![]()
![]()
撰文／凱博 梁祥賢總監
上海發布優化房地產市場政策措施
上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海總部、上海金融監管局等六部門，於2024年9月29日聯合印發《關於進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》，這是繼去年12月14日的上海市住建、房管等五部門聯合發文《關於調整本市普通住房標準的通知》之後，其中涉及“普通住房”的優化交易稅收政策，這對台外商在上海的住房需求及交易影響較大。（請參閱2023年12月21日的【凱博觀點】“歲末上海樓市放大招 台商適用“普通住房”省很大！“文章）
![]()
![]()
本次政策重點
本輪政策，上海市要“構建房地產發展新模式，因城施策更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”的方向。梳理重點如下：
一、調整住房限購政策 （一）非上海市戶籍購買外環外住房：社保年限，從滿3年調降為1年。 （二）外地家庭持《上海市居住證》且積分達120分、繳納社保3年：可比照上海家庭，單身1套、家庭2套、多孩3套。 （三）在臨港新片區：可在限購政策的基礎上，多購1套。 |
二、優化住房信貸政策 （一）存量房貸利率調整：引導銀行批量調降，預計10/31前全部完成。 （二）貸款的首付比例調降：首套15%、二套25%，實行差異化區域（五大新城及新片區）二套20%。 |
三、調整住房稅收政策（注意：個稅仍是滿5年的要求） （一）調整增值稅征免年限：從滿5年調降為2年。 （二）及時取消普通住房的標準：目前仍以面積144平米為界定，何時取消尚待新通知的出臺。 |
隨著“將及時”取消普通和非普通住房的標準，這標誌著長達18年的“剛性”住房需求與稅收優惠政策（國務院辦公廳轉發建設部等部門：關於調整住房供應結構、穩定住房價格意見的通知【國辦發〔2006〕37號】），將向“多樣化改善性”住房需求的“非普通”住房放開了！。
![]()
政策帶來稅負降低
假設上海台商早年在浦西內中環之間、買入面積超過144平方米，總房價為400萬元的非普通住宅，現在擬用1800萬元售出，如按原認定方式，雖然購買持有期間滿足2年以上，但屬於“非普通住房”標準，其增值稅部分就要按差額（1800萬-400萬=1400萬）的5%，需繳納70萬元的增值稅（以上為簡要說明，忽略稅前價格還原與附加稅等參數）。而隨著將取消普通及非普通住房的標準，則以上增值稅即可省下，將更好釋放對“非普通”住房的需求。
上海出售不動產 | 增值稅 | 增值稅附加 |
非住宅(商用、車位) | 差額 | 5% | 約0.3% |
購買不足2年 | 住宅 | 全額 |
購買2年以上 | 非普通住宅 （將取消） | 差額 |
普通住宅 | 免征 | 免征 |
（增值稅劃分一覽表，供參考！）
![]()
預計會有更多台外商及多樣化改善性的住房需求者，都將享受增值稅免征的好處；沿用以上的案例，上海樓市交易的增值稅就可省下人民幣70萬元（滿二年）。
而上海減少二手房交易成本，將有助於提升樓市的流動性；台商如有退休售房、改善置換住房、或兒女成家購房等想法，務必抓緊時機。
![]()
但由於國務院新聞辦公室於2024年10月17日的介紹“促進房地產市場平穩健康發展有關情況”新聞發佈會，說明了充分賦予城市政府的房地產調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。但在增值稅方面，目前是除“北上廣深”外，一律不區分普通住宅與非普通住宅。所以，北京、上海、廣州、深圳這四個城市的“非普通住宅”免征增值稅，要看後續的政策走向，但至少傳達主管部門的“托底”態度了。
凱博聯合會計師事務所處理兩岸台商的傳承、轉型與退場經驗豐富，協助財稅務諮詢服務，若有相關問題，歡迎與我們聯繫。
![]()
![]()
![]()
本期凱博觀點Podcast同步上線囉！
