在物业服务合同纠纷案件，作为被告方的业主经常以诉讼时效的理由进行抗辩，而时效抗辩属于民事诉讼中颠覆性抗辩，即如果原告没有证据证明诉讼时效存在中断的情形，则原告丧失胜诉权，法院不保护超过期限的物业服务费的请求。故作为业主及物业公司均对类问题较为关注，本书梳理了现行的法律规定及司法判例，对前述问题进行归纳整理，供参考适用。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利,当时效期间届满时,债务人获得诉讼时效抗辩权，即权利人的胜诉权将归于消灭。根据法律规定，诉讼时效期限自知道或应当知道的权利被侵害时计算，因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。因物业服务合同（包含前期物业服务合同）为继续性合同，如何确认物业费的诉讼时效的起算点，实践中争议较大，不同地区有完全相反的认定。部分地区法院认为物业费诉讼时效应分段分别起算，另外部分法院认为物业费诉讼时效应最后一期起算。（一）物业费诉讼时效适用一般诉讼时效的规定，应分段分别起算物业费的债务系定期重复给付的债务，而非同一债务分期履行，不适用《中华人民共和国民法典》第一百八十九条同一债务分期履行诉讼时效自最后一期履行期限届满之日起计算的规定，而适用《中华人民共和国民法典》第一百八十八条一般诉讼时效的规定，即自诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算三年。采取此类裁判观点的地区主要为北京、广州、辽宁、新疆等。法院认为：本案争议焦点系2018年1月1日之前的物业管理费是否超过诉讼。本案中，案涉物业费应当按年交纳。富众公司上诉主张服务费为连续性债务，具有整体性，认为一审法院认定其上诉主张期间的诉讼时效期间届满不当，富众公司的该主张缺乏法律依据，亦不符合社会常理，本院不予采纳。法院认为：双方约定每月10日前收取当月物业服务费用，故物业服务费的诉讼时效应从每期物业服务费履行期限届满之日起算。永绿公司于2021年9月22日向张时平发出催缴通知，但对于2018年1月1日至9月21日期间的物业服务费，永绿公司未能提交任何证据证明在法定诉讼时效期间内向张时平进行过催缴，无法证实存在诉讼时效中止或中断的情形，应承担举证不能的不利后果，本院对永绿公司2018年1月至9月的物业服务费及违约金的诉请依法不予支持。法院认为：万方物业服务公司请求2008年9月至2019年3月期间的物业费及采暖费是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”。依据上述法律规定，再根据前期物业服务合同约定，业主或物业使用人应在每季的第2月第10日履行交纳义务。故万方物业服务公司应当知道业主或物业使用人在上述时点未给付物业服务费即有经济损失，故上述时点应为诉讼时效起算时点，因万方物业服务公司向一审法院递交起诉状的时间2022年4月28日，故与合同约定本案具体起算时点为2019年3月31日。同一债务分期履行，是指在同一债务项下，债务是分数次履行的，且数次履行并不影响该债务的同一性。通常判断是同一债务还是数个债务，应先看合同是否约定了债务的总数。本案中，物业服务合同、供暖合同中均未约定物业费、暖气费的总额，故不能认为是“同一债务”，一审法院认定为定期重复给付，并认定万方物业服务公司请求2008年9月至2019年3月期间的物业费及采暖费已超过诉讼时效并无不当。法院认为：《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事诉讼权利的期限为三年。正业物业公司于2023年3月10日诉至法院，要求王宝军给付2010年1月1日-2022年12月31日期间的物业服务费。对此，王宝军抗辩称其不应交纳物业服务费，并且正业物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。对此，正业公司提供了向王宝军催缴物业服务费的照片，用以证明其主张权利的事实，但经审查正业物业公司提交的证据，其提供的照片，不能体现出拍摄时间，也体现不出拍摄地点。在正业物业公司未能提供充分证据证明其在合理诉讼时效内已通过催缴、追缴、发布公告等方式主张过权利的情况下，依照上述规定，对正业物业公司主张的2020年3月10日之前发生的物业服务费，因已过诉讼时效，不予保护。（二）物业服务具有连续性，故物业费系同一债务分期履行，应从最后一期起算。