近日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2024年三季度南京写字楼及零售商业市场进行多维度的盘点和解读。
写字楼市场新增供应加大，
租金降幅环比收窄，
市场压力持续存在
2024年第三季度，位于河西板块的阿里中心一期和雨花板块的中科创达两个项目入市，为市场新增两个优质项目，合计新增办公体量25万平方米。截至季末，南京全市优质写字楼物业市场总存量约525万平方米。受新增供应影响，全市空置率抬升至28.4%。
第三季度，市场平均租金下降趋势有所减弱，租金降幅环比收窄。目前全市平均租金约人民币2.59元/平方米/天，重点板块租金均价约3.2元/平方米/天，全市平均租金与2024年第一、二季度相比，环比降幅分别从1.6%和2.3%收窄至0.7%。
南京重点板块租金分布 数据来源: 戴德梁行
相比第二季度，第三季度运营商扩张态势趋于谨慎，直接租赁客户成交占比提升。当季录得市场吸纳量为4.50万平方米，环比下降46%。客户成交结构以直接租赁客户为主，占据总体成交的91%，运营商成交仅占9%。在直接租赁客户里，成交面积排名前三的行业分别是：金融业、TMT和专业服务，三大主导行业占比超六成。其它如教育培训、商务商贸、大健康等亦有一定占比。
销售市场整体依旧以去库存为主，截止第三季度新增供应约12.16万平方米。受雨花台区绿地之窗、鼓楼区葛洲坝招商紫郡蘭园等典型项目的成交推动，销售市场成交量约23.26万平方米，成交均价约1.66万元/平方米，销售均价相比去年同期有所微升。
有望在2024年第四季度和2025年上半年入市的典型项目有：鼓楼区的华贸中心、河西板块的金融城二期C1、南部新城的中华城A1/A2和玄武区的招商局中心项目，预计为市场带来约36万方办公新增供应。
戴德梁行华东区项目及企业服务部高级董事阳江石表示，与2024年第一、二季度相比，写字楼市场租金降幅环比收窄，但受三季度重点板块新增项目影响，全市办公项目存量再度提升，整体空置率抬高，市场压力持续存在。当前在国家层面，政府正积极调控宏观经济，改善房地产行业基本面，南京市积极培育新质生产力，产业转型升级也正处于关键阶段。在诸多因素叠加下，企业预期有所回调，未来医疗健康、新能源及数字高科技等产业领域需求得以释放，有望推动南京写字楼物业市场需求在未来企稳回升。
南京零售商业市场总存量继续扩大，
市场需求保持活跃
根据南京统计局的数据，2024年1-7月份，南京社会消费品零售总额273,726亿元，同比增长3.5%。部分升级类商品销售增长较快，限额以上单位通讯器材类，体育、娱乐用品类商品零售额分别增长12.7%、10.7%。三季度，万汇城北区、华贸中心商业街和KUMOLL酷青年中心入市，此外，7月26日，南京国金中心（IFC）结束半年多的试营业正式开门纳客。南京全市总存量增长至约704万平方米。
2024年第三季度，南京零售物业市场需求活跃。源于户外运动、文创商品集合店、生活方式、餐饮、健康美容、娱乐、3C产品及智能家居体验店业态的需求表现活跃，并录得众多新租和新开活动。本季度，新项目具有市场吸引力的租金报价拉低全市中高端购物中心平均首层租金报价，使其环比下跌1.24%至人民币603.85元每月每平方米。
南京商业零售发展情况 数据来源: 戴德梁行
零售总建筑面积逾34.9万平方米的6个新项目将于2024年最后一个季度内竣工。未来三年，预计将有零售建筑面积271万平方米的新项目入市，其中包括金陵中环、德基世贸中心等标杆项目。尽管有大量新增供应入市，且预计若干项目将进行内部调整，但活跃的零售租赁市场以及即将入市新项目之较高预租水平，将缓解其对整体空置率造成的上行压力。非核心区域内大量的新增供应以及其具有市场吸引力的租金水平将在未来若干季度内拉低南京零售物业市场的平均首层租金报价。
2024年以来，南京以“2+5+12+N”的形式，市区联动、政企协同，聚焦“白+黑”全时段消费，围绕以旧换新、时尚购物、夏夜生活、文体融合、线上促销五个主题，结合12个板块特色活动，举办了内容丰富、形式多样的消费促进活动。根据南京市商务局的数据，2024年上半年，南京全市引进各类首店197家，其中全球首店2家、中国首店7家、华东首店5家、江苏首店48家，体现出南京市场对国际品牌强大的吸引力。来自不同业态更多样化的品牌将进一步丰富南京消费市场，更重要的是，将支撑南京零售物业市场的发展和繁荣。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，南京出台的《南京市巩固增强经济回升向好态势若干政策措施》，其中提出整合20亿元财政资金支持以旧换新消费活动的政策，旨在推动消费品市场的更新换代，进一步激发消费潜力，从而带动经济增长。展望未来，不断提升的居民收入和消费支出水平将继续支撑南京零售物业市场的发展。同时，南京基础设施的升级将进一步推动开发商向城市的非传统零售区域扩张。
戴德梁行南京及合肥公司副总经理王飞强表示，南京优质写字楼与零售商业市场预计将持续扩容，为市场参与者带来丰富的供应选项，也带来了行业内竞争加剧的现实挑战。物业持有者需敏锐捕捉市场变化，通过创新租赁模式、物业设施升级及提升服务质量等策略，来增强自身竞争力。此外，他还提到南京市正加速推进新质生产力的培育，科技创新与产业升级步伐的加快，将为商业地产市场需求增长提供新的动力源泉。
戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，随着核心经济指标的稳健增长、多项促进经济发展的政策措施的有效落地，以及重点产业的持续转型，房地产市场需求正稳步回升，展现出强劲的复苏势头与蓬勃活力。在此背景下，紧跟市场趋势与技术革新，灵活调整投资策略，对于投资者而言既是难得的机遇，也是必须面对的挑战。
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文章来源 | 戴德梁行
编辑｜孙 益
审核 | 冯宪法
