对于房企而言，异常艰辛的2024年已经过去了。
国家统计局的数据，去年全年新建商品房销售额9.68万亿。
好消息是：这依然是一个规模近十万亿的市场；坏消息是：同比降幅扩大了8.6个百分点。
行业重压之下，房企们的日子并不好过，亏损、资不抵债、退出房开业务……阵阵寒意，从民企传导至央企，没有例外。
但豪宅市场的逆势爆发，犹如行业寒冬中的一道微光。
克而瑞30城数据：
| 3000万-5000万总价段成交量，同比增长58%；
| 5000万-10000万总价段，同比增长97%；
| 10000万以上总价段，同比增长144%。
在豪宅卖爆了的上海，瑞安、新鸿基、太古地产、融创、中海这些老面孔赚足了眼球和钞票，市场挤压之下，艳姐难得看到了个“新面孔”：
中国绿发。
去年，他们带着绿发·浦江园，时隔10年重返上海，但一出手便惊呆市场：
9月底首开，一次性推出409套房源，开盘去化超90%，销售101亿。
不过这还没完，去年中国绿发全年销售额141亿，行业排名第67。而在一年前，他们甚至还没进入行业前200，门槛是37亿。
也就是说，绿发·浦江园这一个项目：
就贡献了超72%的业绩！
更是一把将中国绿发推到行业百强！
中国绿发甚至在新年献词中，专门拿出了一小段话表扬上海公司和绿发·浦江园的百亿成绩。
不过艳姐也注意到，绿发·浦江园的销售数据“打架”。克而瑞数据，去年绿发·浦江园的销售额是88.41亿；网上房地产数据，开盘4个月，网签率才刚过80%。
这是中国绿发在上海的首个住宅项目，也是这家年轻央企最顶级的项目。今天，艳姐就和大家来聊聊这个项目和中国绿发。也欢迎大家在文末留言评论，发表您的看法和观点。
01
11小时爆卖101亿
一个项目贡献约七成业绩？
时间回到2023年2月，上海黄浦城市更新建设发展有限公司将上海新乔东企业发展有限公司90%股权及相关债权、上海新淞原企业发展有限公司100%股权及相关债权挂上交易平台。
两个公司对应的标的分别是黄浦区小东门街道乔家路地块A片区，总建面约15.5万㎡的风貌别墅项目，也就是绿发·新梓园；黄浦区半淞园路街道总建面约13.9万㎡的滨江住宅项目，也就是绿发·浦江园。
2个月后，央企中国绿发旗下全资子公司鲁能集团以底价132.9亿元竞得。这个拿地金额，可以排进克而瑞上海房企拿地权益榜TOP5。
仅仅这两个项目货值就在400亿左右，而且还都是城央核心区域。
绿发·新梓园、绿发·浦江园区位示意
出手就拿下王炸，中国绿发的实力让市场刮目相看，其他房企也只有羡慕的份儿。
在精心打磨一年半后，均价16万/㎡的绿发·浦江园于去年9月18日认筹，最终409套房源收获485组客户，认筹率118%。
绿发·浦江园开盘现场
因为没有触发积分，项目也是选择了提前开盘，经过11个小时的选房，最终去化91%、销售101亿。
首开爆卖，绿发·浦江园直接拿下月度销冠。克而瑞数据，上海楼盘10月排行榜上，绿发·浦江园以60.81亿的销售额位居TOP1，是第2名的两倍还多。
绿发·浦江园并没有像大家预料的那样，出现疯狂抢购的情况，但绿发·浦江园的一炮而红，也让市场看到了中国绿发这家年轻央企的强悍实力。
02
开盘4个月去化80%
到底是88亿还是101亿？
其实绿发·浦江园在开盘前就已经引爆市场：黄浦滨江绝版地段、价格倒挂、一线江景……
绿发·浦江园区位示意
如此多的标签，随便哪一个拿出来似乎都是火爆魔都楼市的存在。但艳姐观察下来，被打上了“开盘劲销101亿”、“当之无愧”的绿发·浦江园含金量略显不足。
首先是高弃号率。
485组客户认购，首开去化率超9成，也意味着大约有130组客户弃号。弃号率接近30%。
在今年豪宅卖爆的大行情下，坐拥滨江绝版地段的绿发·浦江园竟然出现约30%的弃号率，确实比较少见，也与同期上市的融创外滩壹号院二期、中海领邸等竞品的逢开即罄的表现相差明显。
然后是网签率刚过8成。
网上房地产的数据显示，绿发·浦江园409套房源到目前网签了339套，还有70套可售。
这意味着在首开4个月网签率才刚过8成，跟项目宣发的开盘去化90%的成绩还是存在一定的差异。
最后是销售数据“打架”。
克而瑞数据显示，去年上海楼盘销售排行榜中，绿发·浦江园以88.41亿的销售额排在第8，甚至要远低于他们宣传时的首开101亿的成绩。