請於各大播客平台上搜尋：「財稅聽凱博」點選「訂閱」即可免費收聽！
近期節目列表
EP.294-再度優化！上海樓市“將及時”取消普通及非普通住房標準！
EP.293-重大影響！大陸要求企業揭露《受益所有人》（下篇）－代持股權還原
EP.292-大陸企業分立實務(下篇)
EP.291-大陸企業分立 可暫免課稅
EP.290-美國公司需即時申報最終受益人資訊
EP.289-關注！大陸外商投資限制再放寬！
EP.288-賀！凱博榮獲台灣證交所認證之永續及溫室氣體確信機構
EP.287-重大影響！大陸要求企業揭露「受益所有人」（中篇）-間接轉讓大陸所得稅
EP.286-大陸收緊 IPO 台商及早因應
EP.285-重大影響！大陸要求企業揭露「受益所有人」 (上篇)
EP.284-大陸企業分立實務(上篇)
EP.283-探索上市櫃之路系列 - 上市櫃條件與時程
EP.282-調薪時，別忘了適用相關租稅優惠喔！
EP.281-企業整帳 開啟發展可能性
EP.280-探索上市櫃之路系列 - 上市櫃前的風險與挑戰
EP.279-探索上市櫃之路系列 - 為何上市櫃？
EP.278-大陸新公司法 盈餘分配新規定
EP.277-房地合一稅制對家族傳承規劃之影響
EP.276-台商申請越南外債 六個注意
EP.275-通過！新《公司法》7月1日上路，台商可留意！
EP.274-2024年起，韓國加入「台灣適用租稅協定營業利潤”免稅”」行列
EP.273-海外資金回台答疑：保險死亡給付免稅額度台幣3740萬元？
EP.272-大陸搬遷補償所渉及的稅負分析
EP.271-在陸跨境股權重組 留意稅事
EP.270-因應大陸新公司法 減資相關流程及稅負解析
EP.269-海外資金回台答疑：海外所得免稅額度台幣750萬元？
EP.268-閉鎖性公司之實務運用
EP.267-處分股份或出資額，如何判斷需繳納房地合一稅？
EP.266-台商越南股權交易 四個注意
EP.265-台灣企業所得稅申報常見錯誤
EP.264-五月報稅留意！台灣今年起滿18歲即可單獨報稅了
EP.263-把握稅務優惠！台灣智慧機械、5G系統或資安抵減申請開跑！
EP.262-新加坡經濟實質規定上路？
EP.261-個人填寫CFC申報 四個注意
EP.260-CFC過渡期優惠對我適用嗎？
EP.259-注意！BVI申報財務報表新規
EP.258-大陸企業借款利息支出稅前扣除相關規定
EP.256-終止大陸員工勞動合同 經濟補償金如何支付EP.251-大陸資產繼承系列(一)：兩岸文書公證篇EP.248-實錘！大陸新公司法要求5年內到位 台商需留意！EP.245-歲末上海樓市放大招 台商適用“普通住房”省很大！EP.243-因應CFC 2023年底前分配當年度盈餘EP.242-CFC新法明年5月申報 境外資產全都露EP.241-注意！台灣公司股權交易可能要繳房地合一稅EP.238-外國人贈與台灣人免稅？留意海外所得常見重大誤區EP.237-「家族辦公室」是什麼？一篇文章讓你一次懂！EP.235-大陸企業聘僱員工也能享受稅負抵減優惠！EP.234-個人及企業當心! 尚未編製2023年境外公司財報表及保存會計記錄者將面臨罰則EP.230-大陸個人所得稅優惠政策最新規定公佈啦！EP.229-重大變革！大陸擬修法要求公司註冊資本5年內需到位EP.228-大陸稅局加大出口退稅查核力度，你合規了嗎？EP.225-最新！台灣公司符合條件可免暫繳營所稅EP.224-香港公司未交審計報告 將面臨罰款及法院傳票EP.223-大陸公司做境外投資之所得稅抵免(下篇)EP.222-大陸公司做境外投資之所得稅抵免(中篇)EP.221-大陸公司做境外投資之所得稅抵免(上篇)EP.218-整帳技巧指南：如何使稅務帳與實際管理帳達成一致？EP.216-七月一日起私法人購買住宅採許可制 大老闆買房難EP.214-入境日本好方便？當心無工作簽證被驅逐出境EP.213-辦理大陸外債申請 六大重點 (下篇)EP.212-辦理大陸外債申請 六大重點 (上篇)EP.208-利潤分配再投資新設大陸公司 五個注意EP.205-避雷：德拉瓦公司是規避台灣CFC妙方？