近年来，国内房地产行业低迷使得不少物企难以收回关联方的应收账款，被迫接受"以资抵债"已是优选，雅生活服务、宋都服务、鑫苑服务、金科服务、德商产投服务以及卓越商企服务等均有先例。
雅生活服务近日披露2024H1业绩补充公告，确认了28.84亿元金融资产减值损失净额的详情：当中来自控股股东雅居乐的贸易应收款及其他应收款减值损失总计占比高达97.4%，影响着企业的财务稳定性。
今年上半年，由于关联方客户信贷风险增加，期内计提大额减值亏损，导致了雅生活服务上市6年来录得首度亏损，净亏损金额达到15.32亿元，而2023H1录得净利润9.52亿元。
此番公告显示，涉及减值的金融资产由三部分构成，包括应收雅居乐的贸易应收款项减值损失22.96亿元；应收雅居乐的其他应收款项减值损失5.14亿元以及应收第三方的贸易及其他应收款项减值损失0.74亿元。
其中，对第三方贸易及其它应收款的减值比例影响较少，另外，该公司管理层估计雅居乐应收款的预期信贷亏损率高达75%，主要原因是雅居乐今年5月14日正式宣告债务违约，流动性压力居高不下。
数据显示，截至2024H1雅生活服务应收雅居乐的贸易应收款项的总账面值为35.19亿元，已全部逾期，其中81%逾期一年以上。这些贸易应收款主要来源于雅居乐在2023年10月20日签订的物业管理服务框架协议所产生的物业管理服务及业主增值服务。根据该框架协议，贸易应收款应在提供服务后的次月结算。
同期，应收雅居乐的其他应收款项的总账面值为7亿元，这部分主要是雅生活服务根据日期为2022年4月22日的车位租售业务代理服务框架协议向雅居乐支付的保证金。依据该协议，雅居乐将在每个服务期结束时退还保证金（最新退还保证金日期为2024年12月31日），因此保证金应收款项并未逾期。但雅生活服务管理层认为"应采取审慎态度，采用与贸易应收款项相同的预期信贷亏损率"。
此外，雅生活服务截至2024H1的第三方贸易及其他应收款项总账面值达到77.33亿元，对于该等应收款的预期信贷亏损，其主要根据历史损失率厘定并进行了调整，以反映可能影响顾客支付款项能力的当前及前瞻性宏观经济因素的信息。
近年来，国内房地产行业低迷使得不少物企难以收回关联方的应收账款，被迫接受"以资抵债"已是优选，雅生活服务、宋都服务、鑫苑服务、金科服务、德商产投服务以及卓越商企服务等均有先例。
其中，金科服务9月30日宣布计划通过收购主要股东金科股份的资产来抵消约16.38亿元的应收款；这些资产包括17935个停车位和总建筑面积14545.59平方米的六个商业物业项目，截至2024年6月30日的估值约为10.72亿元。
一方面变现、出售或租赁这些抵消资产可挽回部分损失；另一方面，通过资产获益需要时间检验，在宏观环境低谷期，亦存在资产减值可能性。
对于雅生活服务来说，收回关联方未付款项的选项也不多，观点指数认为"以资抵债"又在所难免。
该公司已成立了由法律部、业务部及财务部成员组成的专项工作小组，对雅居乐应收款项的收回能力及可转让资产进行评估和估算，并制定具体可行的收回计划。还表示，"公司比其他第三方债权人更了解雅居乐的经营状况和资产价值，这有助于公司制定有利的还款计划"。
除此以外，第三方应收账款也不容乐观，尤其是城市服务类业务。雅生活服务管理层于8月28日召开的2024H1业绩会上也表示："上半年确实感受到市场环境和业主缴费意愿上的挑战，整体回款难度有所提升。"
雅生活服务7月23日披露的一项关联交易显示，该公司将难以收回的第三方应收账款通过转化为对关联方的贷款，设计出了新的回款方式。
具体来看，雅生活服务此前向河南郑州中牟县郑庵镇人民政府、刘集镇人民政府、姚家镇人民政府及广惠街街道办事处提供了物业服务，但未收到所对应的物业费（总计5174.52万元）。公告所述该笔应收账款95%账龄超过一年，显然无法收回。z
雅生活服务将该笔应收账款以贷款形式借给注册地为中牟县的郑州雅宏（雅居乐旗下地产公司），用以抵扣其在当地的应付税款。该笔钱将由四个镇政府支付予中牟县税务局；同时郑州雅宏将用腾冲雅居乐持有的位于云南省原乡的97套房地产项目作为贷款抵押给雅生活服务，估值5194万。
这样一来，地方政府所欠物业费便和雅生活服务再无关系，即便关联方郑州雅宏届时难以偿还贷款，亦有房产作为抵押，可以最大力度挽回损失。
当然，物企也需做出经验总结，大多数物企正逐渐改变着项目拓展上的策略，由规模发展转向质量优先，注重项目转化和质量，拓宽项目业态类型和采取灵活合作模式。
雅生活服务中期业绩中介绍，在项目区域的选择上，将重点加强项目密度，聚焦已布局及深耕的战略城市，严控管理半径，不贸然承接"孤岛"项目。另外，还将全面盘点大型、标杆性项目，保障重点、优质项目的续约，以分级管理主动维护存量客户、大客户关系，积极寻求与地方国企的灵活合作，保持集团的规模优势。
此外，城市服务则持续以经营质量为前提，关注回款好、效益优的高线城市机会，持续优化整体的项目架构，重点巩固优势区域的规模效应。
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