近些年来，越来越频繁地听到TOD这个名词，在房地产宣传上TOD更是作为一个核心卖点输出，但，你真的知道TOD是什么吗？它是公共交通场、站上盖，却又不仅仅是地铁上盖……
TOD全称Transit-oriented Development，是以公共交通为导向的开发模式，以火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线等枢纽站点为中心，以400～800米(5～10分钟步行路程)为半径，将出行、居住、工作、购物、休闲、娱乐、教育等功能集中于一体，形成高效、集约、舒适、绿色的城市空间。
在“城市病”多发、传统开发市场预期不足的当今社会，TOD模式作为综合交通规划、土地开发利用的多元模式，成了一种更新、更好、更优的开发选择，越来越多规模房企参与到TOD项目的投资开发中来，这也是因为TOD模式所蕴含的价值能量不可估量，于政府而言，TOD既能带来周边土地收益增值，还能缓解城市问题，支持各项城市建设的可持续发展，有利于集约高效利用土地、优化调整城市空间功能布局；于企业而言，可以通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长、并提升项目溢价能力，进而通过沿线商业及土地开发收益反哺轨道交通建设，构建城市发展良性循环。
TOD的发展机遇是基于城市公共交通发展而衍生发展的，由轨道剩余空间利用到垂直复合开发利用，再到打造轨道+物业等复合形态，最后发展为TOD城市战略模式，聚焦重庆，其轨道发展现状和打造TOD的具体潜力值如何？
重庆作为轨道交通型城市，是全国唯一一座运营着单轨道与路网的城市，线网规模全国排名第六，运营长度全国排名第七，日均客流量全国排名第八，截至2023年轨道已建成投用538公里，在建轨道线路262公里，至2035年将形成“23线1环”的线网布局，持续赋能城市轨道发展。
1997年首个上盖开发项目李子坝站开工，自此开启重庆轨道发展通路，2021年开始进入TOD综合开发发展元年，四公里停车场、海峡路变电站、微电园站、九曲河TOD项目、重庆东站等多个项目完成土地出让、开工建设，2022年进入快速发展期，全面开展大学城、王家庄等20余个TOD项目前期工作，2023年迈入开发聚势年，同年，王家庄、刘家坪项目实现出让，同时多条相关开发政策频出，带动TOD模式高速发展。
在中央层面，2023年，中国城市轨道交通协会发布《关于进一步鼓励和发展城市轨道交通场站及周边土地综合开发利用（TOD）的指导意见》，这是首份全国层面的专门的TOD政策文件，既填补了全国层面TOD领域的政策空白，也提出研究创新场站综合开发项目供地的体制机制，还创新鼓励社会资本参与场站综合开发项目的政策机制；七个交通政策中提到TOD，要加快落实城市公共交通用地综合开发政策，两个城市更新政策利好TOD，一是在轨道交通站点周边鼓励土地混合利用，二是倡导公共交通支撑和引导城市发展的规划模式，并将公共交通设施与实施城市更新行动紧密结合，此外，国务院办公厅转发国家发展改革委、财政部《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》，将综合交通枢纽改造项目纳入政府和社会资本合作的重点项目。
在地方层面，2023年，共有38个省市发布了49个TOD相关政策，在交通、城市更新、都市圈、土地和开发等层面均不同程度的提及到TOD，政策数量远超往年，说明TOD发展模式将成为城市高质量发展的重要抓手，其中重庆在土地和开发政策中鼓励对公共交通设施用地进行综合开发，地下空间实行分层利用，适度提高站点周边土地开发强度，同时搭建“1+1+1+1”顶层设计政策框架体系，在配套政策方面，进行查漏补缺，指导TOD各项工作落地意见，在内部管理方面，制定内部管理方法，规范集团制度，提升管理质效。
在重庆近20年的轨道发展历程上，TOD项目对房地产的推升作用明显，以早期1、2、3、6号线四条轨道大动脉为例，作为贯穿主城区的四条中心线，周边超六成的住宅成交均价复合增长率高于主城，近三成以上住宅成交均价复合增长率与主城持平，轨道站点所涉板块整体发展速度较主城整体更快。比如李子坝轻轨穿楼，如今已成为重庆市的重要城市名片，每年为重庆带来了大量的国内外游客，并为重庆在海外的持续爆火提供了源源不断的话题度，极大地提升了重庆的国际影响力，同时也极大方便了重庆人民的出行和生活。再比如沙坪坝站TOD综合开发，这是国内首个高铁TOD综合体，以收益弥补平衡了项目建设成本，实现了“自我造血”功能，建成后联通三峡广场及周边区域，形成大规模的商业聚集联动，实现沙坪坝商圈的三倍扩容升级，项目开业首月营业额突破2亿元，吸引客流量300万人，年均营业额约23亿元，日均客流量30万人次。通过轨道站+高铁站+公交站+出租车乘坐点形成的交通核，加速重庆和成都两地的人才、资金和其他生产要素的流动速度，为成都企业落户到重庆提供了极大的便利，也加快了成渝双城经济圈的融合进程。
此次为加快将重庆建设成为“轨道上的都市”，加速交通强市建设和交通强国试点，由重庆城市交通开发投资（集团）有限公司、重庆土地储备整治中心主办，渝地云土地价值传导服务平台、重庆市公共资源交易中心承办的，“2024重庆轨道交通TOD招商推介会”将于2024年5月16日下午在交通开投大厦金通会议服务中心举行，会中将重点推介五里店、九曲河、金山寺等多宗TOD地块，届时将会有包括房企、建设、产业、咨询、金融机构等多个行业、70余家企业受邀参会交流，共同为“山城TOD”谋划新图景。
渝地云运营总监
