2024年7月6日，国家发展改革委印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，昭示着中国基础设施REITs正式迈入了常态化发行的新阶段。该项目常态化发行的推进，有助于增加社会资金渠道，改善基建投资受财政掣肘的困境，缓解地方债务压力；提升社会资金配置效率，改善城投平台的流动性问题等，是区域经济均衡发展和产业升级的新助力，对我国长期经济发展具有战略意义。简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。基础设施REITs的收益来源主要依赖于基础设施项目的运营收益、资本得利以及高比例分红。 REITs是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。其运行机制包含原始底层权益选择、资产证券化、基金设立与上市、主动管理、收益分配、合规监管等环节。①资产选择与打包：基础设施REITs通常选择具有稳定现金流的基础设施项目，如收费公路、机场、水务处理厂等，并将这些资产打包成标准化的证券产品。②资产证券化：通过发行资产支持证券（Asset Backed Securities, ABS）将基础设施资产的所有权或经营权利转移给REITs，实现资产的证券化。③基金设立与上市：设立基础设施公募REITs，并在证券交易所上市交易，使投资者可以像买卖股票一样买卖REITs份额。④主动管理：首先，基金管理人通过与专项计划管理人签订认购协议，将认购资金以专项资产管理方式委托给其管理，从而获得资产支持证券100%的所有权；其次，专项计划向原始权益人收购基础设施项目，ABS层面持有公司股权+债权，项目公司的经营收益通过偿还ABS利息形式来减轻项目公司的所得税税负。⑤收益分配：根据中国证监会和国家发展改革委的相关规定，基础设施REITs在符合分配条件的情况下，每年应至少分红一次，且收益分配比例不得低于基金年度可供分配金额的90%，并且在符合分配条件的情况下至少每年进行一次分红。同时监管机构还要求基金管理人在相关法律文件中对投资者权益保护进行充分约定，并向投资者充分揭示潜在的风险。⑥监管与合规：基础设施REITs的运作受到监管机构的监管，包括资产质量、运营管理、信息披露等方面，以保护投资者利益并维护市场秩序。3、评估基础设施REITs长期效益的重要因素有哪些？基础设施REITs不仅可以盘活存量资产，降低政企债务负担，而且能够吸引更多的社会资本投入到基础设施建设中，从而推动区域经济的持续健康发展。评估基础设施REITs在区域发展战略中的长期效益时，有以下几个关键因素：项目选择与区域战略契合度。基础设施REITs的发展应与国家重大战略紧密结合。位于国家重大战略区域范围内的基础设施项目更有优势，具有较好的经济基础和发展潜力及位于国家重大战略区域范围内的基础设施项目往往被优先考虑，如京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等，这些区域能够为基础设施REITs提供强有力的支持的同时，也将进一步确保REITs项目与区域发展战略高度契合。基础设施REITs可以更好地服务于国家发展大局，从而确保其长期效益。底层资产的质量。此为REITs的核心，包括固定资产和无形资产，其质量直接影响到REITs的长期效益。底层资产应具备清晰的权属、稳定的现金流和良好的运营状况。适合作为基础设施REITs底层资产的主要包括经济及社会基础设施如能源、交通运输、电信、基础教育、基本医疗等。而底层资产所在区域的经济发展水平和区域战略位置也是评估其质量的重要因素。此外，还应关注REITs发行的资产类型是否多样化，以及市场是否不断扩容。例如，消费基础设施、旅游、供热、水电、大数据中心等资产的发行REITs情况，以及这些资产类型是否有助于区域经济的多元化发展。市场表现与投资者认可度。此为评估其长期效益的重要指标。若市场对基础设施REITs有强烈的需求，并且投资者对其长期投资价值有信心，那么这种金融产品更容易成功。目前从国内首批上市的REITs产品来看，市场整体表现积极，受到投资者的高度认可。风险管理与退出机制。有效的风险管理和清晰的退出机制对于保障REITs长期稳定运作至关重要。