人通过遗嘱指定、继承人推选或法院指定产生，还可以根据职责需要处分遗产。鉴于遗产管理人丰富的内涵，其参与不动产登记中的角色还需结合登记实践进一步细化。遗产管理人应用于不动产登记中面临身份材料各异的困惑。实践中，遗产管理人参与不动产登记时，需要厘清哪些有权主体及其以何种形式载体认定遗产管理人的身份资格。根据《中华人民共和国民法典》第1145 条的规定，遗产管理人产生有四种情形：遗嘱执行人担任遗产管理人；继承人推选产生遗产管理人；继承人共同担任遗产管理人；民政部门或村民委员会担任遗产管理人。每种情形对应的身份证明材料都有所不同且需要细化。此外，若已经确定的遗产管理人发生了变更，是否需要由司法机构及公证机构出具相应的法律文书或公证书？抑或是否需要全体法定继承人到场确认？这些困惑都需要根据登记实际予以细化。![]()
遗产管理人办理相关不动产登记时面临的困惑。《中华人民共和国民法典》规定了六种遗嘱类型，每一种类型遗嘱的效力要件有相似又有所区别，这使得遗嘱审查的难度加大。《中华人民共和国民法典》取消了公证遗嘱的优先效力，当前不动产登记领域可以试行部分事项告知承诺制，倘若实践中难以获取的部分材料由申请人承诺以告知承诺制办理，那么遗产管理人是不是适格的承诺主体 呢？种种问题尚需进一步讨论。此外，在遗产管理人办理存量房转移、抵押登记方面，基于不动产登记生效的原则，一旦被继承人死亡， 遗产管理人在保管、分配遗产过程中，可能涉及转移、抵押不动产等不动产登记相关事项。而实践中，被继承人生前因售卖或者抵押不动产而与买方、债权人签订了不动产买卖或者抵押合同，但尚未办理存量房转移或者抵押登记即死亡的情况时有发生。遗产管理人制度引入后，该如何办理此类登记呢？遗产管理人办理无人继承、受遗赠或放弃继承的不动产登记时面临的困惑。《中华人民共和国民法典》第1160条规定，无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有，用于公益事业；其第1145条还规定，没有继承人或者继承人均放弃继承的，由被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理人。对于无人继承、受遗赠或放弃继承的不动产，其遗产管理人可以由被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任，但存在的问题是，如果民政部门或村委会担任了遗产管理人，此类不动产登记的权利人是谁？如果权利人为国家，是否还需要办理不动产登记呢？再者，倘若在民政部门或村委会担任遗产管理人并参与不动产登记的过程中，继承人再出现，此时登记的权利主体或许发生矛盾，又应该如何处理呢？遗产管理人查询不动产登记资料时面临的困惑。根据《不动产登记资料查询暂行办法》的相关规定，除不动产权利人外，继承人、受遗赠人、清算组、破产管理人、财产代管人以及监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体都属于法定查 询主体范畴，并参照权利人查询的规定进行申请查询。根据《中华人民共和国民法典》对遗产管理人职责的规定，遗产管理人的首要职责就是清理遗产，即查清被继承人的动产和不动产等所有遗产。遗产管理人要查清被继承人的不动产情况，就有必要通过查询被继承人的不动产登记资料等来实现。遗产管理人查询不动产登记资料，应当适用利害关系人还是权利人的范畴，可以查询到哪些登记资料等问题，目前都没有明确的规定和现成的答案。上述困惑和问题，都有待下一步的立法和实务工作中予以重视，并由相关部门对遗产管理人的有关规定进行细化，使其更具可操作性。
关于遗产管理人制度在不动产登记应用中有关问题的解决思路
如前文所述《条例》《细则》的实施早于《中华人民共和国民法典》，因此遗产管理人制度的相关内容均没有在上述行政法规、规章中体现。《中华人民共和国民法典》中虽有遗产管理人相关制度，但全国尚未出台与之配套的具体操作规范。目前，各地对于遗产管理人制度应用于不动产登记工作实践中的具体实施路径如下。
遗产管理人办理不动产继承登记。《细则》第27条规定了继承登记的适用情形，其中第（五）项即为“继承、受遗赠导致权利发生转移的 ”。遗产 管理人同样应按照遗嘱或 法律规定分割处理遗产，如继承房屋的需至属地不动产登记机构办理转移登记，由遗产管理人协助继承人提出登记申请，可以提交经公证的材料或生效法律文书，直接登记 至合法继承人名下。不提供公证材料或法律文书的，则按照一般程序，提交死亡证明、继承关系材料、遗产管理人的确定文书等，登记机构核验继承材料，对拟登记事项作出公告。对于没有纠纷、材料齐全的登记机构应及时受理，维护继承人的合法权益。
