观点网 近几年来，在深圳楼市各大“降价排行榜”当中，南山赤湾历来是绕不开的片区。最近，这里又迎来新盘入市。
市场消息显示，南山1978·半岛擎峰（备案名：琅玥湾佳园）项目获得预售许可证，批准销售住宅370套，预售总面积为47736.24平方米。
据了解，琅玥湾佳园由两栋楼组成，户型建筑面积从113平方米的3房2卫到167平方米的5房3卫不等，高层住宅可享海景。项目备案均价为7.8万元/平方米，目前冻资启动，折后单价从6.5万元/平方米起，预计11月15日开盘。
资料显示，琅玥湾佳园位于深圳南山区招商街道赤湾三路与赤湾六路交汇处，地理位置属于南山边缘。该项目为南山集团独资打造，此前经常被视作南山控股赤湾开云府项目的二期。
截至11月11日，据深圳市房地产信息平台，开云府项目预售总套数413套，已备案及已签约合计仅10套。
两期互为“表亲”的项目将在赤湾直接竞争，背后也能看出上市平台与非上市平台的不同考量。
赤湾摸底
赤湾楼市行情已经过一轮下探。
凭借产城一体、背山面海、双自贸区等概念，赤湾楼市也有过高峰期，2021年6月开盘的半山臻境均价约10.14万元/平方米，开盘当天即售罄。但随着市场下行，后续新盘为了去化陆续采取折扣促销策略。
如2022年6月入市的前海宸湾，备案均价10.43万元/平方米，但后续折扣打到9折以下，单套返佣数十万，秒杀房源价格低至7.26万元/平方米，让片区价值护城河出现松动。
上文提到的开云府则在去年10月开盘，入市即85折，折后单价8.2万元，入围客户仅107批，入围比1:0.26，一年过去销售几无进展。
本土开发商金众集团的云山海项目今年3月入市，同样开盘85折，折后单价约7.5万元，开盘当天官宣去化约53%，在如今的赤湾已属于较高水平。当时项目销售还向观点新媒体表示，成交即送800克或1000克黄金。
整体来看，落子赤湾的房企们主要分为两种策略，第一种是价格让利一步到位，第二种则是保持观望步步为营。
赤湾从早年间十万起跳的豪宅定位逐渐滑落，一定程度上源于房地产调整时期，市场对片区价值重新审视，如“产城一体”意味着周边不乏工厂与泥头车，“背山面海”意味着交通相对不便，周边赤湾汇购物中心、太子湾K11等商业配套也尚未开业。
此外，赤湾片区近年供应量在整个南山也位居前列，如前海宸湾备案246套房源，金众云山海共810套房源，开云府413套房源，深铁熙府更是高达2080套房源。
其中，深铁熙府此前供应534套人才房，最高限价6.05万/平方米，是目前深圳在售单价最贵人才房，而赤湾也成为深圳商品房与人才房价格最接近的片区。
就在上个月，深圳市规划和自然资源局还公布了一宗赤湾片区居住用地项目清单，新供应一块用地面积为1.37公顷的二类居住用地。根据公告，该地块将以挂牌形式出让，容积率为2.8。地块位于天后宫北面，大概率是目前金众云山海旁边的空地。
随着琅玥湾佳园开售以及新地块挂牌，内卷行情或仍将继续。
此前观点新媒体向金众云山海一位销售经理表示担心房子买在“半山腰”时，对方回复，“没有的，我们这里是赤湾，靠近海边“。
大小南山
赤湾背靠大小南山，三面环海，看好片区未来的房企在此竞逐求存，并采取不同的定价策略。
其中，最新获批的琅玥湾佳园直接把价格打到“六字头“，开云府则未见后续进一步促销手段。
如果说定价策略只是表面参差，开云府和琅玥湾的股权结构则存在本质区别。
股权穿透显示，琅玥湾佳园开发商为深圳市海越锦实业发展有限公司，海越锦由南山集团全资持股。
开云府开发商则是深圳市海城锦实业发展有限公司，仅一字之差，海城锦由上市平台南山控股持有51.0204%，南山集团则持有48.9796%。
一家是上市公司主要操刀，另一家则是集团直属，在融资途径和利益分上就会存在微观区别。
南山控股所持有的海城锦股份，是2021年以自有资金增资30.78亿元所得，当时南山集团承诺，如海城锦在盈利预测补偿期结束时实现的累计净利润未能实现累计预测净利润，则南山集团应以现金方式向南山控股支付补偿，应补偿金额=（累计预测净利润-累计实现净利润）×51.0204%。
后来由于地铁建设、办证延后等客观原因，开云府无法按原计划在2023年度完成交付，因此这份业绩承诺期限也从2021年至2023年调整为2024年度到期。
因此有投资者提出疑问：“以赤湾汇广场项目（开云府）来说，目前大股东的利益和小股东是矛盾的。”
他表示，一期开云府或不愿在业绩补偿承诺期内大力促销，因为这样会影响到净利润，“计提减值或者亏损可以，但要到今年以后，这样大小股东就一起背了。”
今年9月份，也有投资者在交流平台对此表示关切，而管理层回复：“海城锦盈利预测期及补偿期为2021年至2024年，目前尚处于期限内。公司持续关注、积极推动海城锦住宅项目销售与交付，与控股股东共同努力实现经营目标。如期限届满未能实现累计预测净利润，则控股股东中国南山将按协议约定履行义务。”
体现在业绩成面的净利润不一定是正数，财报显示，前三季度南山控股实现营收41.35亿元，同比减少55.92%，主要系本期房地产业务项目结转收入减少；归属于上市公司股东的净利润为-3.48亿元，同比减少-1,829.76%。
颇为巧合的是，有项目销售向观点新媒体透露“目前一期开发商不卖了，锁盘了”，至于具体原因无从得知。
据该名销售反馈，开云府八月份仅售出三套，“目前主要销售琅玥湾佳园，比一期性价比更高，使用率也更高，可以看海景，且是一梯一户。”
库存去化阶段，开云府和琅玥湾佳园的对手不仅是周边同行的新旧楼盘，有时血缘关系紧密的公司与项目之间，或许也存在利益博弈。
