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本文提要：
近期，机构资金大举进入美国长租公寓市场，收购优质资产；
预计到2026年，供求关系将导致美国公寓租金攀升。
01 百亿美元的大宗交易
近期，KKR、Blackstone和Brookfield等机构大手笔进行了针对美国的住宅物业的收购交易，其中大部分都是用于出租的公寓楼宇。
据WSJ报道，KKR (Kohlberg Kravis Roberts & Co.) 近期斥资21亿美元收购了全美国范围内超过5200套的公寓单元，收购的对象具体包含了18栋新建的中高层A级长租公寓楼，分散分布在加利福尼亚、德克萨斯、新泽西等州，遍布全美。
KKR 在其新闻稿中表示，此次所收购的物业相对较新，并且“可方便到达城市和大都市，建筑质量高，设施现代化，能源、水和废物利用效率高”。
此次收购反映出这样一种信念：人口中心附近的高质量公寓租金将会在未来回升，无论是在 2022 年结束的低利率时期因过度建设而疲软的市场，还是在加利福尼亚州和新泽西州等长期强劲的市场。
除了KKR，Blackstone和Brookfield等投资公司也进行了类似的大宗交易，今年 4 月，黑石集团（Blackstone）斥资 100 亿美元收购了 Apartment Income REIT，而上个月地产公司布鲁克菲尔德（Brookfield）以 15.5 亿美元的价格收购了一个多住户公寓投资组合。
这些行为都反映了头部资产管理公司对公寓租金和市场价值复苏的乐观预期。
02 市场背景：艰难时期已经度过, 投资者们整装待发
虽然近期美国的公寓市场大量投入市场的新房供应影响了租金增长，但2024年第一季度的租赁吸纳量（可以理解为出租量）依旧达到了自2021年以来的最高水平，这主要得益于强劲的消费者和就业市场。
让我们具体来看看市场情况：
□ 市场现状：
租赁需求强劲：根据地产公司Cushman的最新报告，在其追踪的90个美国住宅子市场中，有85个市场的吸纳量为正数；
租金增长放缓：由于新房供应的扩张，2024年3月的租金同比增长仅为1.5%，连续第四个季度低于2%；
租金下降情况减少：尽管有些市场租金在去年实际下降，但2024年第一季度只有4个市场租金在真正下降。
□ 出租率和空置率：
最新出租率：2024年2月，全国平均出租率为94.5%；
空置率略有上升：2024年第一季度的空置率为8.7%，包括新物业的租赁期；稳定运营后的出租率略有上升。
□ 新开发公寓项目：
项目开工量下降：根据Realpage的报告，2024年3月的项目开工量降至疫情以来的最低水平，与2023年3月相比，开工量减少了20.8%；
可预见新增供应在减少：2024年3月，已许可但未开工的公寓数量减少了17.5%。
□ 续租率和租金增长：
续租租金增长放缓：2024年1月，续租租金增长率降至4.6%，为2023年5月以来的最低水平；
续租率刷新低：2024年第一季度初的续租率为64.8%，这是两年来首次低于65%，这意味着租客开始被price out，选择更加有性价比的产品，其中包括更加宽敞、甚至提供租金首次用户优惠的新建公寓。
□ 公寓市场前景总结：
美元高利息的时代下，高昂的购房成本推动租赁市场发展。但是，在经历了一段喷发式的租赁房源建设后，较高的利率和建筑成本阻碍了新的长租公寓项目的开发，这将给市场时间消化现有的供应，从而提高租金增长和入住率。
KKR 也在其报告中说：“一旦新增供应放缓，即使是供应增长最快的太阳带市场也会迅速反弹。”
业内投资者们表示，新公寓楼开工数量的下降令他们感到鼓舞，这预示着到 2026 年，新供应量将减少，租金将回到快速上涨的势头，这种势头在中西部和东北部城市会尤为明显。
-本文编译自WSJ、CNBC、The Real Deal
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