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摘 要
目前的大温地产市场上，依然是有人哭有人笑，有人挣钱有人倒贴。
随着大温地产局公布了2024年10月的交易数据，大家有一种地产市场「回春」的感觉。但所谓咋暖还寒，目前的大温地产市场上，依然是有人哭有人笑，有人挣钱有人倒贴。
首先说一个成功投资的案例。
这套房子在列治文，是独立屋，土地7099尺，房子2271尺，1962年的老房子，但是还能住人。
这房子的政府估值为161万加元，卖家以175万挂牌，算是大幅度高开。
但真正的细节在后面：
首先，这套独立屋的卖家是在2021年买入，当时的成交价为140万。买入后将上下两层都用于出租。按照2021年的行情，上下两组租客月租金可以达到4000加元。
尽管这房子买完不久就进入加息周期，但这房子的租金基本可以覆盖月供，从2021年-2024年，利息基本都是房客交的。
持有三年后，挂牌175万出售，从目前的市场趋势看，如果能以挂牌价成交，且当初的首付是35%，那就相当于49万投资3年后获得35万回报，去掉佣金和税也算是大赚特赚了。
从房子的状态看，2024年初肯定不敢挂牌175万，所以这位投资者买入和卖出的时机选择都很好，以租养贷也基本保证了现金流，是个高手。
这一套独立屋也位于列治文，土地面积8280平尺，房屋面积3806平尺，2022年才完工的新房。
卖家刚刚以319万的价格挂牌，但是比政府估价的341.2万低了22.2万。
查询地产信息可知，卖家也是在2021年买入的这套房子，当时的成交价是174.8万，然后推倒重建。
如果这位投资者自己是建商，或者严格控制成本，那么列治文独立屋每平尺造价的下限差不多是250元每尺，如果追求品质，那么造价就可能升至300-400元每平尺。
我们就按照300每尺的建筑成本计算好了，3806尺的房子，投资者差不多要花114万加元。
在不考虑融资成本的前提下，这房子的总成本就来到了289万。2021年买入，2022年建成，2024年以319万挂牌，折腾了3年账面上算是不赔不赚。但考虑到时间和机会成本，这笔投资最终还是亏损了。
这还是加拿大央行连续降息后市场开始回暖的情况下，所以即便都是在2021年投资列治文的独立屋，但操作方法不同，最终的盈亏差别巨大。
从房子的外观判断，这房子的总造价很可能属于偏高的类型，不知道卖家为啥辛辛苦苦给别人做嫁衣。也许是资金紧张吧。否则这个价格卖新房，真实亏死了。
这两套房子并不能代表整个地产市场，但也说明就算市场回暖了，但依然不是每个人都能挣到钱。大温地产的投资价值还在，但绝对不是随便买买都不亏的时代了。
打算抄底的各位，还请认真研判。
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