不管是从网上房地产的网签数据来看，还是从克而瑞的销售数据来看，开盘劲销101亿、“当之无愧”的绿发·浦江园，成色略显不足。
艳姐觉得有几个原因：
①入市时机不太巧。
绿发·浦江园去年9月首开，同期有多个热门项目集中认筹，像中海领邸玖序、融创外滩壹号院等，一个接一个，这些项目锁定了大量的客源，加上绿发·浦江园比较低调，宣发较少，客户也就被分流了。
②配套能级不够高。
项目地处黄浦滨江，地段虽然金贵，但步行能抵达的商业配套十分匮乏，目前还主要以沿街商铺为主，社区虽然规划了1500㎡左右的自带商业，不过这样的配套能级短期内很难匹配项目的高端定位。
③产品匹配度不够精准。
绿发·浦江园只有3个户型，主力是建面约143㎡、168㎡的三房和195㎡的四房，分别有86套、207套、114套，总价跨度1700万-3700万。
绿发·浦江园价位分布示意
这样的价格区间，中低总价段被中海领邸挤压，高总价段又被融创外滩壹号院拿捏。而且在这样的总价段内，除了居住本身，绿发·浦江园似乎也很难成为有钱人的首选。
艳姐也观察到，目前绿发·浦江园还剩一些建面约168㎡、195㎡的大户型在售，分别大约有42套、23套，剩余货值接近20亿。
看来在市场购买力逐渐下行，高端改善客群的要求也越来越高，地段、品质、服务、预期规划等等，缺一不可。
虽然豪宅市场起风，但竞品扎堆下打逆风盘，对于阔别市场10年之久的“新手”来说，太需要一个鼎豪项目来立一个flag了。
调子是起的高了点，但不管怎么说，中国绿发的一只手，已经放上了上海豪宅的牌桌，未来的好戏仍值得期待。
03
一线江景入门级豪宅
到底能不能打？
绿发·浦江园虽然没有爆卖和数据“打架”，但他们这次汇聚了HWCD、日清设计、广亩景观等业内知名设计公司，最终呈现出的产品力还是可圈可点的：
南面距离黄浦江约450米，滨江面宽约350米，南向几乎无遮挡，滨江视野非常开阔。
所以，我们看到的界面是这样的。
绿发·浦江园效果图过程稿
大面积玻璃、香槟珠光铝板组合而成的立面，顶部的塔冠以L形折角飞檐封顶，非常摩登现代。铝板采用斜切工艺，一气呵成地贯通到东南西北四个立面，让窗框线条呈现出立体而细腻的金属质感。
特别是在夜晚，当外滩建筑群灯光亮起，从外白渡桥一直延续到南浦大桥的金色光带，质感直接拉满。
绿发·浦江园效果图过程稿
5栋商品住宅沿黄浦江呈一字型敞开式布局，应该说每一栋都是观景楼王。
绿发·浦江园的大门同样很有气势。
因为地块紧邻三山会馆，项目采用了传统的坡屋顶手法，来设计这座大门：约100米长、9米高的门仪，搭配香槟色金属、大面积高透光玻璃以及奢石，中式与现代原本不同的两种风格，在这里实现无界融合，极具豪宅的辨识度。
绿发·浦江园效果图过程稿
穿过大堂，绿发做了一个面积近1200㎡的下沉式会所：大树掩映的室内恒温泳池、满窗绿意的健身房，还有值得觥筹交错的私宴区。
绿发·浦江园效果图过程稿
会所采用了复古海派风格的设计语言，沉稳的木饰面、黄铜金属、马赛克格子，以及绿奢石的运用，巧妙融合了英式优雅与上海本土文化，营造出来自上个世纪30年代上海的独特魅力与风情。
绿发·浦江园效果图过程稿
在部分楼栋的架空层，还做了敞开式的泛会所设计，置入儿童乐园等场景，与整个社区的景观一体化融合，营造出前庭后院的无界景致。
每个楼栋的大堂做的也足够气派。
层高接近8米的精装大堂，绿松石的迎宾吧台，全石材铺设的地面，点缀香槟金铝板和高透光玻璃，整个空间非常通透、阔绰，归家的仪式感和尊贵感油然而生。
绿发·浦江园效果图过程稿
整个社区除了几套非标的两房户型外，就只有三种户型面积：建面约143㎡的三房、168㎡的三房和四房，建面约195㎡的四房。从面积段来看更多的还是面向高端改善客群。
标配无连廊飞机户型，室内空间几乎是“0走道”，空间使用率和舒适性拿捏的非常到位；所有的户型都做到了一梯一户的效果，业主私密性也可以得到很好的照顾；建面最小的约143㎡户型南向面宽接近10米，建面约195㎡户型南向面宽接近15米，中高楼层的滨江景观视野非常纯粹。
绿发·浦江园部分户型过程稿
与其他项目做创意样板间不同，这次绿发·浦江园一步到位，直接做了交付样板间。
