前两天，有个粉丝跑过来问选房师：
自己在朝阳有两套老破小，之前挂出去一直卖不掉，降价也没什么人看房，现在政策这么给力，问要不要涨价或者先不卖了，等房价涨起来再卖。
这类购房者现在挺多的，随着政策的发酵，市场变好了，很多业主心态自然也转变的很快，开始惜售了。
今天跟大家聊点干货。
我们经常跟购房者说的一句话就是，现在的北京楼市是分化的时代。
新房快速迭代，老破小越来越老。
每一轮市场向好时，引领价格的往往只有两类房产：
1、顶级学区的占坑房，品质次新。
2、优质地段的品质次新。
第一类蜂鸟家园是典型，曾经最鼎盛的时候单价能到20万左右；第二类保利中央公园、清河橡树湾是典型，几乎每次都是领跑的。
所以，有条件有能力一定要购买优质地段的优质资产。
很多人说钱不够怎么办，那只能先上车后期再考虑置换的事情了，但是上车也要好好挑选，要找那种抗跌性强，好流通的房子。
建议手里持有以下这些房子的能出就尽快出了，这类房子留在手里只能是“垃圾资产”，越来越不保值。
1、无学区的老小区
国庆期间有个粉丝问我，说自己看到了一个房子挺便宜的，在南三环附近，面积七十多平，总价才300万左右。
我问了小区名一查才知道，这小区年纪比他都要大几岁，对了，他是82年的。
这种房子除了位置相对好一些，其居住属性和保值性是很差的，现在的年轻人不愿意买这种，宁愿住的稍微远点，也肯定会买个品质相对不错的。
所以，未来流通性很差，尤其是你拿在手里再持有一些年，只会更难卖。
手里有这类房子的能出尽量出。
2、老破大
老破大无论是有没有学区，建议都不要持有，自己就一套房子自己住无所谓，多套的，或者想置换的。
那么老破大可以出了。
学习房本身价格就贵，买学区房很多人就是为了孩子上学而已，所以面积越小越好。
这类房子流通性也会越来越差。
3、租户多，办公多、户型差的小区
紫荆豪庭、建外SOHO就是典型。
紫荆豪庭位置很好，可以俯瞰团结湖公园，两站地铁就能到国贸CBD。
但就是这样一个小区，房价却始终涨不起来，价格甚至还要低于周边的老破小。
小区户型很差，都是100平以上的户型，有109平的西北两居，119平东南两居，138平西南三居，139平西北三居，280平复式，285平东西向复式等等。
而且小区租户很多，也有大量的办公，办公多，居住体验感自然就不行，小区房价也就一直很难涨上去。
如果是图个出租回报率，这类房子可以考虑留着，但是要自己住，还是算了吧。
4、远郊区的老破小
这类房子能出尽快出，降价也要出。
市场好的时候涨不动，市场差的时候跌的狠。
拿在手里只会越来越不值钱。
现在的市场，好的资产不是看你房子有几套，而是房子的质量如何。
手里拿着5套老破小，不如核心区1套优质大平层。
现在的市场就是这么现实。
那么哪些房子建议大家持有呢。
1、产业核心区的次新房，且物业、户型也不错的，比如望京、东坝、亦庄、海淀山后等等产业核心区。
这类房子虽然价格高，但是价格也相对坚挺，因为有产业、有人口流入，所以房价是有支撑的。
2、城区的次新房，且物业、户型也不错的，城区因为位置优势+供地减少，优质的次新会越来越吃香。
3、学区属性非常强的，学区目前还是硬通货，价值还在，这类房子从保值增值属性是不错的。
如果是孩子上学需求，该买还是要买，投资就不建议了。
在双轨制的持续推进下，越是优质的房产价值会越高，手里不好的资产尽快进行重新配置吧。
免责声明：本文对周边环境、政府规划、商业配套、教育配套、投资前景的介绍仅为提供相关信息，并不意味着对此作出任何承诺，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。
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