媒体星报道 | 硬控年轻人18年，福田星河COCO Park凭什么？

楼市 2024-09-27 18:04 广东

编者按

GALAXY

在深圳这座年轻、高效、快速的城市里，福田星河COCO Park能够稳步运营18年的流量秘诀到底是什么？它又是如何穿越周期历久弥新，始终保持着活力，不断焕发出新的光彩。带着对成功案例的思考，我们将进一步解读福田星河COCO Park多年来的运营策略，从中聚焦“年轻主义”、“精细管理”、“定位互补”等关键词，更清晰地看见福田星河COCO Park差异化的竞争优势。星盛商业作为大湾区领先的商业运营服务供应商，既是项目背后的操盘团队，也是与深圳同步跨越的建设者，不断保持变革与创新的城市精神，为福田星河COCO Park注入源源不断的发展动力。

自媒体账号《包姐Ryann》推送页面截图

提起深圳，几乎所有人第一反应就是「年轻、高效、快速」。

这座城市以令人瞠目的速度崛起，无论是科技、金融，还是商业，每个领域都以极快的节奏在更新换代。但令人意外的是，在这样一座效率为上的城市，福田星河COCO Park能稳步运营18年，而且始终保持着活力，甚至不断焕发出新的光彩。

福田星河COCO Park，项目考察时拍摄

这难吗？挺难的。

实际上，福田星河COCO Park能持续「发热」，并不在大环境的「意料之中」。

就增量市场而言，2024年上半年深圳仅新开4个商业项目，商业总量20万㎡。无论数量还是体量，均为近三年来新低。

大环境难言乐观，商业生存难度攀升，存量商业间竞争则更显激烈。

万物皆有周期，如今商业体的更新迭代速度像是套入了魔咒：前期1-3年的培育期，进而走向1-2年的成熟期，在高光时刻维持几年后，再进入改造期，但大众的喜好变化过快，稍有不慎就容易掉队，被消费低迷的浪潮拍在沙滩上。

所以，福田星河COCO Park是如何穿越周期的，此时的研究颇为重要。

策略1

选准人群

长期坚持「年轻主义」

今年8月，深圳精酿啤酒节热热闹闹地开场了，50多家厂啤驻扎，啤酒品种达到500多种。这场在福田星河COCO Park主办的「都市力酿·深圳精酿啤酒节」，毫无悬念地点燃了年轻人的微醺文化热情。文字很难表达现场的状况，放两张图就明白了。

而这样喜人的客流盛况，在这却是日常。

去年7月，深圳首场草莓TOWN音乐节在福田星河COCO Park开唱，一时间热爱LIVE音乐节的年轻人从四面八方赶来，这座双地铁TOD项目一下汇聚了整个大湾区的客流。

作为国内知名音乐节IP，它与福田星河COCO Park的跨界合作有点意外，却又合情合理。「购物中心+明星演绎」的玩法不算很新鲜，但高质量的音乐节，配合「剧院式」的下沉广场，格外有一种演艺和沉浸感，这种体验和音乐本身带来的新鲜，极大地满足了那些年轻而疲惫的打工人。

因为福田星河COCO Park所在的福田区啊，可以说是打工人的黄金聚集地了。

福田区是深圳的商业中心，拥有大量的写字楼和白领群体，根据最新的统计数据，这里大约有超过300栋写字楼，办公面积超过500万平方米，聚集了大量的跨国公司、金融机构和高科技企业。

而整个深圳，同样也是年轻人的天下。人口平均年龄仅32.5岁的城市深圳，有快速增长的中产及富裕家庭群体基数，也造就了开放进取、野心勃勃的城市性格，以及更精英主义、更讲究的消费观念。

这也就不奇怪为什么福田星河COCO Park总是很懂年轻人，虽然没有人永远年轻，但永远有年轻人，瞄准客群，才可能精准服务。

所以，扎根深圳的福田星河COCO Park，策略就是——抓住年轻人。

当代年轻人的需求点很直接：永远要新鲜的，永远要热闹的，情绪产品需求大。因此要围绕这些需求点，把年轻人的定位做深做透。

早在2006年，还是传统百货商场仍占据主流的年代。福田星河COCO Park直接跳过了「纯盒子商场」，用盒子MALL+环绕式街区的建筑结构，独创了一个新型的公园式购物街区。如今看来这一超前的商业模式，为它在18年的运营中总能玩出新鲜的内容埋下伏笔。

