盘活低效用地 助力农副产业集聚发展
潍坊市南下河新发地现代农副产品智慧物流园项目
一
基本情况
潍坊市南下河新发地现代农副产品智慧物流园项目位于奎文区胶济铁路南侧，占地面积205亩，原以低层平房和厂房为主，是环境较破旧的老旧工业园。潍坊市以政府支持、企业参与的方式，投资20亿元，将其更新改造成为城区最大“菜篮子”，有效地拉动了城区物流产业和农产品交易产业发展，为城市更新赋能产业发展积累了经验做法。
项目效果图
二
经验做法
1.明确更新目标，完善更新机制。项目以打造一站式农产品流通服务平台为设计目标，确定了“符合时代发展、满足城市需求、提供品质服务”的市场化管理目标。项目由区更新指挥部全面负责，区委书记任第一指挥长，指挥部下设规划设计、资金融通、招商建设、政策宣传等专项工作组，顶格领导、分工明确、协同高效。
总平面图
2.优化空间设计，提升商业价值。项目坚持高标准规划设计，采用地上地下立体化整合设计方式，利用现有场地高差，减少土方量，节省10%左右建设成本。结合批发零售、办公、休闲、酒店公寓等功能区的运营时段，利用各层的交通流线和停车空间，提高功能空间利用率。综合考虑各类农副产品存储、包装、利润等因素，优化布局各类流线，增强商户、顾客使用体验。
潍坊南下河新发地项目主楼已封顶
3.盘活低效用地，助力产业集聚。成立了由专家团队参与的城市更新产业发展中心，为园区入住商户提供指导支持，通过业态提档升级，植入当地传统优势的农副产品产业。一二期项目吸纳总部企业100余家，容纳经营业户2000家以上，年度交易额50亿元，实现年度税收过亿元。
三
专家评议
项目盘活了城市存量低效空间，改变了区域旧貌，提高了亩产效益，增加了就业岗位，一举多得。项目最大限度发挥当地优势产业特长，有效推动了农产品贸易集约化、高端化，带动了仓储、物流、电商、文化创意等相关产业协同发展。在城市更新中，产业类项目要紧抓城区功能布局优化调整的契机，合理承接地块周边产业转移，通过延链补链强链，进一步塑强竞争优势，助力城市转型升级发展。
保护传承 融合创新 激发文旅消费活力
济宁市运河记忆文化街区大闸口南岸街保护改造提升项目
一
基本情况
济宁市运河记忆文化街区大闸口南岸街保护改造提升项目位于任城区越河街道老运河湾处，街道全长500米，原为以经营酒店用品为主街巷市场，与街区传统商业氛围严重不协调。项目以传统文化为主线业态对商业步行街进行改造提升，主要建设内容为外立面及景观提升改造，道路铺装及绿化工程，以及夜间灯光秀、游船夜游、运河戏院等项目。构建运河沿岸三街六巷，打造滨河创意活力公共空间和多元功能混合的活力街区。
运河记忆文化街区鸟瞰图
二
经验做法
1.注重保护传承，营建魅力业态空间。项目采取“以留为主、改建结合”的更新方式，在不破坏传统街巷尺度和风貌前提下，增加文化旅游开敞空间，允许商铺适度外摆。有传统舞狮表演、现代舞蹈等演出;有“鹊桥会”相亲节、水上婚礼等民俗活动;更有特色小吃、游乐摊位等沿街摊位，形成了市井生活、传统文化和运河民俗等特色本土产业。
2. 丰富文化活动，推动文旅融合发展。充分发掘文化街区潜力，开展丰富多彩的特色活动。打造步行街夜游览、水上游览、运河戏院、南岸街立面改造四个项目，逐步把运河记忆文化街区打造成为任城旅游新名片。街区已成为民俗风情的集萃地、特色旅游的承载地、城市休闲的目的地和展现“济宁运河之都”的文化会客厅。实现了以商承文、以文促旅、以旅兴商，为广大市民和游客提供更高品质的休闲游览体验。
运河记忆文化街区夜景
三
专家评议