物业服务系物业服务企业对业主日常生活的服务保障，服务时间具有延续性，业主在接受服务的同时应当支付相应的物业费。故物业费属于同一债务分期履行的情形，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。采取此类裁判观点的地区主要为湖南、天津、西宁、威海、柳州等。法院认为：物业服务系物业服务企业对业主日常生活的服务保障，服务时间具有延续性，业主在接受服务的同时应当支付相应的物业费。本案中，乐家物业公司于2011年11月进入城郊霞光北苑为该小区业主提供物业服务，并基于与湘潭城郊置业有限公司签订的《前期物业服务协议》向陈现主张物业服务费，属湖南，一审法院关于诉讼时效的认定，并无不当。法院认为：对于被告辩称原告诉请超过诉讼时效的意见，根据《天津法院物业服务纠纷案件审理标准》第5.13条规定：物业服务企业主张业主给付物业费的诉讼时效，从合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日起计算。
法院认为：根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百八十九条规定当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，银泰公司最后提供物业服务的时间为2021年10月15日，最后供暖时间为2021年4月15日，故银泰公司主张物业费及取暖费的诉讼时效至2024年届满，银泰公司于2023年2月向西宁市城北区人民法院提出诉讼主张权利，并未超过诉讼时效。法院认为：关于被告辩称的诉讼时效问题，物业服务本身具有长期性、持续性的特点，原告为被告提供物业服务期间未间断，双方之间存在持续性的物业服务关系，故原告主张商业管理费的诉讼请求未过诉讼时效。法院认为：对于诉讼时效问题，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费用系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，物业公司追索物业费用的诉讼时效应从最后一期物业费用履行期限届满之日起算，本案诉请的最后一期物业费用为2021年12月15日，并未超过诉讼时效。关于物业费诉讼时效起算点的争议主要争议焦点在于物业费是属于“定期给付之债”还是“同一债务的分期给付债务”，如果认定为定期给付之债，则应当适用一般诉时效的规定；而如果认定为“同一债务的分期给付债务”，则诉讼时效应从最后一期起算。关于前述问题，本文律师认为物业费应为定期给付之债，适用一般诉讼时效的规定。具体理由如下：分期履行之债可以具体区分为两类，一类是定期给付之债，主要是指继续性合同履行过程中随着合同履行而持续定期发生的债务，如租金、工资、水电费等。由于定期给付之债是在合同履行过程中不断产生的，具有双务性，因此每一期债务具有独立性，即每一期债权债务对应相应的给付和对待给付。而另一类是分期给付之债，即某一债务发生后，当事人约定分期分批予以履行，其特点是债务在法律行为发生时即合同成立生效时便已确定，而并非在合同履行过程中不断产生，此类债务虽然也表现为分期履行，但每一期债务履行并不能对应债权人相应的对待给付，因而债务具有同一性和整体性，彼此之间并不能独立成立债权请求权。而一般物业服务合同中会约定物业费以一年为一个交费周期，并约定交费时间，因此每年的物业费可以单独计算诉讼时效。1、司法实务中虽然对于物业费是否为“同一债务的分期给付债务”存在不同观点，但是从本文律师检索案例分析来看，认为物业费应当“分段计算”的裁判比“最后一期起算”裁判的要多，故物业公司要足够引起重视，避免因超过诉讼，而导致物业费无法收回。2、关于物业公司的催收记录，目前司法实践采用的是“到达主义”，这就要求物业公司要不仅要保存送达记录，还要尽量保证相关催收文件送达到业主，具体可以参照浙江省高级人民法院民一庭《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第16条第2款规定“物业服务人向欠费业主送达催交通知书，应当采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式；仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的方式送达。”3、在前期物业服务阶段，物业公司可以协助开发商在交房时就要求业主确认相关文书的送达地址，并要求若有变更书面告知物业公司。![]()
