学习时间：11月16-17日
学习地点：南京
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合理规划招商业态，需把握好3大要点：
1. 明确主动规划商业业态，将设计前置
商业设计与商业规划密不可分，业态规划对建筑设计提出了设计要求，而建筑设计是对业态规划的兑现和细化。
如果能主动规划业态，提前了解不同商家的租赁条件，尤其是主力店的物业要求，比如充分考虑主力店所处的位置、所占的面积、所需要的停车位和货运通道等这些对商业建筑设计将产生重要影响的因素，就能在商业设计时做到心中有数，避免或减少后期的工程改造。
而在各业态的租赁条件中，面积、层高、承重、给排水、供电是几个比较重要的因素。
另外，在合理尊重主力店对建筑需求的同时，必须以项目整体的商业效益为出发点，进行商业规划设计，形成完整的招商生态链。
2. 合理规划业态配比，打造业态产业链
不同商业业态的配置与组合是商业运营的核心，合理规划业态配比主要考虑两大要点：
① 合理规划主力店与次主力店配比，充分发挥带动力
从租金回报上分析，主力店或次主力店对整个商业项目的租金贡献其实很低，但主力店的品牌号召力和集客能力强，能吸引到充足的人流，带动零售散户进驻，同时有利于出租方在跟众多零售散户的谈判中取得主动权，而商业项目租金贡献最终就得益于这些零售散户。
但主力店的比例也不宜过大，否则会影响整个商业的租金回报率。
② 合理规划非零售比重，打造连带消费的商业生态产业链比
随着消费需求朝多元化、休闲化、体验化转型，餐饮、娱乐、文化等非零售业态对打造业态互补、客群共享、激发人气、连带消费的商业生态产业链发挥着重要作用。尽管非零售店最初给付的租金比较低，却能够丰富整个广场的业态，满足人们“一站式”的消费需求，可以在开业的初期快速积聚人气，而且这些业态一旦稳定以后，租金提升空间也会比较大。
3. 品牌战略伙伴资源储备与管理
招商式运营对于商业项目来讲，知名品牌可以凭借其品牌号召力，为项目快速带来稳定的客流，同时，品牌商家本身具有良好的品牌形象，是商业地产良好的广告效用。
但目前国内的商业项目在品牌商家招商过程中面临着两大难题：
一是品牌客商资源储备不足，导致招商难度大；
二是在招商引进谈判过程中，针对知名品牌缺乏足够的沟通及合作经验，谈判砝码不足，导致招商引进成本居高不下。
因此，品牌战略合作伙伴资源的储备与管理对招商至关重要。
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