物业费的定义
在这种错误认知的支配下，
无论是电灯不亮，
还是水龙头漏水，
都要求物业服务中心及时维修，
稍有怠慢，
便会招来诸如
“你们管什么？”、“你们只会收钱”
之类的非议。
物业费包括什么？
国家发改委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业费一般包括以下部分：
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
③物业管理区域清洁卫生费用；
④物业管理区域绿化养护费用；
⑤物业管理区域秩序维护费用；
⑥办公费用；
⑦物业管理企业固定资产折旧；
⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
⑨经业主同意的其他费用。
物业费不包括什么？
1、不包括住宅内部设施设备的维修费用
2、不包括因建筑质量导致的种种问题而产生的费用
3、不包括小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更新改造费用
物业公司该履行的义务有哪些？
物业公司在物业服务活动中应当履行下列义务：
1、按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务；
2、在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；
3、按照法律、法规的规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作；
4、定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修；
5、做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，为业主提供免费查询服务，妥善保管物业档案资料和有关财务账册；
6、听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；
7、对物业区域内的违法违规行为进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告；
8、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。
业主负责的事项有哪些？
物业管不了的事应该由谁来管？
那物业管不了的事应该由谁来管呢？
1、开发商：
保修期内，以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋渗漏、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任，与物业公司没有关系。
2、镇（街、区）政府（办事处、管委会）：
定期召集辖区内物业管理、老旧小区改造工作联席会议，并具体推进实施；
组织辖区内物业小区业主大会成立和业委会换届工作，监督其依法履职；
指导社区组织物业小区召开首届业主大会及业主委员会的选举、换届改选；
对属地物业服务项目进行监督检查和考评；
协助主管部门做好物业管理区域划分；
调解、处理辖区内物业类信访、热线投诉。
3、社区居委会：
指导辖区内物业小区业主依法成立业主大会，组织业主委员会的首届选举和换届改选；
指导监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理；
构建社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业企业联动协作、共商事务的社区管理服务机制；
配合属地物业服务项目的检查考评，监督企业按合同履约；
配合街道组织老旧小区改造项目实施；
调解、处理辖区内物业信访热线投诉。
4、住建部门：
制定物业管理、老旧小区改造相关规划、标准、规范；
指导物业管理活动及老旧小区改造项目实施；
组织物业服务市场主体信用管理，建立信用信息平台，组织信用等级评定、考核评价；
统筹物业专项维修资金管理；
组织物业管理培训与宣传；
指导物业服务行业协会工作。
5、城管执法部门：
按照省、市《物业管理条例》，会同有关部门建立违法行为投诉登记制度，在物业管理区域公布联系人、联系方式，对小区私搭乱建、毁绿占绿、乱堆乱放等违法行为作出处理。
6、发改部门：
会同住建部门做好住宅物业服务收费管理工作，科学制定普通住宅前期物业服务收费标准，加强对物业管理服务收费项目的监督检查；指导供电公司做好对住宅小区供电“一户一表”改造工作。
7、公安部门：
加强物业企业治安防范、技防设施监督管理，指导物业企业保安服务管理；
指导监督物业管理区域停车管理，加强对小区堵门、堵路、占用消防通道等行为的监督查处；
负责小区治安管理，依法查处违法违规行为。
8、消防救援部门：
对住宅小区消防安全、消防设施进行监督检查和指导，依法查处破坏消防设施设备等违法违规行为。
9、市场监管部门：
查处小区内不需审批的无照经营行为和市场监管领域相关无证经营活动；
会同住建部门做好对违规物业企业的联合惩戒和物业行业标准建设。
10、自然资源和规划部门：
负责物业管理用房、车库(位)、绿化等公共配套设施的规划审批及竣工验收；
配合城管执法部门查处违章建设、改变房屋用途、擅自改变建筑物外立面等行为；
做好增建、改建停车设施的项目审批工作；
配合老旧小区改造相关规划设计编制工作。
11、生态环境部门：
按照部门职责，监督、查处住宅小区环境污染行为。
12、体育管理部门：
指导住宅小区体育设施建设。
总而言之
物业管理并不是“我管理，你交钱”那么简单的事情，而是需要建立起互相尊重、平等互利的“人与人”的关系。
无论是物业公司还是业主、一定要冷静客观、换位思考，互相包容，密切关系，共同为创建和谐家园和文明小区而努力。
