>>>2024年深圳楼市榜单（1-11月一手住宅）
>>>11月深圳一手住宅供销两旺 网签量创新高
时间：12月17日（周二）
▌肖勇
365房评、365房评社创始人
大变局时代的资产重配
从11月的成交量来看，还是刚需成交比较厉害，特别是龙华区。
从我们了解到的数据来看，我们现在所在的龙华区有大概20%的外地客。这是资产配置的一种表现，专家的建议是增加一线城市的资产配比，卖掉三四五线的几套房子，留一套就行了，其他的换一二线城市的优质物业。
至于资产重配的逻辑，那就是选择优质的城市优质的地段，结合开发商的品牌，物业的服务，产品的素质等等。
基于目前的大市场，未来，中房研究院将加大力度整合资源，向外地客推荐深圳的优质物业。近期我们将启动全国百强大V深圳探房行动。对于外地客来深圳买房，龙华区是一个不错选择，一个是价格适中，距离福田也比较近；此外，大前海、机场周边也是一个不错的选择；龙岗、光明、坪山这些区域具有价格优势。
整体而言，我是谨慎乐观的，对于明年的回暖抱有期待。
止跌回稳，还在路上，但是大趋势是可以期待。真正的回暖还得寄希望明年的一些配套措施，政策还会继续加量。刚刚结束的中央工作会议，对于房地产市场还有一些利好，静待后期的具体措施。
中房研究院ICR大湾区分院副院长
中国豪宅研究院执行院长
11月成交创新高，从市场来看，量是稳了，但是价还没有稳。
上周，中建鹏宸云筑开盘，成为深圳今年第五个日光盘，旁边的远洋天萃也要开盘了，这两个项目的定价都低于周边的二手房，并且中建鹏宸云筑的实用率又很高，所以吸引了大量的客户过来选购。不难看出，市场上卖得好的房子都是价格有优势的房子。
南山世纪山谷的备案价10.06万/平方米，另外还有6000元/平方米装修费，整个项目是目前深圳唯一一个大门开在主干道上的小区，坐拥深圳绝版的景观资源，25层以上基本都可以看海景，6楼以上可以看高尔夫景观，其备案价远低于周边的二手房。
10月，光明的市场非常火，上月一些项目加推涨价并且降低渠道佣金，但发现客户马上就不买单了，当前客户对价格还是非常敏感。
最近有两个共有产权房非常火，一个是中粮凤凰悦章的，一个是鸿荣源珈誉府。珈誉府看房的人排了一公里，截至到11月16日，有6000多人提交了申报。这说明深圳的需求非常强大，只不过客户还在选房子。
如果从一个真正的住宅买家来看，共有产权房是不差的，从目前政府提供的资料显示，配套跟商品房是一模一样的。20000多元的价格，跟商品房形成比较大的价差，已经回归居住的价值了。
以往买房子都是为了涨价，那么如果未来房价不涨或者涨幅不大，那么买一个20000多的共用产权房自己住有什么不可呢？现在购房者的心态已经发生很大的变化。
当前，只有客户感受到价格便宜，他们才会入手。另一方面，市场有这么大的看房量，深圳楼市的潜在需求是非常大的，那么接下来要看项目的定价策略了。
从中建项目首开的定价来看，我们也分析了其策略，四万多五万及的价格并不高，那么中建是不是采用这样的定价策略小步快跑，在后面再慢慢拉起来呢？目前相关部门也允许卖一栋再卖另外一栋，在以往这算是捂盘，但现在是允许这样操作的，相关部门也希望看到市场回稳、回温的局面。
至于明年市场，从项目量来看，明年整个深圳大概有300个售楼处，而今年最高时有380个左右，这主要是土拍量减少，项目数随着减少；此外，城市更新项目虽然很大很大，但进展非常慢，这势必影响市场的供应量和供应结构。当量减少了，但是需求还在的话，明年市场是有机会趋于稳定的。对于涨幅，我认为深圳会两极分化，好东西越来越好，不能说价格一直下跌，政府还是希望楼市稳定，如果价格都在下跌，客户也找不到入市理由。
对于好地段的房子，很多客户也会蜂拥而至，比如最近的热盘，参观“世家”需要验资500万，我们接触到一个客户，银行账户里躺着几个亿的活期（老傅：这个项目据说每天验资额度达到20亿元）。
但是不得不说，深圳现在的房子是有价，但是没有价值，很多房子现在没有其他城市做的好，这也是我们对深圳房企的一个期待，也希望深圳房企多走出去参观学习。
行业的经验是6个月成交量稳定之后，再看看价格。明年深圳房价会有涨幅，因为从供应结构就可以判断出来。明年南山的楼盘很多，单价大多超过10万，能拉高四五个坪山、龙岗的盘。
最近二手房的交易也比较活跃，但也出现了比较不好的氛围，比如反价。现在银行也压了很多法拍房无法拍出去，也同意写申请交按揭款，延期拍卖。
从整个市场来看，局部有热点，但整个市场企稳的话还在路上。
（以上仅代表个人意见）
▌傅卫鸿
当前市场可以说是一个多空博弈比较激烈的市场。
