观点网 万科的资产证券化又找到了新买家。
11月12日，万科企业股份有限公司发布公告称，深圳万科将持有的中信万科消费基础设施基金30%认缴份额转让给中邮人寿保险股份有限公司。
资料显示，中信万科消费基础设施基金在8月13日设立，投资万科旗下深圳龙岗万科广场、北京旧宫万科广场项目。
该基金募集规模为22.34亿元，万科子公司万聚盈通认缴出资1,000万元、深圳万科认缴出资12.42亿元，合计占56.05%。
当时就约定，万科有权将其中不超过36.05%的认缴份额转让给后续投资人，也就是现在接手的中邮人寿。
合伙人结构更新后，万科方面份额比例降低到26.05%，中信金石作为普通合伙人认缴出资100万元，份额比例为0.04%；中信证券认缴出资1.99亿元，份额比例为8.91%；泰康人寿认缴出资7.82亿元，份额比例为35%；中邮人寿认缴出资6.7亿元，份额比例为30%。
两大险资成为了这支消费基础设施Pre-REITs基金的主要投资方。
资产盘活加减法
据了解，该基金所投资的龙岗万科广场和北京旧宫万科广场均为运营稳定的商业项目，2023年营业额分别超20亿元和6亿元。基金完成投资后，将委托万科旗下印力集团继续提供资管服务。
在万科2023年半年报披露的前十大商业项目中，龙岗万科广场所占建筑面积最小，但营业收入规模排名第五。
值得一提的是，彼时所列前五商业项目中，上海七宝万科广场、上海南翔印象城MEGA均已完成股权出让，杭州西溪印象城则是作为中金印力消费REIT底层资产成功发行上市，如今只剩深圳印力中心还攥在万科手中。
龙岗万科广场在万科旗下商业算得上老牌项目，于2013年开业，总建面超过100万平方米，其中购物中心面积15万平方米，是万科当年最大的城市综合体。彼时还是万科总裁的郁亮曾公开表示，将来要做城市配套服务商，而龙岗万科广场则是城市配套服务商的重要里程碑。
开业时龙岗万科广场的主力店包括华润BLT精品超市、深圳首家ZARA五大品牌全系旗舰店、快时尚H&M及其副牌Monki、华南首家热风旗舰店等，可以看出招商路线相对亲民。
去年是龙岗万科广场走过的第十个年头，项目已更偏向高端客群与新中产的消费需求，围绕国际美妆、轻奢服饰等业态，完善场内的轻奢氛围。
例如在国际一线美妆方面，项目引入了CHANEL、DIOR、ESTEE LAUDER、GIVENCHY Beauty、GUCCI Beauty等品牌；在轻奢服饰引入了MICHAEL KORS、Longines、lululemon等品牌。
另外，去年龙岗万科广场还举办众多“首展”，例如携手艺术书展平台BonJour!不熟落地首个购物中心艺术书展、联合音乐厂牌“超级黑胶工厂”开展龙岗首个黑胶音乐派对、集合50+咖啡品牌打造龙岗最大的户外咖啡节等等。
数据统计显示，2023年龙岗万科广场引进及焕新品牌共计140家，年度销售额亿级店2家，并有百家商户年度销售额破500万。
至于基金投资的另一处底层资产北京旧宫万科广场，此前名称为北京住总万科广场，由北京住总和北京万科合作开发，总建筑面积12.7万平米，集居住、办公、商场于一体，在2016年劳动节开业，是北京万科投资的第三个商业中心。
今年3月18日，万科支付了5.3亿元“分手费”收购项目公司北京金第万科地产50%股权及约2.43亿债权，持股由50%变为100%，北京住总撤出。因此，项目商业部分改名为北京旧宫万科广场。
当时就有说法认为，万科选择收回股权可能是为了将项目整体打包进行融资，没有了另一半的股东限制会更方便操作。
可以看到，万科盘活资产的前期功课并不轻松，除了推进项目转型升级，还要考虑清除障碍，正如管理层在中期业绩会所说的，“一揽子方案不是简单做减法”。
合适的买家
对万科来说，或许最难的不是整理出可盘活资产，而是在各类资本环伺之下，找到最恰当的买家。
中邮人寿看起来是一个合适对象。
就在11月6日晚，中邮人寿发布公告，举牌皖通高速H股。根据保险业协会披露的数据，这是中邮人寿2015年后首次举牌，也是今年险资第13次举牌。
举牌后，中邮人寿直接持有皖通高速H股股票2482.8万股，占H股股本比例为5.0360%。以举牌当日收盘价和汇率为基准，中邮人寿持有皖通高速股票的账面余额约为人民币2.258亿元。
到了11月12日，中邮人寿发布公告称，公司已于11月6日签署协议，拟对华能新能源股份有限公司投资约40亿元，为中邮人寿首次对其投资。
也就是说，加上这次接盘中信万科消费基础设施基金份额，中邮人寿短短一个星期内三次出手投资。
险资的“资产荒”与投资热，正呼应了万科当前的迫切需求。
财报显示，今年上半年中邮人寿实现净利润56.8亿元，和去年全年亏损114亿元相比实现翻盘。
其中，资产端贡献了四成利润。截至上半年末，中邮人寿投资资产为5796亿元，净增1030亿元；实现投资收益109亿元，年化财务投资收益率为4.08%，年化综合投资收益率为11.58%。
这需要从中邮人寿在今年一季度切换了新的会计准则说起。
新准则下，更多权益类资产被分类为“以公允价值计量变动计入当期损益的金融资产FVTPL”，权益市场波动直接传导影响净利润稳定性。触及举牌之后，险资所持资产可能以长期股权投资或“以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产FVOCI”计入表内。
中邮人寿总精算师焦峰曾表示，新会计准则下，公司将用好alpha策略、高股息分红策略，发挥新会计准则下权益投资FVOCI分类的策略运用，降低市场波动性对经营结果的影响。
因此，中邮人寿热衷于价值稳定的权益类资产配置也就不难理解，值得一提的是，REITs资产也在此行列。
就在2月8日，证监会发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》，新规明确，从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资，后续投资机构可选择以FVOCI计量，将持有期间REITs公允价值变动计入其他综合收益，即所有者权益类科目。
从Pre-REITs到REITs，以及各类资产证券化当中，万科们或许将继续考虑和险资谈谈。