今年，福田星河COCO Park联手热门IP举办了一系列快闪活动，Loopy、Chiikawa等网络热门形象纷纷登陆商场，吸引了大量年轻人前来打卡。同时还联合腾讯音乐，推出了深圳首届星光音乐节，这样的建筑形态就给活动带来了极好的施展空间。

名创优品Chiikawa快闪店，项目考察时拍摄

正是内、外空间的创新活动的丰富多样，节奏紧凑，时间一长，年轻人对传统商业中心的固有印象自然打破，从而塑造了一个年轻化、潮流化的精神空间。

一方面是敞开式的购物环境，让年轻人的活力能够尽情释放。另一方面，品牌门店也在不断释放消费火力。

近几年来，福田星河COCO Park的品牌汰换速度有目共睹。

截止2024年年中，福田星河COCO Park的品牌汰换率约为30%，特别是在餐饮和零售领域持续发力。比如，意大利餐饮品牌Alimentari Mulino华南首店，私藏宝藏餐厅-tree-co树岸全国首店，年轻人寻找「微醺」感的热门场所-跳海酒馆华南首家旗舰店，抢占了上海CBD的新中式茶馆「隐溪茶馆」华南首店，深圳本土品牌P3|pLeace by pizza首店……

而在去年，项目共计引进86家新品牌：其中全国首店4家、华南首店7家、深圳首店7家、福田首店11家等29家首店品牌。

其中泡泡玛特、TOPTOY等新零售品牌，成为了场内最受欢迎的商铺，甚至达到了深圳同品牌中的TOP1排名。

如今要实现吸引年轻人并不算难，但福田星河COCO Park还做到了留住年轻人，「转化」消费实力。

「换血速度很快，品牌级次不是找最高端，但总能找到最贴切深圳年轻人心坎儿的品牌。」这是一位深圳业内人士对福田星河COCO Park的评价，也道出了它也让年轻人总能在这消费的理由。

从内部数据了解到，目前福田星河COCO Park的客群主要集中在19至30岁之间，项目的确做到了调性与客群的一致性。

策略2

增量突破：

家庭客群与港客的精细运营

另外还有一项数据引起了我们的关注。

2024年福田星河COCO Park客流达到开业以来的历史新高。除了泡泡玛特、TOPTOY等新年轻人追捧的品牌拿到好结果，像海门鱼仔、大鸽饭这样的特色餐饮品牌也有了巨大的增长。

究其背后的原因，我们从客群数据的维度继续往下细分，会发现新增迅猛的人群大多来自家庭客与港客。

这也引发了购物中心永恒的话题：在有限的空间里不断挖掘增长上限。那么，已经构筑出年轻、时尚、潮流特色标签的福田星河COCO Park，如何在现有基础上寻找新的增长点？

如此，就不得不提到这一「泼天富贵」：港客。

2023年深港口岸恢复通关。从福田口岸过关后，乘坐2站地铁就能到达的福田星河COCO Park，成为港人来深消费热门目的地之一。

为接住这「泼天富贵」，福田星河COCO Park推出一系列措施。

2023年，福田星河COCO Park携手香港贸发局打造首个城市级别的香港消费品推介会——港·潮流。活动3天，客流达31万人次，香港特首及深圳市长均亲临现场，足见活动能级与战略意义。

同时商场开展与支付宝海外、香港微信支付等支付平台合作，为港客提供了便捷的支付方案，大大提升了港客的消费体验。

这些措施的成效显著。2024年港客的比例显著上升，占到了商场总客流的30%。截至7月底，异业平台交易额较去年同期增长了60%，外网曝光量达到亿级，显示了商场在应对港客需求上的精准把控。

项目考察时拍摄

当然，港客群体也包含了一部分家庭客群和年轻港人，而对于深圳本地的家庭客群，福田星河COCO Park也展开了一系列动作。

作为连接南山、罗湖、龙华的纽带，尽管福田周边已经是7×24小时商务生活区，但同时也被市中心顶级住宅楼盘环抱。项目团队充分利用了这一地利优势，细分了家庭客群，来实现精细突破。