EP.204-台灣股權併購之稅務分析：公司合併 (下篇)EP.203-台灣股權併購之稅務分析：公司合併 (上篇)EP.202-台籍人士終止大陸社會保險關係及申請帳戶結清EP.200-支付國外費用 不可不知的節稅及免稅方式EP.199-台灣股權併購之稅務分析 ：公司分割 (下篇)EP.198-台灣股權併購之稅務分析 ：公司分割 (上篇)EP.197-台灣CFC制度上路 境外公司該如何記帳？EP.196-以跨境人民幣投資大陸企業的外匯管理討論EP.193-大陸資金匯出 非貿付滙申報流程與操作指引 (下篇)EP.192-大陸資金匯出 非貿付滙申報流程與操作指引 (上篇)EP.191-「住房不炒」的頂層思路下 台商大陸房產投資「何去何從」？EP.189-香港修法生效 五個步驟判斷香港公司被動收入是否課稅！EP.188-2022年台商A股IPO回顧：大陸科創板、台廠新戰場！EP.187-疫情三年後迎來大陸全面解封，台商重整旗鼓再出發！EP.185-大陸資金匯出 善用非貿付匯規定 (下篇)EP.184-大陸資金匯出 善用非貿付匯規定 (上篇)EP.183-2022年度一定要爭取適用的大陸個人所得稅優惠政策EP.182-高淨值人士管理局，假的！大陸加強稅收監管，真的！EP.180-大陸房產買賣系列(六)：資金跨境匯入及匯出、及匯回臺灣的注意事項EP.179-大陸房產買賣系列(五)：交易流程與買賣稅費-以上海為例EP.178-溫室氣體盤查將不可避免 並經會計師確信EP.177-BVI要求提交財務報表 董事名冊將可被查閱EP.174-“支持符合條件的外企在A股上市” 並致敬第50家台資控股公司A股IPO成功！EP.173-大陸房產買賣系列（四）：「住不炒」的限購限售，對台外籍的買賣影響有哪些？EP.172-大陸房產買賣系列（三）：委託書的委託範圍有哪些細節呢？EP.171-大陸房產買賣系列（二）：委託書的個人資料有哪些細節呢？EP.170-2022年小微企業所得稅優惠來襲，至少節稅人民幣62.5萬元！EP.168-大陸房產買賣系列（一）：如何在台或海外，辦理委託書呢？EP.167-台商個人間接轉讓大陸公司股權的稅務討論
EP.166-營利事業適用CFC，需避免的誤區(下篇)EP.163-營利事業適用CFC，需避免的誤區 (上篇)EP.162-台灣虛擬貨幣交易合規化？業者該如何因應EP.157-CFC上路前 台灣公司股權架構必須調整EP.156-善用免稅規定 進行大陸境外股權架構調整EP.154-香港修法：香港公司之離岸被動收入可能不再豁免利得稅EP.152-大陸帳務清理常見問題與重點提醒(下篇)EP.151-大陸帳務清理常見問題與重點提醒(上篇)EP.149-上海重啟-「加快經濟恢復和重振的50條措施」解讀EP.145-上海復工之路–疫後如何助企紓困、突破逆境！EP.142-四個必須把握的台灣租稅減免 (下篇)EP.141-上海防疫升級外溢昆山停工 促使台商傳承加速EP.140-四個必須把握的台灣租稅減免 (上篇)EP.136-五個重點手把手帶您完成大陸個人綜合所得年滙算清繳EP.134-大陸2022年減稅與退稅並舉，助企業紓困EP.132-台胞證到期，在大陸反洗錢新規下如何更新？EP.130-大陸央行：3月1日起，人民幣5萬元以上現金存取應登記！（2月21日央行公告暫緩實施）EP.129-台灣不動產該如何移轉給子女？(下篇)EP.128-台灣不動產該如何移轉給子女？(中篇)EP.126-大陸權益性投資經營所得需以查帳徵收方式完稅EP.123-大陸央行貨幣政策吹暖風 台商大陸售房要抓緊EP.120-通知：2022年度大陸個人所得稅專項附加扣除信息開始填報EP.118-我該選擇哪一種型態來設立台灣公司？(下篇)EP.117-我該選擇哪一種型態來設立台灣公司？