辛辛苦苦奋斗终于买下的房子
却被人告知房子的主人不是自己
都说房子是自己的
那房子到底是谁的？
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打拼多年，老赵（化名）终于购买了A开发公司（化名）的一套期房，并签订《商品房购销合同》，支付全部购房款。几年后，A开发公司如期向老赵交付了房屋，老赵也欢欢喜喜地搬了新家。
入住后，老赵便一直催促A开发公司办理《商品房购销合同》备案登记及不动产权登记等手续，但A开发公司一直以各种理由推脱。
多年过去，产权证迟迟未办下来，此时，第三人小马（化名）找到老赵，告诉他自己早在2007年就跟A开发公司签订了《商品房购销买卖合同》，并做了备案登记，他才是这房子的主人。
为维护自己的权益，老赵便将A开发公司诉至法院，要求确认屋归他所有，并办理产权登记。
经审理，法院认为，本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效。被告与第三人小马签订的《商品房购销合同》亦依法成立并生效，被告与原告、第三人小马就同一套房屋均签订了合法有效的房屋买卖合同。虽然被告与第三人小马签订的合同已进行商品房买卖合同网签备案，但商品房买卖合同网签备案系行政管理行为，不具有预告登记效力，不具有对抗第三人的效力，故第三人小马对案涉房屋不具有优先权。同时，原告向被告支付完毕全部房款后，于2010年接收房屋，并实际占有使用至今，原告与被告之间签订的《商品房购销合同》已经实际履行，从维护交易稳定的角度出发，被告应继续履行与原告的合同。
综上，法院判决：被告公司于本判决生效之日起十日内协助原告老赵办理案涉房屋的不动产权登记手续。
“一房二卖”是指出卖人先后将同一特定的房产卖给两个不同的买受人。具体表现形式有三种：
1.出卖人先后与两个不同的买受人订立买卖合同，对后买受人履行了合同义务并办理过户登记手续。
2.出卖人先与前买受人履行了合同义务并办理过户登记后，又与后买受人就同一房屋签订买卖合同。
3.前后两次买卖均没有办理过户登记手续。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。一般来说，如果合同有效，那么谁先进行不动产登记，谁就取得房屋所有权。
但实际情况中，因为签订买房合同、支付价款和过户之间总会间隔一段时间，有时候甚至还会很长，这期间如果出卖人和不同的买受人先后签订两份甚至多份《房产买卖合同》的，就会产生多个要求房产权的买受人，按照民法典的规定，这种情况产权顺序一般按以下规则处理：
最先合法占有房产的
买房合同签订后，即合法占有房屋，占有行为具有明显的公示与公信作用，能够产生对抗第三人的效力，因此合法占有的购房人最优先。
最先付款的
如果买房人都未占有房屋，应由最先支付价款的买受人取得标的物的所有权，并且不论买受人支付的价款多少，均应按价款支付先后顺序确定房产归属顺序。
最先合法占有房产的
如果买受人都未占有房产和支付价款的，则由最先签订买卖合同的买受人取得房屋所有权。
因此，为了杜绝一房二卖的风险，买房人应及时占有房产，并通过交房手续，物业、水电等支付凭证来证明已经实际入住。同时尽快付完全款，才能确保房产归自己所有。
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来源：盘龙区人民法院、盘龙区委政法委
编辑：申艳菊
一审：唐丽、张章
二审：罗红辉、杨吟吟、程汝山
