众所周知，2024年是当之无愧的“债券大年”！
数据显示，2024年债券型基金全年平均收益率为4.59%，99%实现正收益。
分类别来看：
中长期纯债型基金的平均回报约为4.62%。
短期纯债型基金的平均回报约为3.02%。
混合债券型一级基金和二级基金的平均回报分别为4.78%和5%。
不少投资者都纷纷表示：2024年最浪漫的事儿，就是有债基陪自己“慢慢变老”！哎呀，债基买少了，买迟了！年少不知债基好，错把股票当成宝！
值得一提的是，除了债基，其实还有一类基金也有类似不错的收益，它就是公募REITs。
2024年公募REITs波动上行，中证REITs全收益指数年涨幅达到12.31%。此外，2025开年以来继续上涨，截至1月13日，又已经上涨了3.76%。
基于其炸裂的业绩表现，最近市场上甚至出现了“1300亿资金”疯抢“15亿额度REITs”的盛况！
1300亿资金抢15亿额度
杀疯了
近日，REITs领域发生炸裂一幕，不到15亿元规模的REITs，却足足获得近1300亿元资金的认购，投资者太热情太疯狂了！
1月9日，国泰君安资管公告了旗下“济南能源供热REIT”的认购申请确认比例，结果吓人一跳，首发募集规模14.96亿元，但此次发售却直接吸金1292.93亿元。
值得注意的是，这一壮举直接创下公募REITs公众认购两项历史纪录：认购倍数达813.44倍，创历史新高；最终认购比例仅为0.12293446%，创历史新低。
此前REITs领域的最好纪录为“华夏特变电工新能源REIT”，公众投资者认购倍数高达448.5倍，最终投资者确认比例为0.223%。
值得一提的是，除了国泰君安济南能源供热REIT，此前1月6日易方达华威市场REIT也宣布，易方达华威市场REIT也获得资金超额认购，为初始网下发售份额数量的80.132倍。
为啥遭到疯抢？
低利率环境下的稳健优选
资料显示，REITs，即不动产投资信托基金。
它是一种在公开市场交易、通过证券化方式将不动产资产或权益转化为具有较好流动性的标准化金融产品。
乍一看好像很神秘，但其实说穿了，它就是一种基金。
很多朋友都买过基金，以股票型基金为例，
你买入一只股票型基金，它的底层资产是股票，股票涨了，你就跟着赚钱；股票跌了，你就跟着赔钱。
而REITs基金呢？它不过是把底层资产从股票换成了不动产（房地产、高速公路、产业园区、能源供热等基础设施），未来它们靠着收租金或者自身增值赚钱了，就会把钱分一部分给你，就这么简单。
为啥遭到疯抢？本质原因还是低利率环境下，REITs凭借高分红固收+产品的特性，得到投资者的青睐。
近期，10年期国债收益率加速下行，12月2日，首次跌破“2%”的重要关口，此后不断刷新低点，破1.9%，破1.8%，破1.7%，现在更是已经跌到了1.62%。
华宝证券分析指出，2024年12月以来，在利率1.0时代的“资产荒”和股市无明显突破的行情下，REITs资产作为稳健投资的优选品种越来越受到各方投资者的关注。
如果统计2024.12.9至今，一个来月的时间，中证REITs全收益指数涨幅竟然高达7.9%，相较同期的股票和债券资产，收益简直秒杀。
光大证券也表示，公募REITs具有强制高比例稳定分红特征，2024年的分红频率亦提升明显，随着无风险收益率的快速下行，公募REITs市场的股息收益率已具备较强吸引力。
Reits和红利，谁更优？
Wind数据显示，2024年全年中证REITs全收益指数上涨12.31%，同期中证红利全收益指数上涨18.76%，红利低波指数上涨17.84%。
而从股息率指标看，目前REITs加权平均股息率为5.20%，优于中证红利全收益指数的5.04%。从波动性看，各类REITs资产的净值波动率，均明显小于A股同行业板块的平均波动率。
此外众所周知，虽然近段时间红利&高股息资产比较坚挺，但内部分化其实也比较明显，银行明显比煤炭、水电等更强。
据华安证券统计，以2024年平均股息率靠前、市值大于1000亿元、近三年来均有分红记录且分红金额占归母净利比例稳定为筛选标准，选出前20只股票，银行板块个股总计14只，煤炭股3只，交运、建材、石化各1只，20只股票中煤炭股股息率均超过6%，兖矿能源超10%，且近三年分红比例均维持在60%左右；银行股则普遍维持在5%-6%左右。
值得注意的是，就像红利股存在分化一样，REITs表现分化其实也比较严重。
从板块二级市场涨跌幅表现看，REITs内部，2024年表现最好的是保障房类REITs，板块年度涨幅达到35.25%；公共事业类REITs排名第二，板块年度涨幅23.16%；环保/能源类REITs排名第三，板块年度涨幅15.69%；表现最弱的是仓储物流类REITs，板块年度涨幅-0.10%。
从单只REIT二级市场涨跌幅表现看，排名2024年年度涨幅第一的是北京保障房REIT，涨幅46.53%；厦门安居REIT第二，涨幅46.19%），电建清源REIT第三，涨幅44.02%。
同时，截至1月10日数据，这三只同样是成立以来所有REIT累计涨幅的前三名，成立以来的涨幅分别达到53.19%、52.62%和49.08%.
而REIT成立以来累计涨幅表现最差的三只产品，分别为中交高速REIT、中关村产园REIT、安徽交控REIT，分别下跌了41.80%、28.22%和21.42%。
优选为王，2025REITs规模
或突破2000亿元
复盘国内REITs市场的发展历程，从2020年4月拉开试点大幕，2021年6月首批9只上市，到2024年7月迈向常态化发行，经过四年多的发展，市场从无到有、从少到多。
2024年是REITS市场快速发展的一年，2024年发行的公募REITs数量高达29只，募资规模655亿元，新发数量等于过去三年（2021-2023年）总和。
截至2024年底，全市场REITs产品数量达到59只，总规模（含扩募）达1681.36亿元。资产类型涉及园区、消费、交通、能源、生态环保、水利、仓储物流和租赁住房八大类。供热管网、医药仓储、农贸市场等更丰富的资产类型也在不断涌现。此外，光伏发电、保租房、产业园等多个类型的项目发布了拟扩募公告，预计募集规模约100亿元。
问题来了，怎么选？
华西证券指出，REITs底层资产大致可以分为稳定类（偏债性）和周期类（偏股性），稳定类主要是生态环保、租赁住房、水利设施，周期类主要是高速、能源、消费、园区和仓储物流。
稳定类的供求关系表现稳定，量价因素变动较小，收入可预测性强，资产具有偏债的特性。周期类的供求关系容易受经济环境和市场因素影响，项目的主动管理水平能显著影响可变回报，量价因素调整空间较大，资产更具有股性。
其表示，REITs是一种短期波动较大、长期风险较小的投资品种。短期看，1-3年的时间段内REITs价格可能会有大幅波动，振幅接近权益市场水平，价格的跌幅可能远大于分红的收入。长期看，2021年6月REITs开闸以来整体行情接近走完一波涨跌，只要项目能正常出租、运营，价格涨跌并不影响分红，还能从涨跌的过程中择机获取资本利得。整体上看，稳定类适合配置打底，周期类具有成长空间。
此外据业内分析人士，2025年REITs市场存两大期待：一是规模有望在突破2000亿；二是REITs实时指数发布，指数产品有所推进。
大家怎么看REITs基金？以前有了解过&买过吗？欢迎评论区讨论交流呀~
