本文自南都·湾财社。
采写 | 南都·湾财社记者 王艳玲
编辑 | 柴华
9·26中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了迄今最强维稳信号。11月利好政策密集叠加下，2024年11月，房产市场和土地市场出现了小幅翘尾行情。其中，深圳新房成交面积环比增长超90%、同比增长超180%，创2021年2月以来月度新高。
重点城市新房、二手房销售规模同环比均增长
从房价来看，据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，2024年11月，百城新建住宅平均价格为16592元/平方米，本月受优质改善项目入市带动，新房价格环比结构性上涨0.36%，同比上涨2.40%。百城二手住宅平均价格为14278元/平方米，环比下跌0.57%，跌幅较10月收窄0.03个百分点；同比下跌7.29%。
从市场成交来看，9·26以来重点城市新房及二手房成交表现活跃，市场出现阶段性“回稳”。11月新房市场，30个重点城市新房销售面积环比增长12.4%，同比增长20.6%，同比增幅较10月有所扩大。具体来看，一线城市新房成交345万㎡，环比增长9.7%，同比增长49.4%。其中，深圳新房成交面积环比增长超90%、同比增长超180%，创2021年2月以来月度新高。
11月二手房市场，20个重点城市二手房成交套数环比增长11.7%，同比增长26.3%。一线城市二手房成交53169套，环比增长10.6%，同比增长65.8%。其中，深圳二手住宅成交超7000套，创2020年10月以来月度新高；北京二手住宅成交超1.8万套，继续突破去年4月以来月度新高。
从市场库存来看，监测的10个代表城市11月新房可售面积环比下降2.4%。一线城市中深圳销售去化速度加快，11月库存面积环比下降2.8%，降幅居一线城市首位；二线城市中厦门、杭州11月库存面积环比降幅均超过6%，库存有所回落。
市场调整还在持续，拿地积极性有提高
从房企角度，纷纷打出多种促销组合拳，结合城市专项购房优惠政策，与线上线下活动联动，加大包括特价房源、购房补贴、家具礼包、物业费减免等优惠力度，提升消费者购房消费意愿。
中指院数据显示，1-11月，TOP100房企销售总额为38516.0亿元，同比下降32.9%，降幅较上月缩窄1.8个百分点。11月单月，TOP100房企销售额同比减少9.46%，环比减少18.62%。其中，典型企业如华发股份、保利置业、中建东孚等11月当月销售增长强劲。不过市场调整还在持续。1-11月销售总额超千亿房企9家，较去年同期减少7家，百亿房企76家，较去年同期减少32家。
从单家房企销售额来看，今年前11个月，保利发展销售额达3080亿元，位居榜首；中海地产、绿城中国、华润置地、万科等4家房企紧随其后，销售额均在2000亿元至3000亿元之间。
于此同时，房企拿地积极性明显提高。11月27日—28日，上海举行了本年度第七批次土拍，10宗地块全部成功出让，总成交金额达到307.08亿元。11月29日，北京朝阳区推出年内第二宗组团地块，起拍总价过百亿，引来了中海和华润的争夺。结果，中海以153.32亿元的价格摘得地块，同时打破了北京单笔土地出让金的纪录。据中指研究院发布的数据，2024年1—11月，TOP100企业拿地总额7431.8亿元，同比下降31.5%，相较1—10月降幅收窄7.1个百分点。
小幅翘尾显现，预计12月继续活跃
展望后市，中指研究院研究总监刘水表示，当前需求端政策已较为宽松，居民购房首付比例及贷款利率已达历史最低，限购政策也处于自实施以来最宽松阶段，随着年末房企冲刺销售业绩，加大推盘力度，预计12月份房地产市场将保持一定活跃度。房企可把握政策窗口期，加大推盘促销力度。
克而瑞研究中心认为，12月恰逢房企业绩冲刺季，供应有望持续回升，不排除部分房企为冲刺业绩而进行年末大促，考量此影响，预计整体成交环比有望回升，小幅翘尾。
城市分化预期延续，京沪深等核心一线城市仍是成交热点，随着供应上升，新房成交预期延续增势；还有部分二线诸如武汉、南京、苏州等经历了前期深度调整，购买力有修复态势，随着年末房企加强折扣力度，刚需刚改客户仍有释放空间，还有多数内陆三四线城市，楼市热度仍有待核心一二线城市传导。二手房市场仍处于高位震荡行情，不过市场份额或将持续收窄。因新房加速以价换量+产品迭代（四代宅）提升得房率，部分刚需刚改客群开始“倒流”回新房市场。