运河记忆文化街区较好地秉承了“保护+文化+商业”的开发运营模式，既强化保护理念，也注重做好历史空间的活化利用，立足文化内核，推出各类沉浸式文化体验，通过烟火气点亮夜经济，激发大闸口南岸街区的内生动力。历史街区的保护要坚持保护和利用统筹，既要保护好老街区、老建筑，也要结合地方历史文化特色，发展现代产业，使老街区焕发新活力。
老粮仓里的“鲜活营生”
济宁市第一粮仓片区城市更新项目
一
基本情况
济宁市第一粮仓片区城市更新项目(麷街)位于任城区车站西路，占地面积238亩，建筑面积约10万平方米，原为济宁市第一粮库旧址，建于上世纪50年代至80年代，由于城市建设发展，2019年第一粮库整体外迁至郊区，原址保留处于闲置状态。项目立足片区整体保护更新，盘活闲置国有资产，吸纳社会资本投资2.7亿元，将第一粮库原址打造成为生活与文化相结合的文创园区、体验基地和精致农贸市场，让这片“沉睡”的土地发挥出更大效益。
济宁市第一粮仓片区城市更新项目(麷街)效果图
二
经验做法
1.多措并举，盘活低效用地。实行低效用地“一地一策”，济宁市出台《城镇低效用地再开发实施意见》，建立低效土地资源数据库，明确再开发模式，制定盘活的扶持政策。项目土地使用权人与社会资本联合组建运营公司，结合新赋功能，统筹对园区、粮仓精心修缮改造，30多个不同时期的粮仓建筑肌理和格局被保留，同步完善了市政、消防、环卫等各类设施。
项目总平面图
2.精心规划，突出产业特色。明确功能分区，将园区划分为铁道餐饮文化主题街区、济宁太白文化街、儿童娱乐天地、五星级智慧农贸市场、创客空间、1958特色主题餐饮等，可容纳300家品牌店铺，直接间接提供就业岗位近5000个，年营业额5亿元以上，满足3公里服务半径内10余万居民生活购物需求，有效拉动片区经济发展。
片区活动图
3.科学运营，解决收益难题。项目坚持统一运营，标准化规定运营流程、营业时间、店招设计，制定各岗位作业指导书、各部门工作指南、工作表单等管理配套流程，营造了有序舒适的街区氛围和消费体验。全力为消费者营造“以我为主”的休闲购物氛围，顾客满意度保持98%以上。招商运营中心为全体客户提供专业保障，同时完善相关配套设施，真正实现筑巢引凤，年租金收入可达2500万元。
三
专家评议
项目有效盘活国有资产，变老旧仓储设施为群众喜爱的网红打卡地，增加了新的就业岗位，推动了传统物流仓储产业转型，在丰富居民生活、完善服务功能、活跃城市经济等方面发挥了积极作用。老旧仓储厂房的位置一般比较优越，房屋空间跨度较大，利用条件较好，工业风广受欢迎。在空间改造的同时，要精准计算改造成本，科学评估租金收益和预期涨幅，在便民服务的同时实现经济回报，推动项目的可持续经营和发展。
港产城融合 开辟更新“新航道”
日照市岚山国际航贸综合服务区(一期)PPP项目
一
基本情况
日照市岚山国际航贸综合服务区(一期)项目紧邻岚山港和坪岚铁路岚山站，交通位置优越。项目建设前，该区域以“老破旧”的平房居民区为主，混杂部分规模较小的专业市场、加工工厂、小型物流仓储及空地，亩产效益低、税收少。通过统一规划和地块整合等措施，建设通关服务中心、大宗货物交易中心、配套商贸服务中心和配套办公区，总建筑面积约15万平方米。项目建设有效疏通了港产城融合的隔离带，成为岚山港区及岚山区对外贸易的形象窗口。
岚山国际航贸综合服务区(一期)项目
二
经验做法