(上篇)EP.116-把握大陸個所稅一次性獎金申報優惠之最後機會 (下篇)EP.114-把握大陸個所稅一次性獎金申報優惠之最後機會 (上篇)EP.113-北京證券交易所風光登場 聚焦服務創新型中小企業EP.111-台灣民法成年年齡下修至18歲，相關稅負影響你知道嗎？EP.109-大陸催生北京證券交易所 瞄準產業隱形冠軍EP.108-大陸台商面對《房地產稅》時代來臨的調整！–以上海2011年《房產稅》試點的經驗來分享！EP.107-從人行的闢謠公告，談大陸台商的大額現金管理與反洗錢之因應 (下篇)EP.106-從人行的闢謠公告，談大陸台商的大額現金管理與反洗錢之因應 (上篇)EP.102-本所申請所得稅法第25條第1項規定，外國技術服務費有效稅率由20%降低至3%，獲核准案例分享EP.101-越南投資系列：越南設立貿易公司或代表處不可不知的五件事EP.100-境外公司必須提交財務報表，你準備好了嗎？EP.98-美國稅務系列：美籍個人收到海外贈與需要繳美國稅嗎？EP.96-三階段判別個人持有境外公司是否落入CFC (下篇)EP.95-受疫情影響企業可免2021年度台灣營所稅暫繳EP.94-三階段判別個人持有境外公司是否落入CFC (上篇)EP.87-美國稅務系列：境外公司或個人持有美國公司股權申報EP.84-紓困4.0 全面解析薪資及營運資金補貼EP.83-美國稅務系列：美國公民持有海外公司股權申報？EP.81-疫情未歸 台灣人大陸銀行帳戶遇凍結莫慌張EP.80-受限疫情 台灣人如何以委託書授權處理大陸售房及匯出EP.79-越南投資系列-投資越南如何決定投資架構！EP.75-美國稅務系列：如何進行FATCA申報？EP.74-小微企業喜迎所得稅減按2.5%徵收，個體戶同沐雨露！EP.72-大陸個稅申報小撇步-疫情導致待滿183天轉為居民身份 可以申請退稅！EP.71-大陸個稅申報小撇步-疫情導致未待滿183天轉為非居民身份 要如何自行納稅申報？EP.70-大陸個稅申報小撇步-善用捐贈 合法降低個人所得稅EP.65-善用大陸有限合夥，達到留才與激勵EP.64-不可錯過！2020年度台灣營所稅申報 租稅優惠措施一覽EP.61-境外公司系列：你的境外公司，各項登記文件是否完備？ EP.60-南僑分拆A股上市獲核准 解析如何克服同業競爭疑慮EP.59-每個企業都必須面對的課題-合資與併購 (中篇)EP.58-每個企業都必須面對的課題-合資與併購 (上篇)EP.55-2020年末將至，該做的節稅規劃做了嗎？EP.54-恢復個人證券交易所得課稅 對你有影響嗎？EP.53-境外公司系列：傳承或引進外部投資人之公司章程條款設計EP.49-境外公司系列：香港及新加坡公司設立登記文件介紹EP.48-境外公司系列：如何證明我的境外公司仍有效存續？EP.47-境外公司系列：境外地區經濟實質法上路實施進程EP.45-境外公司系列：你的境外公司有遵守當地公司法嗎？EP.44-銀行認定的「貿易洗錢」及「稅務洗錢」態樣EP.40-越南投資系列：申請營運前增值稅退稅注意事項EP.39-宸展光電獲A股上市審核通過，帶給台企的「樹大分枝」啟示！EP.38-紓困3.0來了 薪資及營運資金補貼說明EP.33-台灣疫情紓困3.0- -薪資及營運資金補貼搶先看EP.30-越南投資系列：越南公司資本到位注意事項EP.29-台商A股上市新途徑 大陸證券市場推動註冊制EP.28-「境外資金匯回管理運用及課稅條例」首年匯回優惠稅率倒數計時EP.18-越南投資系列：越南政府因應新冠肺炎疫情影響之紓困措施EP.15-2019年度台籍人員大陸個人所得稅年度匯算攻略EP.14-(不斷更新)新冠肺炎之台灣租稅優惠及資金補助方案EP.12-高雄工策會Ｘ凱博聯合會計師事務所抗疫專題EP.11-(不斷更新)新冠肺炎之台灣租稅優惠篇二
EP.9-外商在台從事物流營運活動 可適用較低的境內貢獻度 合法節省稅負EP.5-台版CRS交換即將上路 全球反避稅的現況與未來EP.4-台灣企業首次CTP年度申報，需於2020年3月間完成EP.3-新冠肺炎薪資篇：在陸企業延遲復工，工資如何發放？
EP.1-案例分享：申請跨境銷售電子勞務適用淨利率及利潤貢獻程度獲核准
