近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。
现在买房又可以省下一笔钱了，这对于刚需来说，可以说是好消息！
目前新房市场上来看，刚需可选择确实有限，所以想买在苏州，又预算有限，今年还是可能要重点看看次新房。今天就来看个今年成交价1字头的次新小区——中海御景湾！
小区基本情况
中海御景湾，位于江苏省苏州市姑苏区虎殿路，属于金阊新城板块。该项目是2011年中海147930万元竞得的苏地2011-B-4号地块。
项目在2012年3月首次领取预售证，价格在8000元/平左右，2014年8月最后一次领取预售证，此时价格已经来到了9000元/平左右。
从小区规划来看，中海御景湾的体量还是比较大的，整个小区打造了23幢住宅，整体还是以高层住宅为主。整个社区呈现圆弧形的形状。
小区详情
小区地址：苏州市姑苏区虎殿路
开发商：中海
所属区域：姑苏 金阊新城
占地面积：159923平方米
建筑面积：399807平方米
建筑类型：小高层、高层
装修情况：毛坯
规划户数：3993户
容积率：2.5
绿化率：37%
物业公司：中海物业有限公司
物 业 费：2.65元/㎡·月
中海御景湾目前房源基本已经满5年了，税费上比较少，小区内部环境上维护的尚可，用的是中海自己的物业。
内部配套设施上，有篮球场，儿童游乐区，休闲区等，也是比较完备的。
小区地上也是有停车位的，并不是个完全人车分流的社区，小区车位也是比较紧张的。
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户型分析：90平小三房是主力
中海御景湾的户型是比较多的，户型面积在90-125平不等，不过从二手房成交情况来看，目前主要成交还是以90平左右的小三房为主，其余户型的成交比重还是比较小的。
建筑面积约90平
户型点评：非常经典的小三房设计，现在也不过时。三开间，双卧室朝南，采光条件比较好。整体类看户型没有什么大的硬伤，功能性和舒适度都还不错，比较适合刚需购房者。
建筑面积约90平
户型点评：同样是90平左右的小三房，这一户型比上个户型的南北通风条件更加哦好一点，且有了独立玄关，日常进出也更加方便。但北房间面积稍小了点。
建筑面积约90平
户型点评：仍然是个90平小三房，这个户型的采光条件稍微差点，只有两开间朝南，但是是东边户，通风条件还是不错的。
建筑面积约110平
户型点评：算是上个户型的放大版，做了3房2卫的设计，主卧设计了内卫，居住私密性高了很多。整体户型还是比较狭长的。
建筑面积约129平
户型点评：4房2卫的房屋套型，可以满足大都数家庭的居住需求。户型设计的也是比较合理的，主卧套房设计，带明亮内卫。三开间朝南，南北通透。
整体来看，中海御景湾的户型设计都还不错，尤其是90平左右，户型还是比较多的，可以按照个人喜好选择。
金阊新城板块 距离学校很近
中海御景湾位于金阊新城，距离北新区比较近。
周边来看，目前也是比较成熟的，项目北侧是河流，东侧是住宅小区宝邻苑，南侧是住宅小区万科金色里程和幼儿园。
配套上来看，中海御景湾的周边的各项配套也是比较丰富的，尤其是学校资源。
交通方面：
轨交：目前距离轨交站点都还比较远，主要依赖自驾和公交，但项目步行约2公里是6号线；
公交：陆步桥北、藕巷新村、金阊实验中学、城北西路首末站等多个公交站点；
自驾：小区旁边就是城北西路，可上中环北线，南面约2公里则是西环快速路；
商业方面：
小区自带底商，基本可以满足日常购物、生活需求。稍微大一点的则可以去南面的富邻广场和金亿城；2公里之内还有“北新区商业四巨头”永旺、宜家、开市客和迪卡侬；
教育方面：
金阊新城实验小学校：小学就在就在小区南面约800米，距离很近，走路上下学即可；金阊实验中学：距离同样很近；
总的来说，中海御景湾的外部配套尚可，基本可以满足日常需求，与学校距离较近，孩子上下学便利安全。
1字头？接盘侠！你们可以了！
现在来看一下中海御景湾的二手房成交情况。
根据苏州贝壳数据显示，自2016年开始，中海御景湾就陆续有二手房成交，至今，已有491套二手房成交。
其中，2023年中海御景湾成交了75套二手住房；2022年中海御景湾成交了76套二手住房，2021年中海御景湾二手住房共计成交74套；2020年中海御景湾二手住房共计成交78套；2019年中海御景湾二手房成交73套；2018年则成交了50套二手房；2017年、2016年成交了12套、1套。
从目前来看，从2016年至2023年，2020年是中海御景湾的历史成交最高峰，一共有78套二手住房成交。其次是2022年的76套。
今年以来，中海御景湾目前有54套二手房成交！
具体来看一下2023年和2022年中海御景湾成交的二手住房的具体情况。
2023年，中海御景湾共计成交了75套，月均成交约6套，套均成交面积95.08平，平均单套总价178万元。
2022年，中海御景湾共计成交了76套，月均成交约6套，套均成交面积97.56平，平均单套总价201万元。
2023年同2022年相比，其购房成本低了近23万/套。
根据苏州贝壳信息显示，在近90天，中海御景湾有177套成交，近30天带看了470次。
整体来说，在近90天内成交量这是真的很不错，有12套二手住房成交，而其带看日均为16次。
目前，中海御景湾有177套挂牌在售，挂牌均价为17251元/平。
整体来说，挂牌量是也是不少的，可见，业主们都在出手，当然对于买房人来说，选择空间就多了。
相较于今年2月，挂牌均价则从19900元/平→17251元/平，下降了2649元/平。
相较于去年3月，其挂牌套数有所增加，而挂牌均价则从21464元/平→17251元/平，下降了4213元/平。
相较于2022年9月份，其挂牌均价则从22364元/平→17251元/平，下降了5113元/平。
相较2022年1月份，其挂牌均价却是有所下跌的，从23256元/平→17251元/平，下跌了6005元/平。
来具体看一下其成交均价。
从成交均价上来看，从2016年至2020年，这5年来，中海御景湾二手房的成交价格也是一路上涨：15901-23441元/平；不过到了2021年，其成交均价有所下跌。
2016年，成交均价是15901元/平；
2017年，成交均价是18663元/平
2018年，成交均价是19573元/平；
2019年，成交均价是22521元/平；
2020年，成交均价是23441元/平；
2021年，成交均价是22084元/平；
2022年，成交均价是20558元/平；
2023年，成交均价是18769元/平；
2020年的23441元/平的成交均价，是8年来的历史成交最高价位。
从成交均价上来看，中海御景湾从2019年开始就稳定在了2W+。不过，到了去年，其成交均价跌破2W。
今年以来，中海御景湾成交的54套二手住房的成交均价为15103元/平，比2018年的时候还低了！
在成交的产品上，以高层的房源成交为主。
从今年以来，其套均成交面积为94.05平，主力成交面积段为84.81-89.31平，以小3房户型为主
小3房：107-184万元，成交均价15088元/平；
总的来看，中海御景湾的区位条件比较一般，靠近浒墅关，距离园区和狮山等还是有一段距离的，不过生活或工作圈如果在金阊新城或浒墅关居住是比较便利的。小区内部环境和外部配套都还可以，距离学校很近，接送孩子是非常方便的。
从金阊板块来看，目前板块内也是没有什么新房的，主要还是依靠二手房。
板块内目前附近次新房也是比较少的，比较近的就是万科金色里程，这个小区价格与中海御景湾差别也不大，可以对比着选择。
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