1.前置产业主题研究，补足片区配套，提高产业聚集度。项目依托岚山区临港产业和商贸物流载体，定位“三中心一集聚区”中的通关服务中心和大宗货物交易中心，打造产业平台、政府平台、商贸平台，补足临港产业缺失的公共配套服务。积极推进临港产业和商贸物流全产业链协同发展，发挥入驻的口岸单位和涉港企业龙头带动作用，实现临港服务业转型升级，有效促进港产城融合发展。
岚山国际航贸综合服务区(一期)项目
2.科学开展工程设计，合理利用地势高差，注重生态经济效益。项目总体布局尊重城市空间、场地高差及周边城市道路规划，充分利用场地近25米的高差，融入绿谷概念，形成东西方向的集中退台处理方式，减少土方开挖，合理置入配套功能，巧妙挖掘台地经济价值。
三
专家评议
项目采用系统的规划方法和科学的设计策略，通过前期的产业研究、市场分析以及产品研究，推导形成明确的产业定位，有效引导产品功能分区，为招商运营和可持续发展保驾护航。类似大型城市综合服务中心(体)的规划建设运营不仅要充分考虑城市功能定位、项目特点，还要在设计阶段认真分析产业布局和产品特征，促进更新项目服务城市和产业融合发展。
腾笼换业 老旧厂房的“唤醒”与“焕新”
临沂市兰山区1972创意产业园项目
一
基本情况
临沂市兰山区1972创意产业园靠近沂河和临沂站，属于老城核心区。前身为兰山区盐业公司旧址，主要包括办公楼、仓库等，大部分建筑年久失修，改造前基本处于闲置状态，部分对外出租的沿街楼收益性较差。项目2020年8月启动建设，通过局部改造、改建、复建等方式对老旧厂区进行更新改造，按照“文化+产业”、“文化+科技”模式引入培育文创IP，塑造以文创产业为核心的全生命周期发展产业链条，形成国家级创业创新园区、临沂城市文化地标。
1972创意产业园效果图
二
经验做法
1.分级分类更新改造，强化场地特色。项目基于既有建成环境的“微景观”“微气候”“微空间”“精细化设计”，针对不同建筑采取加固、局部改造、改建、复建等方式，最大限度保留建筑外观、保留内部结构、保留局部片段、保留建筑特征。采用旧石、旧砖、旧瓦保持修旧如旧的风格，在控制造价的基础上，打造一个特色鲜明、社会公众参与性强的复合型创意园区。
实景图
2. 创作书圣文化IP，实现“文化+”产业的全生命周期发展。通过新旧并置，根植本土消费，高效利用空间引入文创产业，打造“文科商旅”产业群落。项目引进国内知名的文创研发企业和数字科技公司，与国内一线文创IP设计研发团队联手打造“王羲之”临沂文化超级IP，通过“一个明星IP，多种文化创意产品体验”的方式，以“兰亭序”为创作灵感建设“之字美学馆”，以“艺术+科技”的创新方式传播书圣文化。形成上下游产业链条，构筑文创产品设计生产集散基地。
实景图
3.策划文创活动，带动产业集群发展。园区运营以来策划设计创新创业类、科普教育类、城市文化品牌宣传类等活动130余场，通过产业论坛、沙龙、路演巡展、创业大赛等活动扩大行业影响，以龙头效应带动产业集群发展。在商业服务类业态的招商上，提出“城市创意概念店”行动计划，让市民在工作、娱乐、消费的同时能享受和领略不同文化的创意空间。
三
专家评议
项目保留老工业厂房的特色建筑，融入艺术、时尚、创意等元素，改造为文化创意园区，以文创产业为核心，配套生产研发、新零售、展示等多元业态，打造临沂老城核心区的城市活力新地标。城市中的老旧厂区可以通过“工”改“商”来盘活存量低效物理空间，把“负资产”转化为“新增量”。更新过程中应注重产业策划与运营，找准项目定位，通过合理的运营模式获得“长尾效应”。
以城市更新行动为牵引 建好一个“城”带动一座城
临沂市南京东路北片区城市更新项目
一
基本情况
