震惊！35岁之前纽约置房！3年增值38万，被动月入$3千？！

职场 2024-09-30 01:13 美国

Julia是上海独生女，天秤座，INTJ人格，擅长规划。

2014年她获得美国前50大学统计硕士学位，之后避开H1B抽签，进入非盈利机构工作并开始EB3排期。疫情初期遭遇裁员，经历波折后重返H1B，新雇主递交了PERM。

2020年中，正式迈入30岁大门的Julia和老公反复思考一个问题：放弃上海的优越生活，为了等绿卡事业受限制，一切值得吗？

图片来源于istock.com

Julia最怕的就是盲目过日子、蹉跎时光，她意识到”“赚钱才是硬道理”。经过思考，她给35岁的自己确定了3个目标：

稳住工作，尽快拿绿卡
趁早生娃，父母可以来美带娃
尽早在纽约最好的位置，买一套公寓，创造被动收入

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尽管家族实力不差，但是在投资置业的长远规划上，在美国没有根基的她也是一头雾水。直到她遇到了Model 1买房模式，赚到了第一桶金和未来源源不断的被动收入。

一. 收益20.7%/年！Julia做对了什么？

投资Athena Model 1项目

2020年10月，她了解到正在规划中、位于纽约长岛市中心区的Athena（雅典娜）豪华公寓项目。

备注：Athena LIC项目是豪华公寓开发项目，包括51个住宅单元和商业空间。地点位于27-20 42nd Road, Long Island City, NY 11101，长岛市核心区中心、毗邻铁狮门哥谭商务中心。

Athena LIC项目在StreetEasy，图片来源于streeteasy.com

看过户型图后，Julia挑选了一套一室一厅、面积552 sqft的住宅单元。
2020年11月25日，Julia通过Model 1的认购，锁定公寓价格:$900/sqft，认购总额：$900/ sqft✖️552 sqft= $496,800。

【备注：2020年当时平均市场价：$1,300/sqft】

截止到2024年9月，Athena LIC一室一厅的公寓平均售价：$1,600/sqft。Julia的公寓单元的市场价值：$1,600/sqft * 552 sqft =$883,200。

Julia的回报率统计：

总回报率：（$883,200 - $496,800) ➗ $496,800 = 77.8%
年化回报率：77.8%➗3.75=20.7%

站在2024，展望未来...

Julia已经拥有了一套纽约市产权公寓，她计划出租。按照月租$4,200的收入来计算，减去管理费和地税，每个月的租金净收入约$3,200。

每个月3千多的被动收入，足以支撑日常开支。她这个小家庭抗压和抗风险能力要远超其它留学生。

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QPS项目

拿绿卡+Model 1

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二. 什么是Model 1?

Model 1是房地产一级市场住房单元债券，使投资者以开发成本价投资，简单透明，加速价值积累。单元锁定价随开发进程的推进而提高，购房者和投资人越早进行投资，锁定价格越低。

Model 1的本质：

为客户打通优质、低成本的一级地产市场的投资通道的投融资工具。

Model 1核心目标：

让投资人享受地产一级市场开发利润
享受美国世界级城市核心区condo房产升值
享受成本控制，提前锁定部分利润

Model 1优势：

置业成本优势
海外资产配置
被动收入优势
税务优势

投资（包括循环投资）产生的地产增值，不产生税务负担，除非出售；
房贷回收的本金，不属于收入，不产生税务负担；
房贷利息和地产税可抵税。

图片来源于贝特曼资本

一众投资人被Model 1模式吸引，其中有老华侨、有留学生、有在美陪读妈妈。实实在在地在纽约为家人以开发成本价购置到了高质量产权公寓。

通过投资Model 1预定Athena LIC 公寓单元的投资人，年化收益率达20%以上，远超一般地产债券和地产股权投资。

图片来源于贝特曼资本

对于地产二级市场投资，投资增值主要来源于地产市场的自然增长，而Model 1 架构下的Athena LIC基金，增值不仅来自于地产市场增长，另外幅度最高的增值部分来自开发商利润分享。

投资人可以在房产过户后通过重新贷款收回投资本金，不会产生增值税。

三. Model 1为什么选择“纽约市产权公寓”？

Model 1模式的地点选择着眼于美国大都会城市，首选纽约市。

主要原因有三重：

稳定升值：

纽约公寓价格指数，从2000年-2024年6月，上涨219.39%，年均涨幅9.14%，收益可观。

数据和截图来源于fred.stlouisfed.org

2. 抵御市场风险:

2009金融危机中，纽约公寓价格指数于 2012 年 03 月跌倒谷底。但仅用 2 年时间反弹回危机前水平，之后持续走高。由于纽约大都会地产吸引到的是全球各地的高净值投资人，需求量有保障，所以resilience水平高。

3. 适合财富传承：

纽约市房产由于增值可观、抗风险能力强，成为了价值投资的稳定通道。

曼哈顿是全球金融中心和文化中心。对于留学家庭来说，很多留学生毕业后会来到纽约寻求职业和创业机会。一套纽约市产权公寓既可以自住，又可以投资，给留学家庭财富传承提供了灵活性和便利性。

四. 纽约市明星社区：长岛市

长岛市（Long Island City, 简称LIC）是纽约市发展最快的社区之一，位于纽约市地理中心，距离曼哈顿中城仅几分钟路程。与曼哈顿中城隔河相望，是连接皇后区和曼哈顿的门户枢纽。

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长岛市是纽约州最具活力的混合用途社区之一，也是纽约州最大的制造业中心，拥有 6,600 多家企业和106,000 多名员工，是纽约市最重要的中央商务区 (CBD) 之一。

从LIC核心区乘地铁出发，地铁12分钟直达时代广场，20分钟直达法拉盛，开车15分钟达到拉瓜迪亚机场，30分钟到达JFK机场。

长岛市和临近区域贯通15条公交线，8条地铁线，4个主要桥梁，3个通往纽约市的渡轮站，2条长岛火车线，和2个机场。