卡尔加里 荣信地产
荣信观点——
加拿大央行年内第四次降息：
对房地产市场的深远影响
2024年10月23日，加拿大央行宣布将基准利率下调50个基点，从4.25%降至3.75%。这是加拿大央行今年的第四次降息，此前三次分别在6月、7月和9月，每次降息25个基点。
此次大幅降息的主要原因是应对经济增长放缓和通胀回落的趋势，具体表现在以下几个方面：
1.通胀回落：数据显示，加拿大的通胀率已接近央行设定的2%目标。央行认为，通过降低政策利率，能够保持通胀在1%至3%的目标区间内，同时推动经济增长。
2.经济增长放缓：2024年，加拿大经济表现出明显的放缓迹象，特别是在劳动力市场和消费领域。为了刺激经济活动，避免经济进一步疲软，央行选择了更大幅度的降息。
3.借贷成本高企：自2022年起的加息周期导致借贷成本显著上升，增加了家庭和企业的支出压力。通过此次降息，央行希望降低借贷成本，刺激家庭和企业支出，进而推动整体经济活动的复苏。
此外，多家机构预计，央行可能在12月再次降息，幅度可能为25个基点，以防止经济疲软延续至2025年。
这是加拿大过去三年（2022-2024）的利率变化趋势图，显示了各季度的基准利率变化情况。图中可以看到，2024年多次降息后，利率从高峰逐步下降。这一趋势反映了加拿大央行为应对经济增长放缓和通胀回落而采取的宽松货币政策。
为何大幅降息？
加拿大2024年连续降息的主要原因是应对通胀回落和经济增长放缓的双重挑战，具体表现如下：
1.通胀压力减弱：2024年，加拿大的通胀率逐步回落，接近央行设定的2%目标水平。随着通胀率从之前的高点下降至1.6%，通胀压力显著减轻，这为央行提供了通过降息刺激经济的空间，同时减少了通胀反弹的风险。
2.经济增长放缓：2023年底和2024年初，加拿大的经济增长乏力，GDP增速低于预期。尤其在制造业、运输业和住房建设等多个行业中，经济活动明显放缓。为了防止经济进一步下滑，央行采取了更为宽松的货币政策，以提振经济活动。
3.劳动力市场疲软：2024年，加拿大的失业率上升，尤其是青年人和新移民群体受到了较大影响，显示出劳动力市场的走弱。为了缓解失业率上升带来的压力，央行通过降息鼓励企业扩张和投资，以促进就业增长。
4.全球经济环境的影响：全球范围内，包括美国在内的主要经济体纷纷采取宽松的货币政策，降低利率以应对经济放缓和通胀下降。加拿大受到全球经济政策的溢出效应影响，加速了降息步伐，以保持国际竞争力并稳定国内经济。
加拿大央行在2024年的连续降息是为了应对通胀回落和经济增长疲软，通过降低借贷成本，刺激投资与消费，推动经济复苏。
加拿大通胀大幅降温的主要原因包括以下几个方面：
1.能源价格下降：能源价格的波动，特别是全球石油和天然气价格的下降，对加拿大的整体物价水平产生了较大的影响。能源成本的降低直接导致运输、制造等多个行业的成本减少，进而对消费者价格产生下行压力。
2.高利率政策的滞后效应：加拿大央行自2022年开始的连续加息政策抑制了国内需求。高利率增加了借贷成本，抑制了家庭和企业的支出，尤其是在住房、汽车和耐用消费品等大宗商品方面。这种需求的下降减少了价格上涨的压力，逐渐推动通胀回落。
3.住房市场调整：由于高利率政策的实施，加拿大的房地产市场出现了降温。房屋销售和房价的下降使得住房相关的成本，如租金和住房修缮费用，受到抑制，进一步推动通胀回落。
4.食品价格上涨放缓：食品价格是通胀的一个重要驱动因素，但在2024年，由于全球农产品供应的改善以及相关成本的下降，食品价格的涨幅有所放缓。这也帮助降低了整体的通胀率
加拿大房地产市场方面
加拿大央行在2024年的连续降息对房地产市场产生了深远影响，尤其是对购房者的借贷成本和市场活跃度。以下是对各个方面的优化分析：
1.借贷成本下降，推动购房需求：央行的多次降息降低了购房者的借贷成本，特别是对依赖浮动利率抵押贷款的买家。这些降息使月供减少，使购房者能够负担更高的贷款或更大面积的房屋。
卡尔加里的房价相对较为可负担，降息为首次购房者和投资者提供了更有利的融资条件，进一步推动了购房需求。对现有的浮动利率贷款者来说，月供减少可能激励他们在利率较低时升级房产或投资其他物业。
总体来看，借贷成本的降低通常会吸引更多购房者进入市场，尤其是在观望期结束后。降息使得市场上的购房决策加速，短期内可能推动房屋销售量的上升。
2. 房价面临上涨压力：随着购房需求增加，尤其是在供应紧张的城市如多伦多、温哥华，房价可能会再次面临上涨压力。这些地区的住房供应相对不足，降息带来的需求增长将进一步推高房价。
尽管需求上升会对房价构成压力，但经济增长放缓和通胀回落等因素可能限制房价的涨幅。相比以往繁荣期，当前房价的上涨速度可能较为温和。
3. 投资者活动增加：降息使得房地产投资更具吸引力，尤其是投资性物业（如出租房屋）的回报率更为可观。借贷成本的下降提高了租金收益与投资回报之间的平衡，从而吸引了更多投资者进入市场，这也可能推动二手房交易的活跃度上升。
然而，投资热潮可能带来一定挑战，尤其是对于依赖租金收入的投资者。如果房屋供应大幅增加，租金压力减轻，投资回报率可能会受到影响。
4. 房地产开发和建筑业的推动：降息降低了开发商的融资成本，这对房地产开发和建筑行业是一个积极的信号。开发商可以以更低的利率为新项目融资，推动新房供应的增加，尤其是多户住宅和公寓建设项目。建筑活动的提升不仅有助于缓解供需失衡，还将创造更多的就业机会，进一步带动经济发展。
不过，建筑业的反应通常会有一定滞后，降息后启动的新项目可能需要几个月甚至更长时间才能在市场上形成有效供应。因此，短期内住房供应紧张的情况可能不会立即缓解。
5.市场情绪改善，观望期结束：央行的降息不仅直接影响借贷成本，还通过传递宽松政策信号影响市场情绪。连续降息表明央行将继续支持经济增长和市场稳定，这有助于提高购房者的信心，使得此前观望的买家和投资者重新进入市场。
对于那些因高利率而推迟购房计划的买家，降息为他们提供了重新评估购房时机的机会，进一步推动市场活动的回升。
6.租赁市场变化：卡尔加里作为吸引年轻专业人士和移民的城市，其租赁市场在过去几年表现强劲。随着降息带来的投资活动增加，更多的出租物业可能进入市场，导致租金增速放缓，尤其是在住房供应增加的背景下。然而，卡尔加里的长期租赁需求仍然强劲，尤其在市中心和交通便利的区域，租赁市场预计将保持稳定。
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