遗产管理人办理存量房转移、抵押登记。《中华人民共和国民法典》第230条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。《中华人民共和国民法典》第1121条规定，继承从被继承人死亡时开始。按照此规定，被继承人死亡时，其享有的不动产权即归属继承人所有。继承人接受继承，应同时接受被继承人的财产权利和财产义务，不能仅继承财产而不履行相应义务。笔者认为，在遗产管理人知晓被继承人生前尚有未履行的不动产买卖、抵押合同义务后，应当基于法定继承关系或遗嘱内容，查清遗产状况和范围，核实继承人和债权人的情况，并就遗产分配等事项向继承人、受遗赠人、遗产债权人等利害关系人报告资产负债情况，在没有异议的情况下付诸实施，对确有未履行的合同义务的，协助相关方按照不动产买卖合同、抵押合同的约定办理买卖转移、抵押登记。
无人继承、受遗赠或放弃继承的登记。现实中常常有继承人不愿承担被继承人的生前债务而放弃继承的例子。如果全部法定继承人都放弃继承，那么遗产将陷入无人管理的困境。对此，《中华人民共和国民法典》规定，应指定民政部门或者村民委员会担任遗产管理人。在债权人提起债务清偿之诉后，法院可以根据实际需要指定民政部门或者村民委员会担任，也可指定其他机构担任遗产管理人，并要求其在遗产范围内清偿债务。债权人请求人民法院拍卖、变卖抵押财产的，登记机构根据法律文书办理相关登记。对于无人继承且被继承人生前无债务纠纷的情况，可由民政部门或者村民委员会担任遗产管理人申请不动产登记，笔者建议登记机构可根据《中华人民共和国民法典》第1160条的规定，将权利人登记为国家所有，备注“用于公益事业”；被继承人生前是集体所有制组织成员的，则其不动产应登记为集体所有制组织所有。
其一，要发挥公证机构参与遗产管理人制度的重要角色作用。不动产登记资料的查询主体分为权利人、利害关系人和国家机关，不同主体可查询的内容范围都不同，在查询时应根据具体情况分别办理。公证机构是独立的公益性、非营利性法人，公证机构参与遗产管理人制度具有天然优势。其在担任遗产管理人、确认遗产管理人参与继承登记实务方面，是合适的主体。首先，公证机构可以担任遗产管理人的角色。在当事人生前，公证机构就可以提前参与提供公证服务，例如在立遗嘱人办理遗嘱公证时，公证员可以询问其是否要在遗嘱中指定遗嘱执行人，并告知其法律意义。如果立遗嘱人在遗嘱中指定公证机构作为遗嘱执行人，则也同时确定了遗产管理人。当被继承人去世后，公证机构即开始履行职责。其基于对不动产遗产管理的职能以及公证遗嘱的内容，可以办理继承权公证书，并协助合法继承人至登记机构办理继承房屋的转移登记事宜。其次，公证机构可以出具遗产管理人公证书。对于在遗嘱中有指定遗嘱执行人的情形，公证机构可以在对遗嘱进行检认的基础上，出具遗产管理人公证书；对于由继承人推选或者继承人共同担任遗产管理人的情形，公证机构可以对当事人之间达成的委托管理遗产合同、共同管理遗产协议等办理合同协议类公证，在此基础上出具遗产管理人公证书；在出现没有继承人或继承人均放弃继承等情况时，公证机构可以在办理用于继承的亲属关系公证及放弃继承权声明书公证的基础上，为民政部门或村民委员会出具遗产管理人公证书。登记机构出于对公证书的信任，容易接受其身份配合办理查询或相关登记，为遗产管理人履行管理职责提供便利。其二，可鼓励探索律所担任遗产管理人。律所是律师的执业机构，其作为市场上专业的法律服务主体，拥有最丰富的司法经验和专业技能。在遗产管理过程中，律所不仅可以及时高效地处理遗产分割所涉及的纷繁复杂的法律关系，还可以在尊重委托人意愿的基础上公平、公正地分配遗产。在遇 到遗产分配或债权债务纠纷时，其可以一并通过调解、诉讼等方式予以处理，达到定分止争的目的。因此，在登记实务中，律所作为适格的遗产管理人主体更易被认可，而律师作为处理具体遗产管理工作的负责人员也较为适宜。在律所担任遗产管理人的权利外观确认方面，可以有以下两个路径。一是经公证机构确认资格。律所取得公证机构出具的遗产管理人资格公证文书后，就可以获得相关机构的配合。目前，全国已有部分公证机构与当地的律所合作建立遗产管理人名录。二是经法院确认资格。《中华人民共和国民法典》已经规定，对遗产管理人的确定有争议的，利害关系人可以向人民法院申请指定遗产管理人。那么推而广之，对于无争议的，当然也可以向人民法院申请确认其资格。继承开始后,遗嘱执行人向法院申请并提交被继承人死亡证明、遗嘱、是否接受任职等 相关材料，法院经审查认为申请人符合条件的则出具统一的证书。由此获得司法机构的认可，其效力更高于公证文书。反之，当该主体任职资格出现瑕疵时，人民法院也可予以解除。来源：“中国不动产官微”
编辑：王媛媛
审核：邓文慧
审签：周兰兰
