大家好，我是谷哥。
2025年1月1日，（房圈）万众期待的京沪放开限购，果然又是谣言。
●上海楼市连续三个月成交量创新高，怎么可能现在放开限购呢？
今天，我们来回顾下2024楼市关键节点，顺便聊聊2025年的剧情。
最后，再聊聊操作建议。
01
|2024年回顾
2024年1月31日，上海放松外地人限购政策。只要交够5年社保，外地单身也可以在上海买房了，再也不用为了买房被迫结婚。但是，这个区域依然限定在了外环外。
有了这些新增购买力，3月成交量总算突破了2万套。但4月、5月马上又拉胯了。
2024年5月27日，上海推出“沪九条”，进一步降低购房门槛。
●信贷：首付20%，利率LPR-45，公积金贷款金额提升
出了政策是好事，但诚意还不够。6月成交量高光，一举突破2.6万套，但789月又是急转直下，直接往1.5万去了。
叠加股灾的影响，9月底的楼市，就是至暗时刻。
2024年9月29日，上海再次推出“沪七条”。
●信贷：首付降至15%（这条有深意，待会详细说）
●免税：增值税5改2，明确要取消非普宅（11月18日正式取消）
如果说，之前的几轮政策，只管动作，不管结果。
那这次，就明确提出了政策目标：“止跌回稳”。
于是，结果我们也看到了，上海楼市稳住了。
●11月二手房成交2.7+万套
●12月二手房成交2.9+万套
连续三个月不断创新高；
●2023年二手房网签19.09万套
●2024年二手房网签24.28万套
年度的二手房网签也是连续3年回升。
02
|2025年，房价会涨吗
一句话结论：明年利率继续降，房价大概率会稳住，甚至会涨点，但大涨的概率有限。
我们之前文章里也说了多次，只要牢牢把握“化债”主路，就有了火眼金睛，可以立辨真伪。
前几年经济高速发展，大家都大力猛干。为了企业扩张，为了早点买房，哪怕背债也不怕。现在呢，企业营收下降，房价也遭遇回调。原来只是数字的债务，变成了实打实的重担。
房价在高速路上狂奔了20年，涨了十几倍。
中国成为世界工厂，不停地借钱投产，扩大市场份额。
化债，意味着“止”。不是停止，而是休整。
●利率降低：房贷3.15%，公积金2.6%，抵押2.38%起
●还款方式优化：先息后本
就拿我的一套小房子举例，2022年月供是2.5万，租金1万。
经历了这波化债（金额不变），2025年月供8195元，租金8200元。
从每个月贴1.5万，到现在的租抵供，月供压力已经没了。
理论上说，这套房子想拿多久拿多久。
看到化债的威力了吗？
房东多了个选项，原本一定要卖房的，可以不加入抛售大军了。
而化债路线要能推行，必须有两个大前提：
2.长期低利率
所以才说，刚需大胆入场买房，完全不用担心。
03
|总结
最近接了十几组线上咨询，有的聊了一小时，有的10分钟就能搞定。
为什么会差别那么大呢？因为目标不清晰。
有的人想得很清楚，只是缺点信息，找我补上就行了；
有的人很纠结，需要协助，一个个把错误选项排除掉。
只要明确了目标，操作层面反而没那么难。
卖房，虽然价格还没涨上去，但性价比高的都能卖掉；
买房，税费、首付、月供、中介费，统统都降下来了。
特别是收入稳定的体制内家庭，2025年简直是最安全的买房窗口期。
挑套满意的好房子，安顿好自己的家庭，把月供压力降低到安全线内。
至于2025年房价涨不涨，管它呢，放宽心。
无论如何变，都能稳坐钓鱼台。
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