首先，从1-11月份的成交数据来看，成交量大的都是一些网红盘，形态固化，没有多少新盘打破这一格局。一个市场，应该多一些变化才好，比如今天这个日光，明天那个占据榜首，后天那个夺魁，这才是比较活跃的楼市，市场才会不断向前发展。
其次，房价仍然下跌，应该说成交量不断上涨的时候，价格也应随着上升，但实际是相反，价格是下跌的。这不是一种正常的市场现象，不少开发商有点为了回款而不择手段的味道，导致市场出现局部踩踏现象，尤其是最近坂田的某日光盘。这种现象应管控一下。
再之是土地市场，一边是地价创新高，一边是只有国企在玩，民企熄火，这也是不太正常的事情，也是多空博弈的表现，也可以理解为发展和变化过程中的重要周期，这个周期一旦跨过去，未来的市场或是一马平川。
从当前中央的政策的支持，比如宽松的货币政策等等，我认为未来市场会逐步回归的。这种回归我认为有三方面，一是价值回归，大部分房子是用来居住，其投资属性将逐渐消失；二是现房回归，取消预售，这是商品房价值的真正回归；第三个回归是面积回归，取消公摊面积，这将会成为趋势。
资深地产媒体人
我在新媒体地产总经理
未来深圳就应该是一个二元的市场
深圳是一个拼搏的城市，很多年轻人来深圳。如果房价很高，让大家无法在这里安居，就会缺乏应有的活力，所以我一直坚持，应该给年轻人更多的机会，让年轻人在这里顺利地安家，比如人才房/安居房，甚至商品房，刚需通过预期，比如十年二十年的奋斗可以买得起，这样才能留住更多的年轻人。
但是另外一个层面，深圳的确中国最好的城市之一，有大量的有钱人想在深圳买房，但深圳的房子有价，但没有那个价值？目前，内地许多项目比深圳做得好，像成都、长沙都有比深圳更好的项目。深圳的高端项目，如果想吸引全国最精英的人群，将其资产放在深圳，那的确需要拿出经得起有钱人挑剔的项目。
从全国的角度来看深圳的项目，除了深圳湾壹号，深圳还真没有什么经得起挑剔的豪宅项目。
因此，我认为深圳房企应该在两端发力，房企是否应该考虑：是做很高端，定价很高，经得起有钱人挑剔的产品；还是就给刚需做的，性价比高，年轻人能买得起的。
过去3个月，成交量放大，价格虽然在跌，但不是断崖式下降，还是一个正常的范围，接下来的市场还是会比较稳，量还会持续放大，但是价格不会太大的浮动，大涨大跌的可能性非常低。目前深圳大部分房子的投资属性已经逐渐消失，除了少量房子还有投资属性，大部分还是自用、居住，整体来看，价格还是趋稳。
深圳金概率集团 总经理
冷静看待当前楼市的“火热” 止跌回稳还为时过早
11月的成交创新高，恰恰是因为价格跌得比较惨，所以大家购买的热情高涨。对于价格，止跌回稳还为时过早。
新规之后，得房率大幅提升，这也是变相的降价。
明年的库存量依然巨大，尽管我们看到11月的成交量很大，市场购房的热情高涨，但这只是一种表现，市场的严峻性依然存在，不可掉以轻心。
最近几个月，政府一系列的楼市政府，其实也告诉我们，政府也很担忧，希望把房地产市场拉回来，但确实很难，短暂的“药效”可以，但其实根本的问题并没有解决。
东部天量的房子也在打折出售，但是成交并不理想。我们应该冷静地去看待当下的“火热”，当这波热度过去，我们要思考明年应该怎么走，未来的五年应该怎么走。
高端客越来越精明，刚需客越来越精打细算
豪宅客越来越挑剔，要求越来越多，他们更介意他们手上的钱能不能做更多的资金金融方案，去抵消未来的通胀压力等等。
而刚需客精打细算到什么程度，比如说同行碰到客户出了楼盘门口就让她先转返佣。
此外大家现在看房的力度也是非常大，我碰到一个客户，她几乎把深圳所有的盘都踩了，而且还在小红书写买房日记。
如今，相同的总价段，可选性多了，看房量大，对比的楼盘多，决策周期也就拉长，再加上购房者越来越理性，整个购房周期就拉得更加长。
▌金光华溪山禾玺
金光华溪山禾玺，深圳龙华观澜片区非限购区新盘
该项目由金光华集团开发，产品涵盖住宅、商业、写字楼、学校和公园等，是一个建面超120万方的综合大城。
项目首推454套72-95㎡3-4房，容积率4.31，是深圳新规后首个入市的高使用率户型。
户型有72㎡3房1卫、82㎡3房2卫、95㎡4房2卫，总价约320-400万，首付15%，约50万起。相同使用功能下，少花购买10㎡面积的房款，享受多一房的使用空间，用买三房的价格买四房！
备注:由于统计口径不同，本文所提可能与官方公布的数据有所不同，具体以官方统计为准。
投资有风险 买房需谨慎
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