方庄是改革开放后北京市第一个“成片规划、成片建设”的大型居住区。当前，方庄通过一个个改造项目和民心工程，让这片“40岁”的街区又焕发出新的活力。作为方庄的开发建设者、物业管理者和城市更新的重要力量，首开集团与方庄携手同行，走过了40年的历程。
9月20日，北京晚报刊发《“40岁”的方庄，一点儿没老》，讲述了这片街区历经四十载风雨，成为北京市城市更新改造典范的故事。首开集团原名誉董事长赵康也回溯和追忆了方庄从征地拆迁、规划设计、建筑市政到物业管理的历程。今天，让我们一起重温方庄的“前世今生”。
“今生”：打造文化地标 补齐养老短板
北邻东城，东望朝阳，位于东南二三环之间的方庄，是丰台区乃至北京第一个“成片规划、成片建设”的大型住宅区。今年，方庄已步入第40个年头，曾经的品质社区面临着基础设施老化、服务功能不足等问题。为此，方庄率先打造街道层级的区域综合型城市更新示范区，让这片老街区焕发出新活力。
街道探索
首创“两规衔接”模式
如何让片区重新焕发活力？先得做个全面“体检”，把“病灶”摸清楚。
据了解，方庄约70%的建筑面积为住宅，其中，2000年底前建成的老旧小区有17个。“因为有三成的老龄人口，所以居民对公共空间、无障碍等设施的需求比较高，养老驿站、老年餐桌等养老适老的设施缺口比较大。”作为规划编制的技术支持方之一，北京工业大学团队从2019年就启动调研，为片区城市更新“把脉”。其他参与方还有中元国际、北规院弘都院、中建研究院等团队。
在这份“体检”报告里，当下的方庄建筑设施老化与人口老化并存，便民服务、停车等设施不足，商圈业态品质亟待提升，公共空间分布北多南少，缺乏完整的绿道……
方庄街道办事处主任张京介绍，为此，街道党工委采用“街区统筹、系统更新”的思路，搭建起“一个平台、两个规划、三个阶段、四本账单、五个统筹”的区域综合更新工作体系。其中，同步编制街区控制性详细规划和区域综合型城市更新专项规划的举措，这在全市是独一份。“街区控规侧重指标管控和底线约束，更新规划侧重谋划策划和实施运营。两规衔接，共同绘制街道全域更新的结构图。”
“方庄的用地实施率超过90%，在可利用资源十分有限的情况下，要更加注重存量资源的梳理和挖潜。”市规划自然资源委丰台分局相关负责人介绍，街区控规围绕居住改善、设施完善、产业升级、环境提升四个方面重点展开，打造了“一环四中心，景观链活力，绿网串组团”的整体空间结构。
“一环”即围绕“古城群星”的生活服务环，“四中心”即全民健身休闲中心、文教融合发展中心、站点综合发展中心和街区综合服务中心，形成休闲景观带和产业活力带，并由连续的绿网空间串联各个生活组团。
城市更新
跳出局部连点成片
曾经的方庄是“成片规划、成片建设”的典型，如今的城市更新也是“成片更新、成片统筹”，跳出了单个项目和局部更新的“一亩三分地”。
方庄街道办事处合作发展办科长陈洪钟介绍，方庄城市更新的主题是“典雅方庄、温暖生活”。在此定位下，街道全域统筹存量资源和任务目标，谋划居住类、设施类、产业类、公共空间类和综合类更新项目40余个，形成项目库，并持续更新。
其中，居住类项目要探索以产权方为实施主体的老旧小区改造模式；产业类注重打造新兴业态，引入社会资本推进低效楼宇提质增效；设施类注重补齐功能短板，探索产权主体自主更新的“资金自平衡”模式；公共空间类注重提升城市风貌，形成有特色、有风格、有活力的城市空间；片区综合类注重融合发展，探索政府引导、多元主体参与的更新模式。
“方庄更新潜力很大，所以控规中设置了方庄城市更新指标池，为还未确定的各类城市更新项目预留建筑规模弹性，鼓励公共服务、交通、市政三大设施类扩容提质、产业类自主更新。”市规划自然资源委丰台分局相关负责人介绍，现已实施运营的方庄文化艺术中心成了深受居民喜爱的“打卡地”，芳华里康养社区则有效补充了方庄养老设施的短板。
“前世”：首开集团一气呵成开发建设
《“40岁”的方庄，一点儿没老》一文重点谈到了方庄的“今生”，而关于方庄的“前世”，首开集团原名誉董事长赵康是这样回溯和追忆的。
80年代初，首开集团的前身之一，北京城市建设开发总公司下属的四个开发公司分别负责全市的住宅建设，二开发在双榆树和万泉河，三开发在左家庄和香河园，四开发在五路居，而一开发刚刚完成前三门、复外大街的开发建设任务随即转战方庄。
▲1990年，建设中的方庄住宅区。叶用才/摄
方庄规划方案是由“规划竞赛”决定的，在清华大学（徐莹光）规划方案的基础上，分别由北京建筑设计院、北京城建设计院、一机部设计总院作“古城群星”四个区的施工图设计，由采用住宅标准图改为个体设计。通过招投标确定施工单位，北京各主要建筑公司都参与了方庄建设。住房项目只要开工就向中央部委及北京市单位预售，后来转为直接向个人售房。
方庄位于左安门外南二环与南三环之间，市政配套是“最高级”的，方庄周围有四条城市道路及四座立交桥，两条地铁从方庄经过，配套建设了供热厂、污水处理厂、电话76局、22万供电站、公交总厂、邮电支局等；引进煤气管线、自来水管线，实现联网。与之相媲美的，当时只有北边的亚运村。
方庄外，护城河与二环之间有“百米芳华园”绿地；方庄内有体育公园；十字街南北方向为“静街”，有30米绿化带。
方庄配套齐全，不仅有名噪一时的“餐饮一条街”，东方医院及北京十八中，中央音乐学院附中也落户方庄。
在开发总公司开发建设十几个小区的基础上，一开发提出了“方庄开发建设的总体部署”，使方庄266万平方米（规划数，实际超300万平方米）建筑，短短四五年，从征地拆迁、规划设计、建筑市政、物业管理，一气呵成。
▲占地7.8公顷的方庄体育公园1998年投入使用，这是本市第一个住宅区内的体育公园
方庄的规划建设为亚运村提供了借鉴（开发总公司分出一半领导进入亚运会指挥部，二开发负责亚运村惠苑居住区建设），方庄的经营销售为开发总（含亚运村）建设提供了资金。
改革开放之初（1978年10月），邓小平视察前三门住宅；南方谈话之后（1993年11月），邓小平在玉蜓桥上远眺方庄，视察中他说“北京全变了，我都不认识了。”
首开集团不仅是方庄的开发建设者，而且是方庄物业管理者，同丰台区政府、方庄街道携手同行，走过了40年的历程。作为方庄城市更新的重要力量，首开集团将继续发挥专业优势，助力社区生活品质提升，更好满足居民对美好生活的向往。
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