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| 来源：信贷白话
在10月12日国新办新闻发布会上，财政部介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况。关于房地产市场，财政部明确将积极研究出台有利于房地产平稳健康发展的措施，叠加运用专项债、专项资金、税收政策等，支持推动房地产市场止跌回稳。允许专项债券用于土地储备，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。
财政部副部长廖岷指出，允许专项债券用于土地储备。主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。这项政策，既可以调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。
这也是时隔五年之后，土储专项债再次启动。
土地收入是地方政府的主要收入来源，土储专项债自发行伊始，就成为专项债重点投入领域。2018年，土储专项债的发行规模就占到了当年专项债发行规模的35.8%。其后为了引导财政资金更好地服务实体经济和规范财政预算管理，2019年9月，国常会要求“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目”，自此，各地纷纷叫停了土储专项债的申报和发行工作。
当前在房地产市场发生根本性变化和地方政府收入压力不断加大的前提下，土储专项债的重启将有利于缓解地方债务压力和提升专项债资金使用效率。
由于前期城投公司为地方政府托地、输入流动性，手里也拿了很多地方政府的土地，因此，地方政府能否以专项债资金再收回城投公司手里的地，把流动性再输入给城投公司，也颇为各方关注。
土储专项债与其他专项债券品种的不同之处，在于其收入来源主要为项目所对应的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入。而其所获得的土地出让收入需纳入政府性基金预算管理，作为项目还本付息的来源。
首先，土地储备专项债由省、自治区、直辖市政府作为发行主体。经省级政府批准，计划单列市政府可以自办发行土地储备专项债券。设区的市、自治州、县、自治县、不设区的市、市辖区级政府确需发行土地储备专项债券的，由省级政府统一发行并转贷给市县级政府。其次，土地储备专项债券资金由财政部门纳入政府性基金预算管理，并由纳入国土资源部名录管理的土地储备机构专项用于土地储备。
2）在“促进转让”方面：一是充分发挥土地二级市场作用（主要是通过二级市场转让盘活）；二是支持预告登记转让（主要是指投资额未达到25%，受让方先预告登记开发至达到25%后再办理转移登记）；三是推进房地产用地“带押过户”（主要是在未还清贷款前提下，抵押人和义务的转移）；四是配合司法及破产处置（主要是依据裁决或判决确定补偿方式并及时收回），优化分割开发程序（主要是具备实施条件的前提下，为其持有的其他存量房地用地增强建筑容量、变更土地用途等），支持合作开发；
3）在“规范收购收回”方面：强调了应依法收回的情形，协商收回的可采取等价置换等方式，收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。
我们注意到，10月12日的新闻发布会上，财政部并未明确专项债收回的土地只能用于保障性住房。后续具体实施政策值得关注。
各地的闲置存量土地收购程序会略有不同，通常来说，一般会有以下几个步骤：
第一步、收购申请。即原国有建设用地使用权人可向当地土储中心提出土地收购申请。土储中心根据土地使用权人提供的不动产权证等相关附件，确定收购对象。
第二步、实地核查。当地土储中心会同有关单位，对拟收购土地的面积、四至范围、用途、权属及所依附着的建（构）筑物等情况进行实地测量和权属界定。
第三步、规划设计。当地土储机构根据实地核查结果，向有关部门征求意见，并向规划部门申请办理建设用地红线图和规划设计条件。
第四步、价格评估。选择有资质的评估机构对拟收购土地费用进行评估测算，经原用地所有权人认可后，在有关部门审查备案，并确定补偿费用。
第五步：土储中心根据前期准备工作，提出土地收购的实施方案，经自然资源和规划局审定，报地方政府批准。
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