案例7
城市体检引领公共停车设施建设 破解停车难题
济南市公共停车设施专项体检
一
基本情况
济南市在城市更新中聚焦“停车难”问题，开展城市停车专项体检，查找在设施布局、道路交通、管理手段、部门协作等方面存在的短板，制定公共停车设施专项规划，并从体制机制、政策制度、筹资模式、设施建设、管理创新等方面提出系统化解决方案。2023年以来，新建公共停车场50个，新增泊位16164个，群众满意度持续提升。
济南市城市公共停车设施建设专项体检范围图
二
经验做法
1.城市体检+专项体检，探索“总分结合、精准识别、统筹解决”的模式。在全面开展城市体检基础上，开展公共停车设施专项体检，从公共停车设施规划、建设、管理、服务四个层面，构建起包含泊位数量、停车设置规范率、主要路段违章停车率等13项指标的公共停车设施专项体检评价体系，丰富了体检层次和内容，聚焦重点区域，为精准诊断和对症下药提供科学依据。
济南市停车场现状图
2. 广泛调查+信息归纳，形成“党建引领、数字赋能、智库支撑”的路径。建立了横向协同、纵向联动的工作推进机制，依托社区党支部组织4000余名群众面对面交流，倾听群众关于停车问题的诉求和建议。充分发挥智库专家、观察员、基层工作人员和志愿者等群体作用，开展沉浸式调查和深度访谈。搭建城市体检信息平台，汇聚3.48万条实地调研信息、280万条12345热线等特色数据，形成5大数据库，对数据进行全面清洗、梳理、归纳。
济南市智慧停车图
3. “软”环境+“硬”设施，形成“停车条例+专项规划+建设运营”的方案。先后颁布《济南市停车条例》，编制《济南市城市停车规划(2022-2035年)》，印发《关于加强公共停车设施规划建设工作的意见》《济南市公共停车设施建设管理实施细则》《济南市公共停车设施资金奖补实施细则》，对符合条件的公共停车项目，按每泊位1000元至2万元不等的标准给予资金奖补，形成综合性、多元化治理机制。
济南市街道停车有序现状图
三
专家评议
停车位短缺一直是大城市发展的老大难问题，也是市民最为关心的重大民生问题。在城市更新理念下，基于专项体检探索城市停车难的系统化解决之道，较好发挥了城市体检的实践价值，促进了“城市病”的有效治理。城市停车是一项系统工程，也是一项长期工程，在解决供需矛盾的基础上，需要进一步关注结构化矛盾，疏堵结合、建管并重，同时，长期跟踪和定期评估项目实施效果，提前预警并及时预防出现新情况新问题。
案例8
社区“小”体检 家门“享”便利
枣庄市滕州市龙泉苑完整社区建设项目
一
基本情况
枣庄市滕州市龙泉苑社区位于滕州市老城区核心地段，包含龙泉苑小区、春秋阁小区、中央城等多个小区，总占地面积0.86平方公里，建筑面积约91万平方米，辖区内居民5011户。存在管线老旧、建筑外墙破损、架空线路杂乱、道路破损、车辆乱停放、缺乏活动场所等问题。该社区以城市体检为抓手，启动完整社区建设，系统性开展社区更新改造，补齐服务短板，全面改善群众居住环境。
二
经验做法
1.瞄准社区需求，构建“小微”体检指标。从社区基本情况、居住需求、便民生活需求、配套服务需求、休闲需求及管理需求六大方面着手，并综合考虑社区级设施的实施主体，构建“6个一级指标+27个二级指标”的完整社区体检指标体系，将社区综合服务站覆盖率、幼儿园覆盖率、水电热气信设施覆盖率、生活垃圾收集站覆盖率、公共厕所覆盖率、慢行系统达标率等作为重要指标内容。
2. 合理圈层布局，加强服务设施建设。建设包含综合服务网点、老年人活动中心、残疾人服务站、社区食堂等在内的邻里中心，与周边市人民医院等大型综合医院结合构建“综合医院—社区卫生服务中心—社区卫生服务站”三级医疗体系。设置公建民营养育托管点，完善现有的“综合体—街铺线型—便民点式”服务体系，建成“零距离便民服务生活圈”，满足社区综合性服务需求。
三
专家评议