需要关注REITs的估值合理性、市场风险以及政策风险等因素，并评估相应的风险防范和应对措施。社会影响。评估基础设施REITs项目对区域的长期影响，也包括经济增长、就业创造、技术创新等方面。例如，通过该REITs融资支持的清洁能源类基础设施项目，如何推动区域绿色发展和清洁能源产业的增长。计鹏咨询研究人员建议：在评估基础设施REITs长期效益时，投资者应重点判断其与国家重点战略的契合度，识别和科学评价底层资产质量，重视项目现金流的稳定性和成长性，选择具有成熟经营模式及市场化运营能力的项目。同时，政府层面持续加强市场建设，注重提升产品透明度和完善信息披露，助力投资者建立注重内在价值的REITs估值和投研体系，推动市场进行价格发现，促进长期价值投资；建立合理的交易机制，特别是做空机制，以实现市场多空力量的平衡，避免价格过分偏离内在价值；确保底层资产的合法合规，包括项目投资管理、规划、环评和用地等相关手续的完备性；做好资产权属划分，保证基础设施项目资产权属关系清晰，避免存在抵押担保或其他负债连带责任等。发改投资〔2024〕1014号文再次强调要“充分发挥基础设施REITs盘活存量资产、促进投资良性循环作用”。基础设施REITs为地方政府化债提供有力抓手，通过“公募基金+ABS”的模式，将政府建设经营的基础设施资产证券化，以REITs为载体吸收民间资本，达到提前回笼长期资金、分散债务期限风险、缓解地方财政压力的目的（如图所示）。2020年4月基础设施REITs试点工作启动，首批上市的9只公募REITs当中就有2只的发行主体为城投公司，且平均派息率居于前列，为REITs参与地方政府化债提供范本。
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资金提前回笼
REITs帮助地方政府化债的逻辑基于三点：一是REITs作为权益型金融工具采取股利分红的派息方式，区分于还本付息债务融资模式，降低政府举债的宏观杠杆率，能够有效防范债务风险；二是REITs的底层资产与地方政府参与投资建设的项目高度契合，包含：交通、能源、市政、生态园区、仓储物流等基础设施；三是REITs能够有效盘活存量资产，在我国基建步入存量时代的背景下，解决了基础设施投资回报周期长、变现能力差等问题，提高资产周转速度，帮助政府回笼资金。计鹏咨询研究人员建议相关方：一是明确产权，严格遵循发改投资〔2024〕1014号文新规，确保底层资产项目权属清晰、资产完整、收益良好；二是加强监管，防范隐债累积，甄别REITs原始权益人、管理机构及利益关联方，严防“主体涉隐”；三是重视项目质量，确保底层资产的项目规模、现金流、收入来源等方面满足发行要求，提高REITs在民间资本市场的竞争力。发改投资〔2024〕1014号文明确规定REITs回收资金用途、使用率和直报制度，要求“用于补充发起人流动资金等用途的经回收资金比例不超过15%”、“基础设施REITs购入项目完成之日起2年内，净回收资金使用率原则上不低于75%，3年内应全部使用完毕”。截至2024年7月26日，国内上市的基础设施REITs项目已累计向投资者分红超130亿元。针对政府与私人投资者利益的平衡，REITs有两方面设计：一方面，政策明确规定REITs的分红机制与分红比例以保障投资者利益，要求公募REITs每年至少分红一次，且分红金额占年度可供分配金额的至少90%，同时公募REITs分红为现金形式，免收取所得税；另一方面，公募REITs的可供分配金额为EBDA（净利润+折旧+摊销），其中折旧与摊销起稳定器作用，确保私人投资者获取相对稳定的分红收益。计鹏咨询研究人员建议利益相关方：一是明确权益类投资工具的利息分配方式，避免分红拆分方式不同造成投资方当期利润偏差，甚至出现投资成本高于剩余期限现金流折现价值的“倒挂现象”；二是关注底层资产经营状况，完善风险控制系统，及时识别、评估、控制风险，严格按照发改投资〔2024〕1014号文要求进行及时报告；三是压实各方责任，包括项目方、中介机构、省级发展改革委与咨询评估机构多方都应履职尽责，推进基础设施REITs项目稳健、高效、高质运行。联系方式：
13436647275 18835949363 18811613255
