在这个瞬息万变的商业世界里，
每一个细节都可能隐藏着
意想不到的法律地雷。
今天，就让我们通过一个真实案例
Gnych与物业所有者的法律纠葛，
揭开商业租赁中不为人知的秘密！
案例速递
Real Case
Gnych作为一名租户，在物业内风生水起地经营着自己的生意，可他与物业所有者之间却从未签订过一份正式的租约。这听起来是不是有些不可思议？但更让人震惊的是，当纠纷发生时，澳大利亚高等法院竟然裁定，Gnych仍享有一定的权利！
法院认为，占有权在某些情况下能够赋予租户法律保护，即便没有正式的租约作为后盾。这一判决无疑给商业物业的买家和业主们敲响了警钟：在购买或管理商业物业时，务必确认现有租户的法律地位和权利，因为他们的实际占有和使用，可能已经在法律上为你埋下了隐患！
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在这场法律风暴中，你是否也感到了前所未有的压力？Robinson Gill 睿杰律师事务拥有资深的律师团队，擅长处理各类复杂的商业租赁纠纷。无论你是业主还是租户，都能在这里找到最专业的法律支持和解决方案。
01
为什么需要对租约和租客做尽职调查
02
不做尽职调查的风险
租客其名下可能没有实质性的资产，
且租约下可能没有足够的担保（例如银行担保或个人担保）。如果租客停止支付租金、搬离物业或以其他方式违约，房东将很难向租客追回欠款。租约中的条款可能含糊不清，或者没有对物业和双方的一些特定问题作出约定，房东和租客会很容易在以下方面发生纠纷：
维修和保养责任；
租客退租时的维修义务;
房东是否有装修义务以及其范围；
房东是否需要对房屋或装修的特定瑕疵或状况负责。
如发生纠纷，房东可能会花费大量时间和费用来解决。
如果租客与前房东对物业瑕疵有争议，
新房东在不完全了解事实的情况下，会更难捍卫自己的立场。当房东试图行使其在租约下的权利时，
可能会发现由于租约的签署有瑕疵，
或者签署租约时没有遵守法定披露义务，导致租约文件的有效性受到质疑。
如发生纠纷，房东可能会花费大量时间和费用来解决。
03
什么时候应该进行尽职调查？
04
签订新租约之前
在决定是否要接受一个新租客的要约前，
房东通常需要考虑以下问题：
租客的商业背景，包括以前是否有经营类似生意的经验（需要提供介绍信 ) ;
租客的商业计划；
租客以及个人担保人的财务状况，
通常需要提供会计师认证的资产负债表。
如果租客没有足够的资产来履行租金义务
（例如，租客可能是一家新成立的公司，其名下不持有任何资产），房东可以考虑要求租客提供个人担保人（通常为租客公司的董事）和/或增加保证金/银行担保。
经验丰富的物业管理中介通常能够进行上述尽职调查并向房东提出建议。
如果房东决定继续与租户签约，则应该请一位经验丰富的律师准备正规合适的租约文件，租约中可能需要对尽职调查中发现的问题进行约定，以便保护房东的权益。
05
在购买带有租赁的商业房产之前
在决定购买商业房产时，仅查看租金数字和租期是不够的。租约文件应与房产销售合同一起交由律师审查。律师通常会审阅以下内容：
租约文件是否完整、有效，签署时有无瑕疵；
租约的商业条款（租金、租期等）是否和中介的广告一致；
租赁面积和范围是否明确；
租客和担保人的个人信息是否准确；
租约条款是否合法、符合行业标准；
条款是否有瑕疵、歧义、或其他问题；
租约是否真实；
房东和租客在租约下有哪些权利和义务；
对于特定的生意，是否有相应的条款来维护房东的利益；
租客是否有违约情况，例如欠付租金
或物业杂费;
租客是否与现任房东有纠纷;
如果更换房东，租客是否有义务提供新的银行保单 (Bank Guarantee)。
总结
Summary
若房东不对租客或租约进行尽职调查，
当租客违约或双方产生纠纷时，
房东可能会遭受重大损失。
事后维权或解决纠纷的成本
也会更高、更复杂。
*声明：文章由活动主办方提供并授权刊登，文章内的文字和图片的版权由主办方负责！
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