完整社区建设不仅要补设施建设短板，更要补服务和管理短板，并在此过程中对社区管理机制进行改革创新。通过引入专业化的物业服务、社区托管、组织代管或者居民自管方式，建立物业管理服务信息平台，实现精细化、智能化服务。通过管理机制的创新，将完整社区管理由政府主导向社会多方参与转变，既发挥政府在设施建设、基本服务中的兜底保障作用，也发挥居民和社会力量的主体作用。
案例9
科学问诊 精准开方 重塑“市井烟火”长峰
威海市长峰农贸市场更新改造工程
一
基本情况
威海市长峰农贸市场位于威海经开区中心城区，服务人口超6万人，原市场设置在3处铁皮大棚内，经营条件简陋，环境和市场秩序脏乱，安全风险日益突显。经开区启动长峰农贸市场改造，采取“国企主导、拆改并举、整体提升”的方式，投资1.5亿元，重点实施了改造升级原家具商城、搬迁拆除原农贸市场和综合提升商街功能等三项工程，将城市“疮疤”变为烟火气与时尚感并存的精致生活空间。
更新后长峰农贸市场外景
二
经验做法
1.深入体检找准更新重点。项目改造秉持“微改造、精提升”的理念，通过城市体检找准商圈环境、安全隐患等痛点问题，实施有机更新。拆除农贸市场大棚，水电暖气等设施全部重新敷设;整合农贸市场、社区服务、文化休闲等功能;统筹改造提升建筑外立面、业态布局和亮化照明，使整个商圈环境焕然一新。
长峰农贸市场更新前后对比
2. 多措并举打造智慧商圈。项目采取改造与商户经营同步进行的方案，“边经营、边施工、边搬迁、边拆除”，完成河道生态恢复、市场更新等十余项工程，减轻对周边市民正常生活的影响。农贸市场引进智慧管理平台，动态更新展示商户、商品、销售情况;建成全市首个餐前厨余垃圾处理站，实现了餐前厨余垃圾的无害化、资源化和减量化。
经营环境更新前后对比
3. 保留记忆捕捉全龄客群。改造后的长峰邻里致力于打造一站式、差异化的潮玩活力街区。一层智慧农贸市场，配套了社区食堂及配钥匙、修鞋、缝纫等小修小补类的便民摊点，留住了历史的回忆，改造后的一二三层及室外连廊引进活力业态，连廊下设置美食街，吸引周围的年轻人前来打卡。
更新后的长峰邻里
三
专家评议
农贸市场背后是民生脉动，也是生活场景，不应当打上脏乱差的标签。在更新过程中，需要对区域特性、周边环境深入剖析，引入多方主体共同参与量身定制。居民身边的小微更新行动体验感强，不追求大投资、大体量，突出精准、有效和可持续，把最好的资源留给人民，通过城市更新让生活焕新。
案例10
统筹联动 产业为先 助力片区蝶变
济南市商河县银桥城市更新项目
一
基本情况
济南市商河县银桥城市更新项目位于商河县城核心区域，房屋多为上世纪八、九十年代建成，存在业态老化、产权混乱、功能不齐全、配套不完善、安全隐患多等问题，居民改造意愿强烈。项目改造老旧建筑87.77万平方米，拆迁9.64万平方米，新建住宅及数字经济展示中心、科创大厦等商业建筑19.24万平方米，引入多类产业，实现生活品质改善和产业导入升级。
银桥城市更新项目整体鸟瞰图
二
经验做法
1.做实前期、合理合规，破解产权困局。项目实施过程中通过翻阅档案、拜访老职工、咨询住户、查询档案馆资料，等多种方式搜集证据资料，全面摸清了地块归属、历史沿革等底数信息，并做好法律咨询服务，合理合法确定产权关系，保障更新项目顺利实施。
2. 开发联动、产业导入，激发区域活力。开发联动与产业带动相结合，项目在实现联动开发的基础上，注重产业导入，引入酒店、文创、体验、电商、展示、总部经济等各类产业，实现腾笼换鸟，为原一棉厂建设商业安置，实现了不良资产变优质资产，每年实现稳定出租收益约100万元。
内部商业街区效果图
3. 以保护传承为着眼点，实现保护中开发和开发中保护。项目实施过程中保留了原有的部分肌理、街巷、路名等城市记忆，使得城市历史得到更好地传承。优化住房供给，打造高品质的住宅产品，项目一期住宅商业开盘去化率超95%，回款约1亿元，二期沿街商业预计年度销售额8亿元以上。