临沂市南京东路北片区位于临沂市河东区，项目规划面积2.5平方公里，总投资180亿元，原为旧村庄，无产业支撑，绿地、道路、停车场等市政和服务设施不足。项目全面梳理区位优势，建设“琅琊古城”文旅、高品质住宅等项目，实现“文旅+”。片区承办山东省文旅产业高质量发展大会，“五一”假期，累计接待游客数量23.11万人次，实现营业收入3000余万元。
二
经验做法
1.片区综合开发，减轻财政支出压力。通过前期的片区整体规划，综合考量商业项目与城市配套设施、公用事业投入，吸引社会资本方累计投资超19亿元，实现片区内公益与商业自平衡，减轻了政府财政支出压力。
片区范围
2.引入优质主体，实现金融资金赋能。以片区规划为基础，为高效推进项目建设，引入当地企业作为投融资主体开展前期建设工作，后通过股改方式引入省、市国有企业投资入股，以政府债券与商业银行贷款相结合的方式，加速实现金融赋能，解决资金缺口，加快建设进度。
建设城市商业街区10万平方米、环城水系2公里
3.导入活力产业，提升片区文化底蕴。项目通过“城市+文旅”的片区更新思路，高水准建设了大型沉浸式旅游休闲度假区及红色文化旅游设施，聘请专业团队运营管理，打造成为新的网红打卡地、城市新名片，旅游业收入快速增长，实现运营收入反哺建设投入。
琅琊古城实景图
三
专家评议
项目突出文旅产业特色，充分利用片区文化资源，将琅琊文化作为核心吸引，加强片区总体的前期筹划，同时采取商业+公用的“肥瘦搭配”开发模式，成为全面推动片区整体提升的有效支撑。在城市更新中应充分挖掘本土文化资源，保留传承文脉，实现经济效益和社会效益双赢。
激发绿色发展新动能 探索街道更新新“路”径
聊城市东昌路绿色低碳改造项目
一
基本情况
聊城市东昌路绿色低碳改造项目全长11.6公里，原街道存在周边环境和建筑立面杂乱、慢行系统不连续、停车位缺乏等问题。项目改造内容主要包括：沿线既有149处公共建筑绿色低碳改造，包括光伏、亮化、节能等多项工程;道路交通设施绿色低碳改造，包括慢行系统、充电站、智能灯杆等工程;建设停车场与绿色低碳儿童科普基地。
柳园路节点
二
经验做法
1.深挖资源实现收支平衡。充分利用金融机构支持城市更新和绿色低碳项目的政策，争取到政策银行和商业银行综合授信共7.6亿元;挖掘出碳交易、节能收益、地源热泵、充电设施、光伏发电、停车场、广告位等盈利点，实现了项目内投资和收入自平衡，实现财政不花钱、平台企业收支平衡、城市风貌显著提升的多赢。
森林公园
2. 突出绿色低碳技术利用。积极响应国家绿色低碳政策，根据道路周边建筑情况，对每处建筑做出具体针对性的改造方案，增加太阳能光伏发电板、地源热泵等清洁低碳能源利用，联通大厦办公区项目的清洁能源自给率达62%;完善综合交通，增加绿波设施和公共绿地。
光岳路节点
3.创新后期运营思路。积极响应国家加快停车充电设施建设政策，项目采用地上地下分离的模式，有效利用沿线学校操场的地下空间建设停车设施，通过配建充电设施、建设绿色低碳儿童科普基地、增加过街天桥广告投放等一系列创收做法，增加项目后期收入，形成市场化长效运营机制。
天桥夜景图
三
专家评议
街道更新是城市更新的一种重要类型，该项目充分将资产盘活、绿色发展理念相结合，契合了绿色金融政策导向，通过商业银行、政策性银行等互补实现融资推动。建议结合街道定位，将单一的交通功能拓展为综合性公共空间功能，地上、地下和第五立面一体设计，促进人员交往和聚集，开辟城市空间更新的新场景。
来源：山东省住房和城乡建设厅
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