赣州市不动产“登记难”问题化解典型案例(第一批)

文摘   2024-10-22 22:13   江西  

一、项目用地被抵押的
不动产“登记难”问题

章贡区某房地产开发小区共有住宅529套,已网签备案485套,因项目所在宗地处于抵押状态,导致购房户无法办理不动产转移登记。
据了解,该小区所在宗地于2018年4月办理了国有建设用地使用权抵押权登记,抵押权人为上海某信托公司。2020年,抵押权人与上海某资产公司签署《债权转让协议》,受让其依据《信托贷款合同》享有的债权。
为化解该开发小区办证难问题,今年以来,市不动产“登记难”化解工作专班多次致函债权人,并积极协调有关金融机构,根据自然资源部等六部委联合印发的108号文件精神,按照“群众无过错即办证”的原则,为已支付全部购房款(含按揭)的群众分步解除抵押登记,为小区业主办理不动产登记。
目前,该小区已办理339套房屋转移登记,剩余的146套房屋办证材料正在收集之中。

二、办证主体未及时提供

办证材料的“登记难”问题


章贡区某苑等15个返迁安置小区,共有19102套返迁安置房,之前已办理8516套房屋的转移登记,因办证主体之间正在进行资产清算,未及时提交办证材料,导致剩余10586套返迁安置户无法办理不动产权证。
市委、市政府高度重视上述返迁安置小区项目办证工作,一是2024年4月16日市政府专门召开调度会议,明确章贡区政府牵头,各有关单位积极配合,加快做好返迁安置房办证工作;二是由市不动产“登记难”化解工作专班积极协调,办证责任主体同意按照“群众无过错即办证”原则,建立“核对一批、移交一批、化解一批”的工作机制,分批在需办证的返迁安置名单及安置房相关款项的收取情况明细表上盖章确认,打通了办证渠道;三是由章贡区政府压实办证主体责任,督促相关乡镇、街道办事处收集返迁安置房办证申请材料。
截至2024年10月1日,已完成上述项目第一批转移登记,剩余的房屋按照工作机制进入常态化办证。

三、项目社区服务用房

未移交的“登记难”问题


章贡区某开发小区于2017年开工建设,共建有7栋住宅楼708套房屋。因该小区的社区服务用房未及时移交,导致无法办理房屋的首次登记。
市不动产“登记难”化解工作专班发挥牵头作用,召开了办证难集中整治工作调度会,对该小区“办证难”问题进行研判,针对存在的主要问题,积极协调章贡区相关部门、乡镇(街道办事处)、开发企业,明确了办证路径,及时化解了该小区不动产历史遗留问题。
2024年9月19日,该小区1-7号楼住宅及社区服务用房完成首次登记,转移登记已进入常态化。

四、项目土地权利人和报建权利人

不一致的“登记难”问题


赣州经开区某棚户区改造安居社区1#-16#楼及地下室项目,宗地面积77347平方米,因土地权利人名称与建设单位(权利人)不一致,无法办理该房屋首次登记手续。
该项目于2012年由赣州开发区某投资有限公司通过作价出资方式取得,并于2015年办理了建设工程规划许可证等相关证件,后因作价出资方式办理了土地抵押,于2019年注销了该宗地土地使用权。2020年,该宗地重新划拨给赣州某建设开发有限公司,划拨时该宗地上已有建筑物。
市自然资源局经开分局本着尊重历史、便于管理的原则,协调土地、房屋权利人双方同意房屋首次登记在现建设单位名下。由赣州某建设开发有限公司作为申请主体,赣州开发区某投资有限公司配合申请办证。
目前,该项目“登记难”问题得到有效化解,于2024年9月办理了该项目1804套房屋首次登记手续,转移登记已进入常态化阶段。

五、项目未进行规划核实及

竣工验收的“登记难”问题


蓉江新区某小区建成于2009年,属于返迁安置房项目,涉及200套房屋,建筑面积23560平方米。因行政区划调整,且建成时间较早,该项目规划报建以及项目竣工验收资料缺失,导致登记机构无法办理首次登记。
市自然资源局蓉江新区分局根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)精神,在符合国土空间规划的前提下,按现状出具认定或核实意见。针对项目无竣工验收备案材料的问题,因项目承建单位已灭失,无法履行竣工验收备案相关责任,蓉江新区管委会委托有资质的第三方机构对房屋质量和安全开展鉴定,在房屋质量和安全均达标的前提下,由属地住建部门出具认定意见。
目前,该项目200套房屋已完成首次登记,转移登记进入常态化阶段。

六、项目开发企业

欠缴税费的“登记难”问题


南康区某苑两个小区共计2630套返迁安置房,均于2022年办理了房屋首次登记,因建设单位未及时完税并提供办证资料,导致上述小区安置户无法办理转移登记。
南康区本着“以民为本,为民利民,尊重历史,依法依规”的原则,纵深推进不动产“登记难”问题化解工作。一是南康区政府牵头召开专题调度会议,压实各部门责任,合力推进“登记难”问题化解工作。二是市自然资源局南康分局成立不动产“登记难”化解工作专班,积极协调税务部门及开发建设单位,按照“群众无过错即办证”原则,采取“证缴分离”模式,支持购房群众缴纳契税后办证。三是建立常态化化解机制,南康区不动产“登记难”化解工作专班联合住建、税务等相关部门,加强从用地审批至税费征缴等全业务链条动态监管,从源头上防治新增历史遗留问题产生。
目前,上述小区820套已办理房屋转移登记,剩余房屋正在收集办证资料。

七、项目未完成竣工验收

不动产“登记难”问题


定南县某房地产开发项目因开发企业与设计、施工等单位存在债务纠纷,相关单位不配合竣工备案用印、资料移交、竣工验收等工作,造成无法取得竣工验收备案材料,影响小区39套房屋不动产登记发证。
定南县将该项目纳入不动产“登记难”问题整治范围,县政府就该项目召开办证问题专题部署会,明确由县住建部门提供“两个安全”合格材料(房屋安全性鉴定报告和消防验收意见书并应经县住建部门签字盖章认可),购房业主在缴清相关税款后,县自然资源部门根据县保交房工作领导小组办公室出具的书面意见,为购房群众办理不动产权证。
目前,该项目已全部完成不动产登记发证工作。

END


稿件来源:市不动产登记中心

编       辑:沈艳婷

一  校(审):赖飞强

二  校(审):刘骏琪

三  校(审):李建城

信息投稿邮箱:gzszrzyjxx@163.com




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