一期住宅效果图
三
专家评议
案例11
问计于民 综合更新 打造高品质“城市客厅”
淄博市火车站南广场片区城市更新项目
一
基本情况
淄博市火车站南广场片区总面积3.02平方公里，区域内住宅大多建设于上世纪70、80年代，部分房屋破旧，道路不通畅，环境卫生差。通过新建80万平方米安置房，配建学校、幼儿园、公交枢纽、城市道路、各类雨污水配套设施及综合管廊，打造3.5公里的猪龙河沿河景观带，使该片区成为集综合交通枢纽、商贸流通、信息服务及生活配套于一体的高品质“城市客厅”。
淄博市火车站南广场片区鸟瞰图
二
经验做法
1.统筹谋划建设保障民生。对区域内更新资源进行调研和评估，通过发放问卷等形式充分了解居民和企业需求，采取联动开发的模式，整合片区用地，优化区域布局，促进产业升级。选择优质地块留给还迁住户，还迁住宅装修配置充分满足群众要求，达到拎包入住标准。
锦园社区
2. 统筹运作实现资金平衡。项目采取政府债券、土地收益、剩余房源出售等多种方式筹集资金，保障项目顺利推进。市财政及保障房公司通过发行一般债券、棚改债、土储债等各类债券获得61.25亿元资金;通过房屋出售的方式回笼资金2.57亿元用于支付工程款，缓解项目资金压力;通过片区中心等3个区域土地收储和出让，实现片区内投资平衡。
淄博市火车站南广场
三
专家评议
城市老火车站在城市发展和居民生活中发挥着多重重要作用，不仅是交通枢纽，还承担着展示城市形象的责任，是城市更新的重点区域。该项目将车站及周边住区、河道等统一纳入片区更新规划，对产业进行整合升级，充分体现片区统筹更新思路。建议此类项目在实施过程中，注重交通疏导和景观视廊设计，实现功能和景观的和谐统一。
案例12
让利于民 原拆原建 探索自主更新新模式
东营市渤海钻井运输二公司片区城市更新项目
一
基本情况
东营市渤海钻井运输二公司片区位于东营市西城区，占地425亩，总建筑面积16.63万平方米。改造前房屋墙体开裂、建筑破损严重、下水道堵塞、路面积水等问题突出。2021年，采取“原址拆建，居民回迁”的方式，完成244户居民住宅权益提升改造，实现了城市更新新模式由“要我更新”转变为“我要更新”。
渤海钻井运输二公司片区规划图
二
经验做法
1.创新提出“住宅权益提升改造”模式。将土地预期收入全部用于补贴增加自愿改造群众的安置住宅面积，让群众住房由小变大、由旧变新，改善小区环境和周边配套服务。采取居民自愿申请、自主自治的方式，成立自我改造委员会，推行入户调查同意率达95%纳入改造、签约率达95%启动改造的“双95%”模式，把决定权交给群众。
渤海钻井运输二公司片区更新前
2.政府主导企业退城入园。以“政府还建”模式解决油田资产回收难题，推动渤海钻井运输二公司“退城入园”，由政府投入先建后拆，再将新厂区建设成本纳入老厂区土地出让成本，充分保障了老厂区持续生产、新厂区建设资金筹集和油田老旧小区拆迁安置。
3. 引入社会资本参与。通过市场化手段，将大院腾空与老旧小区安置统筹捆绑，在土地出让条件中明确提出安置房配建需求，由开发企业负担安置房建设成本，以剩余房源销售平衡整体开发收益，实现了“零举债”更新。
渤海钻井运输二公司片区更新现状--海通山河城项目建设中
三
专家评议
随着城市更新行动逐步深入，城市更新项目资金需求大、利益主体多、实施周期长和收益回报不确定等难点愈发凸显。其中，“原拆原建”居住类项目又有其特殊性，普遍存在政策依据缺失、居民意愿难统一、资金分摊机制不健全等堵点。政府应发挥牵头、托底作用，实施主体应“辗转腾挪”有限的更新资源，积极利用市场化操作化解资金难题，提升产权人等各方积极性，共同行动，推动自主更新项目可持续进行。
来源：山东省住房和城乡建设厅
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