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近日，位于广州荔湾区的兰园江悦（备案名：珠江悦府）1号楼已正式开盘入市。销售总面积约为1.63万平方米，住宅套数68套。开盘户型为4室2厅193平方米，5室2厅285平方米。参考均价6万元。
该项目所处“金桥二期地块”，是2022年5月，兰园控股在星河湾虎口之下公然夺得的“战利品”。当时成交总价约为5.50亿元，折合楼面3.32万元/㎡，溢价率10％。
而该地块紧邻“金桥一期地块”，也就是如今的星河江缦项目。当初二期地块挂牌时，市场纷纷猜测该地块准入星河湾口袋，联合一期作整合开发建设，却未料到半路杀出个拦路虎，被兰园控股收入囊中。
兰园控股究竟什么来头？
目前兰州控股还未上市，暂无法获取其具体财务信息。据爱企查显示，兰园控股是做钢贸发家的，其成立于2018年，身后站着的是一群福建本土的实业大佬，涉及锈钢、冶金、纺织等多个领域。大股东为福建禹凯投资，占股52.08%。
要么说福建大佬都是实干派，兰园控股第一次拿地便在福州土拍市场一炮而红。
2020年6月，历经80多轮的激烈举牌，兰园控股成功击退了中海、保利等央企和融信一类的闽系巨头，最后以14.3亿元摘得2020拍-7号营前地块，溢价66.3%。该地块就是如今的福州兰园公馆，2021年亚洲十大豪宅项目之一。
然而，兰园控股刚从福州进入广州时，行事却是十分低调。
目前，除去兰园江悦项目，兰园控股在广州仅有两个项目，且均为刚需盘，位于花都区。最早的项目是2019年与阳光城合作的翡澜花园，户型在89-125平方米，均价2.3万元；另一个项目是凤翔台，户型在85-118平方米之间，均价2.7万元。
如今，兰园控股在广州中心城区首个豪宅项目兰园江悦正式入市，介于星河江缦与珠江鹅潭湾之间。而珠江鹅潭湾早在2015年8月就已经开盘，也就是说目前兰园江悦最大的对手就是一路之隔的星河江缦。
从地理位置而言，两者势均力敌，共处白鹅潭板块，共享板块资源。通过芳村大道10分钟能直抵荔湾白鹅潭CBD核心区域，未来白鹅潭大道通车后，约4公里也能直达白鹅潭CBD腹地。
作为豪宅产品，自然景观资源肯定是无可厚非的。兰园江悦和星河江缦都能看到三江汇聚，前者的优势是更靠近汇聚口，所有户型都能望到江，不过是北向；而后者的优势是距江直线更近10米左右，不超90米，但并非所有户型都能享受一线江景。
在中原地产项目总经理黄韬看来，两个项目虽说是紧密相邻的，但规模有很大的差别。星河江缦户型更为丰富，楼王的楼栋与兰园江悦相邻。而兰园江悦仅有两种户型，论江景与交标，兰园江悦占优，而论规模则是江缦较为占优。
确实，兰园江悦的宗地面积仅有1.39万平方米，属于蚊型地块，仅能规划一栋住宅共68户，且仅有193/285平方米两种户型可供选择。而星河江缦共7栋楼324户，户型有176/179/207/211/235平方米。
虽说如今江景资源稀缺，但并不是每一块临江的地块都能被高净值人群所认可。
其中，白鹅潭板块并不是传统的豪宅区，从卫星导航上看，周边的城市面貌还有待加强，多为仓库、老旧小区、城中村。而且该片区除了政府负责投资建设的“三馆合一”广东美术馆、非遗馆、文学馆以外，其他规划的地标建筑仍然处于建设状态。
交通方面，常年游走在荔湾区的读者就知道，芳村大道西常年塞车，尤其是早高峰阶段，而且存在明显机非混行现象。目前，交警部门为了解决电动逆行问题，在芳村大道西（滘口客运站至双桥路）段，更是减少了一条机动车道，方便电动车通行。
虽说区位不优，但无论是从自然景观，还是自身配置来说，兰园江悦都是妥妥的豪宅标准。因此，市场更关注的是，兰园江悦江将如何定价？以及日后的去化压力。
网传，兰园江悦的单价在6-8万元之间。目前，一路之隔的星河江缦目前主推建面179-235㎡大平层，参考总价680-1200万；新世界·凯粤湾户型建面98-133平方米，在售均价4.3万元/平方米；新世界天馥建面在79-139平方米，均价4.1万元/平方米。
二手房方面，2013年建的珠江·鹅潭湾，均价约4.49万元/平方米；2015年完工的花语水岸，均价约5.39万元/平方米；悦江上品苑均价4.72万元/平方米；万科柏悦湾均价4.43万元/平方米。
至于去化压力。据第三方数据显示，从星河江缦开盘至今，200平以上大平层去化率仅有3成。对于都是大平层的兰园江悦来说，还是存在一定的危机感。
不过，正如著名地产分析师邓浩志在公共平台上分享所说的，楼盘的服务质量会大大影响客户群体的购买欲望。将来豪宅的竞争可能就是在这种无形的服务力方面。
接下来，兰园江悦将以何种方式在一众相同定位的产品中脱颖而出，还得有待观察。
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