收入大幅下滑，亏损收窄，债务问题仍存变数
文 | 《财经》研究员 辛晓彤
编辑 | 余乐
自2023年8月以来，碧桂园首次披露公司业绩。
1月14日晚，碧桂园（02007.HK）发布了2023全年及2024上半年财报。公司2023年全年营收下滑6.8%至4010亿元人民币，净亏损1784亿元；2024年上半年营收下滑54.9%至1021亿元，净亏损约128.4亿元。
碧桂园2022年还以4643亿元的销售额排在百强房企之首，但当年已经由盈转亏，净亏损超过60亿元。2023年，碧桂园的销售额降低至2199.8亿元，滑落到第七名，其上半年净亏损亦达到489亿元。
亏损收窄
2023年碧桂园净亏损达到1784亿元，税前净亏损1673亿元，其中计提存货减值占据一半。公告显示，由于房地产市场处于下行周期，资产价值严重缩水，公司对在建物业及持作销售的已落成物业计提减值约823.54亿元，这一数据在2024年上半年大幅减少至27亿元。
相比之下，恒大在2023年计提273.8亿元，万科和融创分别计提40和25亿元。
除了计提存货减值，公司也对金融资产及财务担保计提减值约372亿元，上述两项合计占税前亏损总额的七成。
2023年房地产市场整体不景气。根据中指研究院数据，2023年房企百强销售总额为62791亿元，同比下降17.3%。其中，近七成房企年度业绩同比降低，31家降幅高于30%，其中就包括碧桂园。
从布局上看，碧桂园在三四线城市比重较大，平均销售单价低。但是，碧桂园的房屋建造面积大幅高于其他房企，其2022年销售面积达5715万平方米，几乎是销售额排名第二、三位的保利和万科的两倍，但销售额仅比后两者高出200多亿元和400多亿元，并没有拉开差距。
大规模建造给碧桂园的去化造成困难。此外，从近两年房地产发展形势来看，三四线城市的房价跌幅高于一二线城市，去化速度也远不及后者。
然而，2023年公司仍需回收大量现金，用来完成“保交房”任务，并兑付2023年8月前到期的信用债券。由于房地产行业整体信用收紧，企业信用融资规模大幅下降，碧桂园只能进行楼盘“大促销”，也间接导致了毛利润和经营利润的亏损。
2024年上半年，除了需计提的存货减值大幅减少，公司也在全面控制成本，销售费用和管理费用相比去年同期下降超过50%。
没有出现“资不抵债”的情况
由于碧桂园的清盘聆讯将在1月20日举行，外界十分关注公司的资产负债情况。根据2024年半年报，截至期末，公司总资产为1.21万亿元，总负债为1.14万亿元，净资产741亿元，意味着公司并没有出现“资不抵债”的情况。但同比2022年底的3096亿元，其净资产仅剩不足三成。
具体来看，公司流动资产（指可在一年内变现或者运用的资产）1.078万亿，同比下降6.8%。流动负债（指将在1年内偿还的债务）1.069万亿，同比下降5%。流动资产净值为83.49亿元。
两份财报也特别指出，董事会考虑采用债务重组、调整销售和预售活动、监控施工进度、盘活较差资产、严格控制产能等方式，解决阶段性的流动性压力，保证在一年内如期偿还债务。
然而审计机构中汇安达会计师事务所在独立核数师报告摘要中指出，上述情况仍存在重大不确定性。截至2024年6月30日，公司总共借贷2502亿元，其中2035亿元为流动负债。公司现金及等价物为448亿元。期内，公司有1473亿元的债务发生违约或交叉违约，包括优先票据、公司债券、可转换债券及银行和其他欠款。
摘要也指出，碧桂园未来是否能持续经营亦受到境外负债重组计划的影响。
1月9日，碧桂园发布公告披露了境外债务重组的最新情况。公告称，其境外债务重组提案的关键条款已与由七家知名银行（包括中银香港、建银亚洲等）组成的协调委员会达成共识。重组提案的目标是最多减少116亿美元的债务，延长到期时间至最多11.5年，并将融资成本从约6%降低至约2%。提案为债权人提供5个选项，各选项对应的本金削减比例从0到最少90%不等。此外，碧桂园的控股股东正在考虑将总额11亿美元的股东贷款转换为公司或附属公司的股份。
碧桂园方面表示，预计在2025年上半年与境外债权人就债务重组方案达成一致。
持续聚焦“保交房”
在“保交楼”基础上，2024年4月30日，“保交房”一词在中共中央政治局会议被首次提出。“保交楼”主要强调的是完成楼盘的建设，而“保交房”则更进一步，要求房屋的各方面条件均达到可交付给购房者居住的水平。
2024年12月24日至25日，住房和城乡建设部部长倪虹在全国住房城乡建设工作会议上透露，2024年以来，全国已交付住房338万套，完成既定目标。
在1月6日的月度管理会上，董事会主席杨惠妍提出2025年全年工作核心仍是保交房和修复资产负债表。杨惠妍提到，国家出台的一系列政策为市场注入了新的活力，显著增强了信心。
克而瑞地产研究统计显示，得益于政策利好，叠加年末房企业绩冲刺，2024年12月TOP100房企销售操盘金额环比增长24.2%，四季度企业销售表现明显优于前三季度。
碧桂园在2024年半年报中提到，“保交房”是公司短期的主要经营目标。2023年公司共交付超60万套房屋，2024年全年交付38万套，“2025年交房任务总量较去年明显减少，但仍需各方努力。”内部人士告诉《财经》，目前公司大约还有20万套的交付任务。
根据亿翰智库数据，碧桂园38万套交付排在2024年中国典型房企交付套数排行榜第一位，中海地产（18.27万套）和融创中国（17.01万套）分列二三位。
碧桂园方面表示，为了进一步筹集项目资金，公司自2022年以来持续处置难以销售的资产，回笼资金超过600亿元。其中包括2023年8月，碧桂园出售了广州亚运城联营项目公司26.67%股权，回笼资金12.92亿元；2024年12月，碧桂园转让持有的长鑫科技1.56%股权，回笼资金20亿元，所得款项用主要用于保交楼等项目建设开支。
整体而言，碧桂园艰难自救的同时，摆在其面前的不确定性仍有很多，尤其是即将到来的清盘聆讯。破产清算一定是各方不想看到的结果，上述内部人士告诉我们，公司活下来，才有可能顺利解决债务问题。
责编 | 王 宁