通常家庭客群通常对餐饮、娱乐和儿童活动有更高的需求，因此在日常活动上也做了调整。例如在福田区指导下的促消费系列活动，通过各种运动赛事，把年轻家庭的心也牢牢地系在了项目上。

福田区寸土寸金，这样大面积的下沉广场腾出来给到孩子们互动与运动，弥足珍贵。

当然，面对增长的压力，还需要在空间上发起挑战。最近我发现福田星河COCO Park的B1层有了明显变化——餐饮店变得更多了。

原来是进行了动线优化和品牌调整。项目采取了「大铺拆小铺」的做法，把B1层的美食广场从原有的2个铺位扩展到19个。不仅增加了餐饮选择，也使得家庭和港客消费起来更加便利。年轻人的选择增加了，应对家庭客群也有了很多的余地。

最终的调整的效果显而易见，B1层的整体业绩同比翻倍增长，同时能带动更多的家庭客群运营策略上的成功。

策略3：

外观进行大调整

一、二期定位走向互补

作为一个18年的老牌商业——福田星河COCO Park也不可避免经历过商业的低谷期。

各种新业态新项目不断涌现，「大龄」的福田星河COCO Park也难免疲惫。因此，他们选择对自身硬件和环境「下狠手」。

从2018年到2021年，福田星河COCO Park用了两年时间翻新外立面，调整内场布局。这次大改造的总投资超过5亿元，不仅让商场的硬件焕然一新，也使得它能更好地承载新的潮流与内容。

南侧的福田星河COCO Park二期，面对消费新需求，也积极求变。

未来，二期将在「CO-LIVING」主题概念下进行新的调改，引入更多注重健康、环保、文化与艺术融合的店铺，为顾客打造一个全新的生活方式空间。在购物、休闲与社交融合下，进一步提升商场的综合体验。

很多商业体都经历过调改，有的半途而废，有的以失败告终，福田星河COCO Park却在不断调改中磨练得更有韧性，让消费潜力得到最大程度释放。

坚持「做一个，成一个」

「20年不长，只争朝夕」

面对着周边如平安金融中心等项目的升级，福田星河COCO Park似乎不担心被分流。一是福田商场虽多，但各家都有自己的标签，完全可以差异化生存。

另一方面，竞争反而能激发商场的活力。这些年的不断调改，也证明了福田星河COCO Park有着继续保持市场领先地位的能力。

这个极具标杆意义的项目，让人们更好奇背后的操盘团队——作为大湾区领先的商业运营服务供应商，星盛商业以COCO Park、COCO City、COCO Garden、iCO产品线扎根大湾区，布局全国。

截至2024年6月30日，星盛商业向54个商用物业项目提供商业运营服务，覆盖全国21个城市，总合约面积约277万㎡。

聚焦大湾区、发展长三角，星盛以广州、深圳「湾区双中心」为核心，对湾区更多城市做密做深做强。

在外部行业拓展速度放缓下，星盛商业坚持遵循「做一个成一个，一个更比一个好」的良性发展模式，以大湾区为核心，重点加强深圳大本营布局，牵手头部集团连续落子珠海，并以南京项目为基点，撬动长三角经济圈。

2024年上半年，集团持续推进湾区双中心及全国化战略佈局，旗舰产品线COCO Park在广州荔湾区健康港顺利开业，上海浦东星河COCO Garden顺利开业，迄今于深圳已开业项目11个，于广州已开业项目5个，于大湾区已开业项目19个，形成「湾区双中心，一城双子星」的布局。

今年是深圳特区建立44周年，一个藉藉无名的南方小城，发展为拥抱世界的中国骄傲。

这座商场的成功，或许也是深圳精神的缩影：永远年轻、充满机会，不断保持变革与创新的城市精神。

本文编辑：包姐Ryann、Moon

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星河控股集团

星河控股集团以“城市运营引领者”为使命，1988年成立于深圳，旗下现有产业、地产、商业、置业、资本、金融、物业多元板块，布局全国三十余座城市，总资产超千亿元，获评AAA信用评级，为国内大型综合性投资集团。

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