像在这个建面约168㎡的交付样板间里，客户所见的所有东西都是未来交付时的所得，绿发没有用任何软包等去修饰，客户也不需要任何的想象力，只需要看清楚每一个区域的交付品质和用料即可。
入户门采用重达400斤的高定子母装甲门，并在外表做了精雕工艺，智能门锁和大门进行了一体化设计。
入户玄关选择了整块芬迪白岩板搭配弧形处理白影木饰面，满满的海派精奢腔调。
客餐厅地面采用了天然大理石，甚至通铺到了阳台；南向卧室以“回字”拼花地板进行铺设，成本不菲，但非常考究。
这种考究不止在地面，墙面细节的处理同样考究：
客厅墙面采用了岩板+铜+皮革材质，餐厅、主卧和次卧采用了皮革背景墙，而且全屋开关都用了金属材质的面板，质感非常在线。
当然，配置也相当顶。
厨房配置了法国进口的帝泽的灶具、油烟机、洗碗机、蒸烤一体机、双门冰箱，还有美诺的洗衣机和烘干机。
橱柜也用了进口的德国柏丽最顶级的诺布雷萨系列，号称橱柜界的“头等舱”；甚至在厨房单独配备了大金的厨房专用空调，而不是用凉霸。
主卫全都用了劳芬的台盆与浴缸和高仪的顶奢spa系列水龙头，据说两个龙头已经价值5个w。
作为大量豪华酒店业主方的绿发，对这个滨江绝版项目的设计还是用了很大的心思的。
在很多看不见的地方，绿发·浦江园也有很多豪宅化的思考。
据说项目要打造“绿色低碳健康宅”，甚至用上了绿发自己研发的十大静音技术，像宁静楼板、宁静排水、宁静新风、宁静电梯等，主打的就是一个五星级酒店式居住体验，非常有巧思。
虽然这是绿发在上海的第一个住宅项目，但能明显感受到他们从外到内，都在非常用心地打磨产品，这一点还是蛮让艳姐意外的。
04
豪宅“新贵”中国绿发
中国绿发虽然是豪宅新贵，但他是在鲁能集团的基础上组建而来，而后者是地产行业的“老玩家”。
鲁能集团早在2002年就已经成立，原本是国家电网全资子公司，主业是地产和能源，是最早布局地产业务的央国企之一。
后面由于国家电网退出地产业务，并于2020年在原鲁能集团的基础上组建央企中国绿发。中国绿发的主业是绿色能源、幸福产业、低碳城市及战略性新兴产业投资。其中的低碳城市便是地产开发。
艳姐注意到，中国绿发虽然年轻，但高管团队非常强悍，绝大部分都来自于鲁能。
像中国绿发总经理孙瑜，早年间从电力设计院设计员做起，然后去了鲁能地产做项目经理，并一步步做到重庆鲁能总经理、鲁能置业集团副总经理、总经理，鲁能集团副总经理、总经理，并于2020年履新中国绿发。
还有董事蓝海，副总经理尹衍利、付明翔、邵长忠，工会主席孙文燕等高管也都来自鲁能集团。
随着中国绿发的组建，他们也迎来了职业生涯的高光时刻，从央企子公司的管理层跃升为央企管理层。
除了这些总部高管，这次坐镇绿发·浦江园项目的上海团队也同样来自鲁能。
像中国绿发上海公司董事长孙明峰，曾长期深耕上海、苏州，先后出任鲁能置业苏州公司董事长，鲁能集团上海分公司总经理、中国绿发上海公司总经理，并在2023年初升任上海公司董事长；
孙明峰（图源官微）
中国绿发上海公司总经理冯超，早年间曾在鲁能三亚公司任财务总监，后面也是一步一步升到总经理的位置上。
冯超（图源官微）
中国绿发一直保留了鲁能的老班底，这些高管大多有房地产一线工作履历，也都经历了鲁能从百亿到近千亿的历程，可以说对行业非常熟悉。
不过中国绿发虽为央企，但内部非常卷。
艳姐就听说，这次为了绿发·浦江园的首开，上海公司营销部曾连续工作60天；而在4天半的认筹期，他们甚至主动放弃休假，以“5+2”、“白+黑”的工作节奏备战认筹，相当拼。
结语
看完绿发·浦江园，艳姐对中国绿发的产品打磨能力还是毫不怀疑的。
接下来，中国绿发在上海黄浦区的另一个重磅风貌项目——绿发·新梓园大概率也会推出，据说最贵的一套别墅总价要1个多小目标。
市场震荡下行，集中资源布局核心城市、核心区域，无疑是一个比较稳妥可行的战略。
中国绿发在上海的战略也非常清晰：布局核心区域的城市更新项目。这也意味着，起码在上海这座城市，中国绿发要与豪宅深度绑定了。
对豪宅“新手”中国绿发来说，挑战属实不小。能否在上海豪宅市场占据一席之地，我们也拭目以待吧！
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